财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度FFO较2021年增长50% [7] - 2022年第一季度FFO每股0.57美元，归属普通股股东的净利润每股0.18美元 [17] - 2022年第一季度实际FFO较2021年第四季度每股增加约0.03美元至0.57美元，主要因第四季度G&A较高 [17] - 2022年第一季度同店现金NOI同比增长约18%，若排除2021年第一季度收取的2020年未收租金约120万美元，增长约21% [18] - 截至2022年第一季度末，公司流动性约4.74亿美元，包括约7400万美元现金及现金等价物和4亿美元循环信贷额度 [19] - 公司净债务与EBITDA比率为6.8倍，目标是达到并维持在5.5倍或以下；利息覆盖率和固定费用覆盖率在本季度末为3.9倍 [20] - 公司将2022年FFO每股指导范围提高至2.13 - 2.21美元，中点为2.17美元，较2021年实际的2美元增长约8.5% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第一季度末，扣除两项重建项目后，办公组合出租率约94%，2022年到期约7%；扣除贝尔维尤三项近期收购项目后，同店组合出租率约96% [24] - 第一季度执行19份租约，总计约17万可出租平方英尺，其中可比新租约约1.3万平方英尺，租金较之前直线增长30%；可比续约租约约9.1万平方英尺，租金较之前直线增长16%；不可比新租约约6.6万平方英尺 [24] - 圣地亚哥办公组合出租率约94%，贝尔维尤有额外2.5万平方英尺新租约和租赁文件，城市中心贝尔维尤出租率96% [26] 多户住宅业务 - 圣地亚哥多户住宅空置单元平均租金较之前高出20%以上，续约率受加州法律限制上限略低于10% [12] - 太平洋岭公寓预计到6月30日入住率降至70%以下，秋季入住率预计在8月底回升至90% - 95% [13] - 波特兰的Hassalo on Eighth多户住宅第一季度表现超内部预期，但当地市场相对圣地亚哥仍较缓慢 [14] 零售业务 - 威基基海滩步行街与一家寿司餐厅签订超5000平方英尺二楼空间租约，2月和3月零售销售额有显著两位数增长 [14][15] - 阿拉莫采石场的全食超市和诺德斯特龙已续约，卡梅尔山广场的Total Wine预计未来几周开业 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 日本4月飞往夏威夷的东行航班座位比去年同期增加13%，预计7月比2021年7月增加74% [33] - 日本疫苗接种率达81%，加强针接种率达38%，政府正在加快加强针接种 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续加强资产负债表，升级和改善物业，以成为租户和客人的首选 [6][11] - 看好贝尔维尤办公市场，预计长期增长，将推动租金上涨、实现规模经济并升级物业 [8][9] - 目前收购市场活跃，资金充裕，资本回报率低且利率上升，公司策略是改善现有物业，等待机会 [38][39] - 公司在收购时注重未杠杆化内部收益率，希望超过7%，以实现资产长期增长 [47] - 公司仍青睐商业地产，尤其是办公和多户住宅，目前超50%资产分配到办公领域 [52][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为将从疫情中恢复并变得更好，对各业务板块的租赁兴趣持乐观态度，包括零售物业的持续复苏和多户住宅租金的上涨 [6] - 随着亚洲到夏威夷的旅行开放，威基基海滩步行酒店的平均每日收入和入住率有望继续攀升，有望超过2019年疫情前水平 [8] - 公司意识到业务环境中的通胀挑战，但相信物业组合是长期有效的通胀对冲工具，将继续管理费用和运营利润率 [8] - 公司对2022年FFO每股指导范围的上调有信心，但也认为可能会超出该范围，前提是瓦胡岛旅游业全面恢复，包括亚洲游客的回归 [20][22] 其他重要信息 - 董事会批准第二季度每股0.32美元的季度股息，将于6月23日支付给6月9日登记在册的股东 [9][10] - 拉霍亚广场和一号海滩街的开发项目按计划进行，预算内推进，对租赁前景保持乐观 [10] - 未来一两周将发布2021年可持续发展报告，涵盖环境、社会责任、公司治理和人力资本等方面 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于2022年指导范围的调整及后续平衡因素 - 公司未因威基基海滩步行酒店的表现上调全年指导，希望其后续能进一步提升，但存在不确定性 [31] - 3月酒店入住率达80%，第一季度平均每日房价约333美元，每间可售房收入约243 - 262美元，疫情前该指标超300美元 [32] - 日本疫苗接种和加强针情况良好，东行航班座位增加，酒店有机会超出当前指导 [32][33] 问题2: 混合用途资产的租赁及酒店入住率和每日房价假设 - 公司表示酒店前景取决于多种因素，若一切顺利将表现出色，若出现新变种则不确定，目前无法确定何时及达到何种程度恢复 [36] 问题3: 公司的投资管道和资本部署意愿 - 收购市场活跃，资金充裕，资本回报率低且利率上升，公司目前无具体收购目标，策略是改善现有物业，等待机会 [38][39] 问题4: 城市中心贝尔维尤项目11月到期的情况 - 该项目11月到期，贷款1.11亿美元，为有担保抵押贷款，公司将对部分或全部进行再融资，第二季度可能有更多消息 [41] - 目标是将有担保抵押贷款转移到较小资产上，释放该资产价值，增强无担保资产池并协助控制综合杠杆 [43] 问题5: 市场未杠杆化内部收益率及公司近期收购情况 - 住宅资本回报率约3 - 4%，办公收购有提升空间，零售约4.5 - 5.5%，公司寻求有提升空间的收购机会，目前机会有限 [45] - 公司收购时注重未杠杆化内部收益率，希望超过7%，以实现资产长期增长 [47] 问题6: 利率上升对公司资本分配决策的影响 - 公司一年前通过债券融资5亿美元，利率为3.375%，期限10年，目前融资成本增加，收购资本回报率未下降，短期策略是改善现有物业 [49] 问题7: 公司对股票回购的态度 - 董事会决定股票回购事宜，公司希望通过增加资产实现增长，提升股东价值，目前无鼓励回购计划 [51]