财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.44美元，归属于普通股股东的净利润为每股0.08美元 [16] - 第三季度总收款率约为89%，第二季度为83% [16] - 第二季度实际烧钱率约为600万美元，第三季度现金盈余约为900万美元 [16] - 第三季度初资产负债表上现金约为1.46亿美元，期末约为1.55亿美元 [17] - 第三季度末流动性约为4.05亿美元，包括1.55亿美元现金及现金等价物和2.5亿美元信贷额度 [24] - 季度年化净债务与EBITDA比率为6.7倍，过去12个月为6.0倍，目标是维持在5.5倍或以下 [24] - 季度年化利息覆盖率和固定费用覆盖率为3.6倍，过去12个月为3.9倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 除旧金山One Beach Street正在重建外，第三季度末出租率达96%，较上年增加约2% [19] - 同店现金NOI较上年增长13%，主要因多处物业基本租金增加 [19] - 第三季度完成的九份续租加权平均基本租金涨幅为6.7% [26] - 已锁定约3000万美元NOI增长，2020年约600万美元，2021年约1400万美元，2022年约1000万美元 [26] 零售物业 - 第三季度出租率稳定在95%，较上年下降约3% [19] - 疫情期间收款困难，同店现金NOI为负 [19] - 4月零售租金收款约40%，第三季度约80% [11] 多户住宅物业 - 同店现金NOI下降约5.4%，主要因波特兰Hassalo平均入住率下降 [20] - 第三季度末入住率为87.5%，较上年下降约3% [20] 混合用途物业 - 2020年第三季度Embassy Suites平均入住率为66%，第二季度为17% [21] - 2020年第三季度平均每日房价为209美元，约为上年的40% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 10月15日夏威夷允许游客凭72小时内阴性新冠检测结果登岛，首日约1万名游客抵达，预计游客流入将逐周增加 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司资产多元化，拥有办公、多户住宅、零售和混合用途物业，在疫情中提供稳定性和保护 [9] - 零售业务优先考虑长期战略增长，与租户进行租赁修改，必要时采取法律手段维护权益 [12][13] - 办公业务将通过One Beach Street和1110 Oregon Square的重建和租赁，以及La Jolla Commons等地块开发实现增长 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对疫苗在未来6 - 9个月内推出持乐观态度，准备好应对长期疫情 [8] - 认为资产多元化在疫情中发挥重要作用，董事会批准第三季度每股0.25美元股息，在疫苗和经济复苏更明朗前保持保守 [9][10] - 预计零售业务收款将进一步改善，部分受挑战租户需数月或季度才能恢复 [11][12] - 认为疫情后面对面工作将提高生产力、协作和创新，多数办公租户有类似看法 [14] - 反对加州提案15和21，认为提案15若通过将给租户带来财务负担，影响未来租金增长；提案21将限制房东权利，加剧住房危机 [14][15] - 对投资组合整体表现乐观，认为有充足流动性应对危机，疫苗推出后西海岸投资组合将反弹 [16][18] 其他重要信息 - 第三季度坏账费用方面，应收账款约为未收金额的21%，直线租金应收账款约为11% [22] - 第三季度末，坏账准备总额约占应收账款总额的39%，约占直线租金应收账款的3% [23] - 公司于4月3日撤回2020年业绩指引，在疫情经济影响和疫苗情况明确前不再发布指引 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第三季度坏账是否从第二季度增加，原因是什么，是否过于保守 - 第三季度坏账准备金从约330万美元增至约770万美元，直线租金应收账款坏账准备金约250万美元，总计近1000万美元 [31] - 原因是在疫苗推出前，零售租户收款困难，每季度评估收款可能性和递延款项收回情况 [31] - 公司策略是保守评估，宁愿犯错也不盲目乐观 [32] 问题2: 为何不给出零售和办公业务的大致业绩指引 - 经济和健康方面不确定性大，发布指引可能误导他人，公司选择保持沉默，待情况明确再做决定 [34] - 办公业务因资产和租户质量高，有一定可预测性，但其他业务受疫情影响大，不确定性高 [36] 问题3: 提案15和提案21哪个更可能通过，哪个更令人担忧 - 提案15对整个加州构成威胁，虽短期对公司影响不大，但长期会给企业和居民带来痛苦，目前调查显示其通过可能性不大 [38] - 提案15若通过，初期对公司影响不大，但会转嫁给客户，可能影响加州未来租金增长，公司坚决反对 [39] 问题4: 为何卡梅尔山广场会增加坏账金额 - 德尔蒙特、阿拉莫采石场和卡梅尔山广场有三家影院，且服装行业租户也带来坏账问题 [41] - 公司对零售商收款持保守态度，与部分租户协商给予必要减免，对有能力支付却单方面拒付租金的租户采取法律行动 [42][44] 问题5: 10月零售租金收款较9月下降，是否是时间问题 - 可能是时间问题，数据截至10月16日，很多款项在月底到账，部分租户付款周期变长，预计收款率会上升 [47][48] 问题6: 7.1万平方英尺续租租户类型 - 是不同租户的混合，暂无具体分类信息 [51][52] 问题7: 谷歌在地标建筑的建设和布局是否有变化，其他租户是否有重新配置或缩减空间的需求 - 谷歌按原计划进行，Autodesk正在重新配置并加大空间投资，大租户在疫情后仍按计划推进 [54][55] 问题8: 办公业务组合中是否有转租空间 - 圣地亚哥转租空间较少，德尔韦尔高地和UTC的转租空置率分别为0.6%和0.7% [57] - 旧金山转租空间大幅增加，但Autodesk和谷歌占据地标建筑，One Beach Street正在重建，预计2022年交付 [57] - 波特兰转租空间较少，总转租空置率为1.5% [57] - 贝尔维尤有大量转租空间，但市场强劲，4300万平方英尺办公空间在建且96%已预租，亚马逊等科技巨头承诺入驻 [57] 问题9: 办公资产的员工入住率情况 - 约为20% - 25%，员工和租户希望回到办公室工作，远程办公并非最佳选择，未来会逐渐转变 [61] 问题10: 第四季度Embassy Suites的入住率、ADR和2021年预订情况 - 第三季度加权平均入住率为66%，期间最高达75%，近一个月在52% - 65%之间，第四季度预计维持在50% - 65% [65] - 目前有预订，但可根据夏威夷隔离政策取消 [65] - ADR受租户类型影响，目前主要是政府员工和当地夏威夷人，ADR约为205 - 225美元，去年平均约360美元 [67] - 公司预计旅游业恢复后，ADR将恢复正常，且已利用疫情期间对酒店进行升级 [66][68]