财务数据和关键指标变化 - 2023年FFO每股2.40美元，较2022年增长3%，自2011年IPO以来复合年增长率约7%；第四季度FFO每股0.57美元，较第三季度减少约0.02美元 [6][9][18] - 2023年总收入创历史新高，较2022年增长超4%；净营业收入（NOI）创历史新高，较2022年增长3% [9] - 2023年总股息支付超1.01亿美元 [9] - 第四季度末流动性约4.83亿美元，其中现金及现金等价物约8300万美元，循环信贷额度可用4亿美元；净债务与EBITDA比率为6.5倍，目标是维持在5.5倍或以下；利息覆盖率和固定费用覆盖率为3.6倍 [20] - 2024年FFO每股指导范围为2.19 - 2.33美元，中点2.26美元，较2023年实际值下降约5.8% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第四季度末办公室组合出租率86%，下降80个基点，主要因波特兰2个已知租户迁出 [33] - 第四季度执行11份租约，共约3.5万平方英尺可出租面积，其中9份办公室租约约2.7万平方英尺；6份可比新租约和续约租约租金现金基础增长23.4%，直线基础增长31.2% [34] - 2024年初已执行6份租约，共约5万平方英尺可出租面积，其中约1.5万平方英尺为净吸纳量；约4.6万平方英尺为可比租约，现金基础增长10.7%，直线基础增长26.6%；另有10份交易在租约文件中，共约9.3万平方英尺，约4.1万平方英尺为净吸纳量 [35] - 预计2024年同店办公室现金NOI下降约2.3%，即每股FFO减少0.04美元 [21] 零售业务 - 零售业务占组合NOI的27%，出租率约95%，今年零售GLA到期率仅6% [13] - 第四季度零售续约活动显著，可比零售租赁利差保持有利趋势，第四季度交易现金基础增长7%，直线基础增长13%；2023年全年现金基础增长6.5%，直线基础增长15% [13] - 预计2024年同店零售现金NOI增长约2.3%，即每股FFO增加0.02美元 [23] 多户住宅业务 - 圣地亚哥多户住宅社区第四季度租金增长略为正但减速，空置单位新租约平均租金较之前租金降低约7%，续约单位租金平均增长8%，综合平均增长约1%；净有效租金较2022年第四季度同比增长超5% [14][15] - 波特兰多户住宅社区第四季度新入住和续约综合租金下降约4%，净有效租金与2022年第四季度同比持平或略降 [15] - 2023年多户住宅同店现金NOI增长5.5% [16] - 预计2024年同店多户住宅现金NOI增长约1%，即每股FFO增加0.005美元；收入预计增长2.6%，费用预计增长4.4% [23][24] 混合用途业务 - 预计2024年同店混合用途现金NOI增长约1%，即每股FFO增加0.005美元 [23] 酒店业务 - 2023年威基基大使套房酒店NOI较2022年增长12.5%，较2019年增长约8% [25] - 预计2024年酒店收入增长约4.5%，运营费用增长6.4%，入住率增长约2.3%，平均每日房价（ADR）增长约2%至381美元，每间可售房收入（RevPAR）增长约5%至334美元 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 办公室市场，美国劳工统计局报告显示2023年工人生产率降至75年来最低，远程工作导致员工发展和参与度不足，雇主可能转向非远程政策；公司办公室物业利用率自第三季度末进一步上升，贝尔维尤和波特兰增加5 - 10个百分点，圣地亚哥和旧金山地标物业保持高利用率；超3/4办公室租户员工每周至少3天在办公室 [11][12] - 零售市场，后疫情时代租赁环境改善，零售基本面和美国消费者支出总体保持强劲，得益于稳定的劳动力市场、超额储蓄以及股市和房价带来的财富创造 [13] - 多户住宅市场，圣地亚哥有约3000套新租赁单元上线，租金有所下降；太平洋西北地区市场疲软，租金走软 [14][15][76] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续专注于做出有纪律的商业决策，以支持长期盈利增长和股东财富增长，凭借优质、不可替代和多元化的物业组合、强大的资产负债表、优秀的管理团队、灵活高效的运营平台以及适应市场变化的能力，有望实现盈利的增值增长 [5] - 办公室业务方面，公司致力于为租户打造有影响力的办公体验，通过提升设施、技术和员工福祉等方面，帮助租户吸引员工回到办公室，以支持租户的运营、财务和文化目标 [11] - 零售业务凭借优质且管理良好的物业，在供应受限、人口密集且人口结构有利的市场中占据主导地位，持续受益于良好的租赁环境 [13] - 多户住宅业务长期看好其基本面，尽管市场有所疲软，但2023年仍实现了同店现金NOI的增长，未来将继续推动租金增长和提高入住率 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前房地产市场中优质物业的重置成本飙升，未来公司的房地产价格将更具吸引力；尽管面临困难和不可预测的经济周期、波动和世界事件，但公司运营基本面良好，2023年FFO每股创历史新高，展现了公司的韧性 [5][6] - 未来公司有机会实现有机增长，包括新开发项目的租赁、亚洲游客对瓦胡岛旅游业的反弹推动租金上涨以及审慎管理费用等；但在当前波动和不确定时期，首要任务是保持强大的资产负债表、充足的流动性和增加股息 [7][8] - 对于2024年的业绩，管理层认为尽管指导范围显示FFO每股有所下降，但仍有可能实现指导范围上限的业绩，需要多户住宅业务表现超预期、办公室和零售租户按时支付租金、第一季度和第二季度有更多投机性办公室租赁、系列F票据再融资利息费用低于7.5%以及日本游客对威基基的旅游有显著回升 [30] 其他重要信息 - 董事会批准2024年第一季度每股0.335美元的季度股息，较之前股息增加1.5%，将于3月21日支付给3月7日登记在册的股东 [8] - 2024年1月，公司就圣地亚哥UTC办公室项目的一栋现有建筑的规格达成和解协议，获得净和解款项1000万美元 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细谈谈办公室租赁情况，包括31万平方英尺到期租约的保留假设和新租约管道 - 今年到目前为止完成的5万平方英尺租赁，加权平均租期为96个月；待处理的9.3万平方英尺，加权平均租期为99个月，租户愿意签订长期租约 [42] - 2024年到期的租约中，约1/3已与现有租户续约或有回填租户；公司能够提高租金并获得租金溢价，因为物业位置优越、设施良好 [43] 问题2: 2024年办公室组合的租约到期是否集中在某些资产或子市场？办公室入住率预期是多少？ - 指导中预计同店办公室入住率为86.5%，总投资组合办公室入住率为84.3%，差异在于One Beach在2024年未计入租赁模型，且将31.7万平方英尺办公室租赁推迟到2025年是出于保守考虑 [47] - 2024 - 2025年租约到期情况：圣地亚哥占37%，波特兰占34%，贝尔维尤占24%，旧金山仅1份租约到期；圣地亚哥市场强劲，波特兰近期活动活跃，有租户回填空置空间且能获得溢价租金 [48] 问题3: 非同店业务预计使FFO减少0.02美元，主要与成本资本化有关，请谈谈One Beach和La Jolla的成本资本化时间表和影响 - One Beach于8月初获得完工证书，将继续将利息和房地产税资本化至2024年7月底 [51] - La Jolla Commons从2024年1月开始至年底进行利息和房地产税资本化；2024年需增加运营成本，导致FFO减少0.02美元 [51] 问题4: 1月份收到的1000万美元诉讼款项，是否会在2024年第一季度结果中确认0.13美元？ - 正确，将在2024年1月或第一季度确认1000万美元；与2023年收到的630万美元相比，净增加350万美元 [54] 问题5: 请解释指导中高端和低端结果的假设以及是否存在保守因素 - 如果成功租赁推迟到2025年的31.7万平方英尺、再融资利息费用降低、多户住宅业务实现更高的同比增长率，公司有机会达到指导范围上限2.33美元 [56] - 若能收回所有储备金，La Jolla Commons III成功租赁也将带来显著的上行空间 [57] 问题6: 若现在进行债券发行，预计利率是多少？何时考虑进行债券发行？净债务与EBITDA比率目前情况如何，未来趋势如何？ - 董事会认为等待一段时间进行债券发行更有可能获得成功和较低的利率 [59] - 目前净债务与EBITDA比率约为6.5倍多，全年会有所波动；降低至5.5倍的关键是La Jolla Commons III的租赁 [60] - 对于7月到期的1亿美元系列F票据，考虑使用循环信贷额度约8个月，利率可能在6%左右；也有可能在2025年第一季度回到公共债务市场，目前若定价可能在6%中期 [60][61] 问题7: 夏威夷旅游业何时能完全恢复？是仅在乐观情况下考虑还是在基本情况下也需考虑时间因素？ - 无法确定恢复时间，主要取决于日元汇率；疫情前日元兑美元汇率为105 - 108，目前约为148，日本游客会考虑汇率成本 [63][64] - 国内市场在一定程度上填补了日本游客减少的空缺，但收入不如日本游客 [65] - 去年亚洲游客到瓦胡岛的数量约为疫情前水平的20%，有很大增长空间，但时间不确定 [66] 问题8: 办公室同店投资组合的负增长将持续多久？预计2025年下半年是否会出现拐点？负增长的驱动因素是投机性租赁的时间安排吗？ - 若租约在第一季度未签订，公司将其推迟到2025年，因为许可证办理和建设时间较长，这是出于保守考虑；但也有较小的套房可以更快出租 [71][72] 问题9: 多户住宅投资组合入住率大幅上升，但平均每单位租金略有下降，是否是新增供应影响了房东的定价权？ - 圣地亚哥有大约3000套新租赁单元上线，租金下降是因为租客竞争，物业经理提供优惠以提高入住率；第四季度通常是多户住宅租赁淡季，入住率会有所下降 [76][77] - 公司面临费用上升的压力，如保险和劳动力成本，但物业优质，长期来看仍将盈利 [78] 问题10: 请谈谈零售投资组合中零售商对更多空间的需求、定价权趋势、租户信用风险以及关注的租户 - 零售物业表现良好，位于主导位置，有较多兴趣；今年到期的大面积租户较少，如Alamo Quarry的Old Navy表现出色 [80] - 公司对零售业务有一些储备金，如Rite Aid、有挑战的租户和Angelika小剧场，是为了谨慎应对不确定性，希望租户按时支付租金 [81][82]