财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度和全年FFO每股分别为0.56美元和2.34美元，净利润归属普通股股东每股分别为0.16美元和0.72美元 [16] - 第四季度FFO较第三季度减少约0.07美元/股，主要因Embassy Suites Beach Walk季节性降低、直线租金应收款储备增加、G&A和利息费用增加 [16][17] - 2022年同店现金NOI所有部门合计第四季度同比增长5.5%，全年增长9.5%；若排除2021年Alamo Quarry约240万美元物业税退款，同店零售NOI增长从持平增至3.9%，所有部门同店现金NOI同比从9.5%增至10.7% [17] - 第四季度末流动性约4.14亿美元，包括约5000万美元现金及等价物和3.64亿美元循环信贷额度；年末偿还3600万美元循环信贷额度，现有4亿美元额度 [18] - 第四季度末净债务与EBITDA杠杆率为7.0倍，目标是维持在5.5倍或以下；利息覆盖和固定费用覆盖比率为3.8倍 [18] - 2023年FFO每股指导范围为2.16 - 2.30美元，中点2.23美元，较2022年实际值下降约4.7% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 2022年办公室组合可比租赁利差现金和GAAP基础分别较2021年增长17%和22% [9] - 第四季度末办公室组合出租率89%，同店组合降至92.5%，主要因Bellevue租户调整办公空间 [29] - 第四季度执行17笔租赁，约9.7万平方英尺，包括新租和续租租金增长 [31] 零售业务 - 2022年零售组合可比租赁利差现金和GAAP基础分别较2021年增长5%和17% [9] - 第四季度零售租赁活跃，出租率约94%，2023年到期仅3% [13] 多户住宅业务 - 2022年同店现金NOI增长11% [9] - 第四季度末出租率因季节性下降，2023年1月底San Diego从约92%增至96.5%，Portland维持约94% [12] - 第四季度San Diego空置单位平均租金较之前高约1%，续约单位平均租金高11%；Portland空置单位平均租金高约6%，续约单位高约8% [11] 酒店业务 - 2023年Embassy Suites Hotel收入预计增长约10%，运营费用预计增长约17% [22] - 2023年入住率预计从77%增至84%，ADR预计从352美元增至364美元，RevPAR预计从283美元增至304美元 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 办公室利用率自第三季度以来逐步回升，San Diego、Portland和旧金山Landmark表现强于Bellevue [9] - 多户住宅租金增长在年末前为正但减速，第三季度后有所疲软 [10] - San Diego新多户住宅租赁净有效租金较疫情前高29%，较2021年第四季度高17%；Portland较疫情前高4%，较2021年第四季度高13% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注对物业进行资本改进，以提升物业品质，吸引和留住租户，提高租金 [8] - 看好办公室、零售、多户住宅和酒店业务长期前景，认为高品质物业和资产类别多样性、强大资产负债表、充足流动性和优秀管理团队将支持盈利增长 [6] - 对La Jolla Commons III近期空间需求乐观，对One Beach Street耐心等待，看好旧金山长期前景 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 虽面临衰退，但公司实现自IPO以来最高年度FFO每股，董事会批准第一季度股息每股0.33美元，较之前增加0.01美元或约3% [7] - 认为公司物业组合能有效抵御通胀，为租金和物业重置成本提供顺风，推动对高品质资产的需求 [6] - 预计办公室利用率将继续提高，多户住宅基本面长期向好，零售业务有信心，酒店业务期待日本游客回归 [10][12][13][27] 其他重要信息 - 2023年预计产生约420万美元或0.06美元/股坏账费用储备，其中办公室和零售各约0.03美元/股 [20][23] - 2023年G&A预计增加约380万美元，减少FFO约0.05美元/股，包括约190万美元非经常性法律费用 [24] - 2023年利息费用预计增加约740万美元，减少FFO 0.10美元/股 [25] - 2023年GAAP调整主要是直线租金将减少FFO约790万美元或0.11美元/股 [25] - 2023年诉讼和解将增加FFO约630万美元或0.08美元/股 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 办公室需求趋势，除Autodesk外3万平方英尺以上租约到期情况及合适租约规模 - 除Autodesk外无其他3万平方英尺以上租约到期，多为小租户续约，小到中型租户有较多新参观和提案活动 [36][37] 问题2: 办公室租户Industrious租约特点 - 最初是典型共享办公租约，新租约是企业级交易，如Databricks在City Center Bellevue租了两层半 [38][39] 问题3: 第四季度零售新租情况及需求看法 - 第四季度有新交易，如Carmel Mountain Plaza的Sola Salon、Del Monte Center的Kona Steak & Seafood、Alamo Quarry的Navy Federal和Yardbird Furniture，目前出租率达94% - 95%，进展良好 [40][41] 问题4: 零售高入住率下近期定价能力和利差展望 - 预计与以往类似，争取租金增长，与同类A类购物中心表现相当，可能有部分空间租金下降 [42][43] 问题5: 多户住宅业务收入和租赁情况及费用抵消原因 - 预计多户住宅收入增长2%以上，但部分老旧物业费用增加，如Loma Palisades和Mariners Point；续约租金有上限，加州紧急状态对新单位租金有上限 [45][46][47] 问题6: 多户住宅市场各市场优惠使用情况 - 第四季度优惠较少，San Diego成本约每单位不到200美元，85周租约；第一季度优惠基本取消 [48][49][50] 问题7: 资本分配，开发与并购权衡及股份回购可能性 - 目前未发现有经济意义的机会，专注维护现有物业，提高租金；看好各业务板块，谨慎对待收购 [51][52][53]