财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度，公司FFO每股0.58美元，归属于普通股股东的净利润每股0.18美元，实际FFO较2022年第一季度增加约0.01美元至每股0.58美元 [22] - 2022年第二季度，同店现金NOI同比增长约3.6%，预计2022年全年同店现金NOI指标为：写字楼8.3%、零售-3.7%、多户住宅10.6%、混合用途49%，总计7.4%；排除一次性项目后，零售同店现金NOI预计约为3%，总计约为9.5% [23][24][25] - 2022年第二季度末，公司流动性约4.61亿美元，包括约6100万美元现金及现金等价物和4亿美元循环信贷额度；净债务与EBITDA比率为6.7倍，目标是达到并维持在5.5倍或以下；利息覆盖率和固定费用覆盖率为3.9倍 [27] - 公司将2022年FFO每股指导范围提高至2.21 - 2.27美元，中点为2.24美元，较之前更新的指导中点提高3% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 写字楼业务 - 第二季度末，扣除两个重建项目后，写字楼投资组合出租率约93%；扣除三个近期收购项目后，同店投资组合出租率约96% [34] - 第二季度执行15份租约，总计约14.8万可出租平方英尺，其中可比新租约约1.2万平方英尺，租金较之前上涨48.9%；可比续约租约约11.6万平方英尺，租金较之前上涨18.3% [35][36] - 预计同店写字楼在第三季度将恢复两位数增长，与第一季度类似 [23] 多户住宅业务 - 圣地亚哥多户住宅投资组合在第二季度实现良好租金增长，空置单位平均租金较之前上涨约23%，续约单位平均租金较之前上涨10% [13] - 太平洋岭公寓6月底入住率降至80%以下，预计8月底将回升至95%左右 [14][15] - 波特兰的哈萨洛八号多户住宅项目第二季度表现超出内部预期，空置单位平均租金较之前上涨约15%，续约单位平均租金较之前上涨约6% [16][17] 零售业务 - 第二季度，四个最大续约租约总计约13万平方英尺，租金分别上涨10%、15%、8%和10% [19] - 零售部门第二季度同店现金NOI下降1.8%，排除上年与新冠相关的应收账款回收后，同比增长1% [24] - 零售部门在第二季度现金基础租赁价差为5.7%，GAAP基础为20% [26] 酒店业务 - 截至2022年第二季度末，预计使馆套房酒店2022年将达到2019年新冠疫情前NOI的约83%，高于第一季度末估计的74% [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司决策注重优化长期盈利和净资产价值增长，创造股东价值，保持资产负债表纪律，投资和改善优质物业 [4] - 公司认为市场存在向优质资产转移的趋势，其优质物业将在长期表现出色 [4] - 公司增加对写字楼的投资，认为写字楼可在低于重置成本时购买并改善，虽短期市场不看好，但长期是好策略 [44][45] - 公司在写字楼投资组合中采取多项举措，如翻新空置或即将到期租约的建筑、完善配套设施等，以提高入住率和租金增长 [37] - 公司在部分市场和建筑中拓展医疗办公用户，以获得长期租约和更高租金 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管资本市场波动和经济不确定性，公司在2022年第二季度运营基本面良好，财务结果好于预算 [5] - 公司认为使馆套房酒店有增长潜力，随着亚洲游客返回瓦胡岛，预计未来一两年情况将改变 [6] - 公司预计盈利轨迹稳定且有前景，虽面临通胀、衰退和经济增长放缓挑战，但会做好应对准备 [7] - 公司对拉霍亚广场3号和一号海滩街的开发项目按时按预算进行感到乐观，对租赁前景也持乐观态度 [9] - 公司认为圣地亚哥和波特兰的多户住宅市场强劲，租金增长有望持续 [13][16][54] - 公司认为零售投资组合有积极趋势，对新交易前景持乐观态度 [19][20] 其他重要信息 - 公司董事会批准第三季度每股0.32美元的季度股息，将于9月22日支付给9月8日登记在册的股东 [8] - 公司在第二季度发布了2021年可持续发展报告，突出了ESG倡议和目标，报告可在公司网站查看 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在过去几个季度增加了对写字楼的投资，观点是否有变化，未来是否考虑其他物业类型 - 公司一年前以3%和3.8%的利率借入5亿美元，考虑到公寓和零售资产价格已达完美状态，而写字楼有机会以低于重置成本购买并改善，认为这是一个好策略，未来将根据创造长期增长和股东价值的目标来决定投资方向 [44][45][46] 问题2: 近期收购的东门写字楼公园入住率下降，原因是什么，释放空间的策略和时间框架如何 - 公司收购时就知道存在空置情况，且部分租户不是优质租金支付者。本季度失去两个保险相关租户，他们支付的租金低于市场水平。公司将对东门写字楼公园进行重大改善，预计会有类似托雷保护区的成功转型结果 [48][49][51] 问题3: 公寓租金在本季度较第一季度上涨3.5%，增长速度是否会放缓，能否在今年保持定价权 - 公司认为圣地亚哥县的多户住宅市场强劲且将持续到第三季度和今年剩余时间，租金平均较之前上涨超过23%，公司对未来几个月的租金情况持积极态度，同时公司正在改善项目，这也有助于提高租金 [53][54][55]