财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度GAAP净亏损640万美元，合每股0.12美元，主要因CECL拨备净增加2100万美元，合每股0.38美元 [13] - 2023年第一季度可分配收益为1510万美元，合每股0.27美元，其中包括此前违约住宅贷款解决时实现的560万美元或每股0.10美元的已实现损失，若不计该损失，可分配收益为每股0.37美元 [13] - 截至季度末，总CECL储备为9200万美元，约占季度末投资组合的4%，使每股账面价值减少约1.69美元至13.15美元 [12][16] - 截至2023年季度末，净债务与股权比率为1.9倍，处于同行中较低水平，可用资本超2.25亿美元，其中现金1.54亿美元 [17] - 宣布第二季度股息为每股0.33美元，加上持续的每股0.02美元补充股息 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款投资组合方面，季度末贷款组合中98%为高级贷款，未偿还本金余额22亿美元，分散在53笔贷款中 [13] - 第一季度收取了99%的合同利息，截至3月31日有五笔贷款处于非应计状态，同时有五笔贷款全额偿还本金，支持了7300万美元的总还款，包括一笔4000万美元酒店贷款的全额还款 [14] - 78%的贷款组合风险评级为三级或更好，较2022年第四季度的80%有所下降，主要因一笔8300万美元混合用途物业贷款从风险评级三级降至四级 [14] - 一笔酒店贷款和一笔办公室贷款被降级为风险评级五级，未偿还本金余额总计9200万美元，为此建立了约4400万美元的特定储备 [15] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在第一季度解决了一些表现不佳的贷款，减少了对办公领域的敞口，降低了资产负债表杠杆，并继续增加现金和流动性 [7] - 公司将探索包括贷款修改、贷款出售、止赎等所有替代方案，以最大化表现不佳贷款的结果，并重新部署资本，为投资者捕捉更多机会 [9] - 鉴于当前市场情况和宏观经济前景，公司设定了适当的CECL储备金额 [7] - 尽管面临行业短期逆风，公司预计凭借运营收益能力，在今年剩余时间内继续维持当前水平的定期和补充季度现金股息 [12] - 未来，公司预计贷款销售和到期银行贷款将带来长期的增值投资机会，银行贷款条件收紧将为公司等贷款机构带来更广泛的机会 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管商业房地产市场充满挑战，但公司在第一季度朝着许多目标取得了建设性进展 [6] - 公司认为其CECL储备水平充分考虑了当前市场状况和投资组合的未来宏观经济前景 [17] - 公司有信心凭借流动性、资本状况和行业经验，在周期结束后为股东提供有吸引力的风险调整后回报 [19] - 未来机会与挑战并存，但公司经验丰富的资产管理团队、资本和流动性使其有机会实现更好的结果，在合适的时机进行攻防操作 [20] 其他重要信息 - 公司在网站投资者资源部分发布了收益报告演示文稿 [4] - 会议中的评论包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，公司不承担更新此类陈述的义务 [4][5] - 会议中提及的某些非GAAP财务指标用于衡量经营业绩，不应孤立看待或替代GAAP指标，且可能与其他公司的类似指标不可比 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度无新贷款承诺，是否会继续暂停新贷款发放，还是会有选择性地积极发放新贷款？ - 公司表示目前优先建立流动性，但随着机会增加，预计今年内会更积极地发放新贷款，但鉴于宏观经济环境，标准较高 [23][24] 问题2: 一笔2700万美元办公贷款转移至待售并在第二季度出售，能描述一下买家类型和交易过程吗？ - 该贷款背后的股权从属关系提供了灵活性，该资产有长期开发潜力，吸引了有长远眼光的投资者，买家可能会对其进行重新开发 [25][26][27] 问题3: 投资组合中“其他”和“混合用途”包括什么，为何在幻灯片中包含高级贷款投资能力？ - “其他”包括自存仓、非租赁住宅等占比小于5%的用途；“混合用途”指建筑物有多种主要用途，如底层零售、上层住宅或办公等，公司认为这是有吸引力的资产类别 [30][31] - 包含4.75亿美元高级贷款能力是为了说明投资能力，虽发放新贷款标准高，但公司目标是在合适时机投资资本，这将改变投资组合的资产类型、地域和其他多元化特征 [32][33] 问题4: 目前信贷展望中，办公领域是否是最担忧的，其他行业是仍处于早期阶段还是趋势正在显现？ - 从基本面看，办公领域是焦点，其基本面已显著恶化，而自存仓、公寓、工业等资产类别在费用和收入方面表现较好 [34][35] 问题5: 本季度两笔芝加哥办公问题贷款有何异同，为何一笔计提大额准备金，另一笔有良好结果，投资组合中是否还有类似需大额准备金的贷款？ - 有良好结果的贷款因有大量土地可重新开发，而计提大额准备金的贷款土地配置不利于重新开发，虽当前用途均为办公，但替代用途潜力不同导致结果不同 [37][38][39] - 公司希望在未来六到九个月内解决计提准备金的贷款，但具体时间取决于找到能最大化资产价值的合格买家 [43] 问题6: 第一季度贷款展期和修改的过程是怎样的，借款人是支付利息、投入更多股权，还是对利差、下限等特征进行了修改？ - 公司考虑的包括获得本金减少、展期费用、利率变化等，鉴于资本市场变化，现有贷款人在重组或重新安排贷款方面具有优势，某些情况下这将带来最佳结果 [45][46][47] 问题7: 近期投资组合预期如何，有无新贷款发放、现有承诺资金投入、额外贷款出售意愿，以及如何利用Ares融资工具高效配置资本？ - 公司认为机会不会很快消失，未来季度将保持选择性，会利用各种融资工具，包括现有融资设施、遗留CLO等，以实现增值投资 [48][49] 问题8: 过去两个季度，2021年CLO未偿还余额每季度下降约4000万美元，融资利差扩大约14个基点，是否已过再投资期，为何该结构去杠杆而2017年CLO未如此？ - 2021年CLO无循环期，贷款偿还会使余额下降，融资成本上升是因在较小资本基础上分摊成本；2017年CLO有补充特征，与单一投资者合作延长了循环期，贷款替换时负债成本不会按当前利率计价，可享受更宽的净息差 [51][52][53] 问题9: FL4是否有违约贷款回购情况？ - 没有，这些都是自然到期 [54] 问题10: 公司在储备方面保守、管理积极透明、杠杆率低，但股息政策与股票回购之间的脱节如何解释，市场隐含15%以上的累计违约率，而股票收益率达18%？ - 公司有股票回购计划，但需评估维持资产负债表现金水平以处理表现不佳贷款的需求，低杠杆和现金提供了灵活性 [55][56] - 董事会认为股东期望定期、可预测的现金股息，只要运营能赚取这些股息，就应维持；目前公司有足够资本兼顾处理表现不佳资产、支付股息、寻找新贷款机会和考虑股票回购，关键在于时机 [57][58] 问题11: 4月一笔华盛顿多户住宅物业贷款因赞助商支付部分利息而违约，是什么导致了违约？该贷款是否有利率上限？ - 利率上升导致该原本表现良好的资产出现债务偿还压力，公司未对其计提准备金，认为基础价值良好；该贷款没有利率上限 [62][63] 问题12: 两笔总计约1.5亿美元的住宅公寓贷款，今年晚些时候到期，其中一笔已违约，能提供其建设里程碑或租赁过程的最新情况吗？ - 两笔贷款位于不同但流动性较好的市场，估值因住房稀缺而保持良好，但建设相关问题导致执行延迟，公司对其最终价值持积极态度，但解决时间可能不同 [64][65][66] 问题13: 商业房地产抵押贷款中可转让或可转移的比例是多少，这能否缓解潜在的不利信贷结果？ - 可转让性在CMBS领域比私人贷款更常见，若贷款文件允许或公司有酌情权，会考虑让新借款人承接贷款以创造更有利的结果 [68][69] 问题14: 对于有业绩问题、赞助商不愿投入资本的贷款，公司是否考虑引入新赞助商、投入新资本，并通过低利率或调整付款流程来补贴资本，以恢复业绩并保护账面价值？ - 公司重视灵活性，会综合考虑借款人对最终解决方案的影响，根据不同资产情况决定是否与新运营商合作创造价值 [70][71] 问题15: 佛罗里达州潜在8300万美元混合用途物业的融资策略是什么，整体投资组合中有利率上限的比例是多少？ - 超过80%的投资组合有利率上限，不足20%没有是因资本有更好用途或持有期限短；该物业有现金流优势，可采用多种融资结构，公司有多种融资来源可为其提供直接或间接流动性 [73][74][75]