财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净收入为1620万美元，即每股普通股0.34美元，可分配收益为1630万美元，即每股普通股0.34美元 [13] - 2021年第四季度提前还款相关费用的确认时间影响了本季度收益，2021年第四季度确认了每股0.04美元的剩余未摊销费用，而2022年第一季度仅为每股0.01美元 [13] - 前REO资产Westchester Marriott本季度运营亏损，对2022年第一季度可分配收益造成约每股0.03美元的负面影响 [14] - 截至2022年第一季度末，公司拥有77笔贷款的多元化投资组合，未偿还本金余额为24亿美元，同比增长27% [15] - 2022年第一季度CECL储备为2470万美元，较2021年第四季度末略有下降 [15] - 投资组合的加权平均贷款风险评级从2021年末的2.8改善至2022年3月31日的2.7，2022年第一季度没有新贷款被列入非应计贷款 [15] - 2022年第一季度，公司解除了名义价值1.7亿美元的利率上限，实现了约200万美元的收益，即每股可分配收益约0.04美元 [18] - 公司宣布2022年第二季度普通股常规股息为每股0.33美元，并继续支付每股0.02美元的补充季度股息 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度利用Ares发起平台发放了2.63亿美元的新贷款，第二季度截至目前已完成1.23亿美元的贷款发放，还有超过2亿美元的贷款正在审批流程中 [7] - 本季度的贷款发放与现有投资组合一致，其中99%为高级贷款，98%为浮动利率工具，且表现良好 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在美欧的流动性和非流动性市场的业务，使其能深入了解动态市场的投资机会 [11] - 第一季度末，公司投资组合中约50%的贷款对利率上升敏感，若LIBOR或SOFR进一步上升，这些贷款将受益 [17] - 年初市场因通胀上升、美联储收紧政策和全球冲突而波动，第一季度前两个月业务活动较少，接近季度末时交易流量和发起业务增加，新投资的信用利差更具吸引力 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是全年可分配收益覆盖股息，这一目标已连续实现五年 [10] - 公司受益于Ares管理的全球房地产战略，该战略目前管理着460亿美元的资产，其中包括超过100亿美元的房地产债务资产 [10] - 公司在工业领域拥有专业能力，过去十年是美国工业房地产的前三大买家，随着房地产债务平台的发展，公司还扩展了产品套件 [11] - 公司继续在工业和自助存储等目标领域寻找有吸引力的投资机会，同时也关注其他具有相对价值的领域 [11] - 公司在南部和大西洋中部地区看到强劲的业务活动，这些地区有人口增长的驱动因素 [12] - 行业中依赖CLO市场的实体面临利差扩大的问题，这为公司带来了一些机会 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为自身在市场上处于有利地位，资产负债表强劲，杠杆适中，资产对利率敏感，有望在2022年实现创纪录的贷款发放，并保持比第一季度更强的投资节奏 [19] - 公司预计第二季度可分配收益将因贷款发放加速、利差扩大和基准利率上升而增加 [9] - 市场上借款人对利率上升的反应仍在变化中，行业交易 volume 可能会受到一定影响，但公司仍有业务可做 [40][41] - 对于多户住宅市场，公司认为该市场仍是目标资产类别，但会关注租金增长和负担能力指数等风险因素 [49][50] - 办公室市场存在租户需求的两极分化，公司将继续在该领域保持选择性，并关注租户保留率和加权平均租赁期限等风险因素 [55][56] 其他重要信息 - 公司10 - Q文件第20页注释4的风险评级贷款表中存在笔误，公司将尽快提交文件进行更正，但该错误不影响整体投资组合风险评级或CECL储备 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 董事会如何考虑补充股息 - 公司于2021年第一季度设立每股0.02美元的补充股息，目的是与股东分享LIBOR下限带来的额外收益 [22] - 决定补充股息是否继续或转为常规股息的因素有两个：一是具有LIBOR下限的贷款的流失速度，目前与原预测一致；二是在这些利率下限流失时短期利率的水平 [23] - 目前情况朝着有利方向发展，虽然有LIBOR下限的贷款在流失，但基准利率在上升 [24] 问题: 公司的杠杆目标是否仍是债务与权益比达到3倍 - 是的，公司在疫情前杠杆率高于此目标，疫情期间有意将杠杆率降至约2.2倍以强化资产负债表 [26] - 公司的业务和盈利模式基于保持正负3倍的债务与权益比，目前杠杆率仍低于该目标，有空间进行贷款发放和优化资产负债表的盈利潜力 [26] 问题: 贷款偿还的前景如何 - 公司认为贷款偿还开始趋于正常，平均每年约三分之一的投资组合会偿还贷款，这与公司通常承销三年期贷款的情况相符 [29] - 基于24亿美元的投资组合，预计每年偿还约8亿美元，但季度偿还额难以预测 [30] 问题: 市场变化是否带来了之前不被重视的地理区域或物业类型的投资机会 - 市场上一些竞争对手的负债结构变化导致利差扩大，为公司带来了机会 [35] - 公司的业务布局使其在一定程度上不受地理因素限制，关注人口增长的东南部和西南部地区，同时也会关注办公室和酒店等领域的一次性机会 [36] 问题: 市场上借款人对利率上升的反应如何 - 利率上升和其他因素（如乌克兰战争）对市场的影响仍在实时变化中 [40] - 提高借款成本会影响底层物业的价值，但在公司关注的工业、多户住宅和自助存储等领域，短期内租金增长可能会超过利率上升的影响 [40] - 行业去年的交易 volume 创纪录，今年可能会有所下降，人们在投资时会更加谨慎，但目前市场仍有交易活动 [41][43] 问题: 多户住宅资产的内部收益率（IRR）是否有空间吸收利率上升的影响而不影响资产价值 - 这取决于收购的年份和具体地理位置 [46] - 一些资产受益于租金增长和较低的资本化率，但如果利率回到2019年的水平，预计多户住宅和工业资产的资本化率会从3.5 - 4扩大到4.25 - 4.75 [46] - 整体而言，一些股权持有人可能会从租金增长和资本化率下降的组合中受益，未来需要关注租金增长是否能超过资本化率的变化 [47] 问题: 公司是否会调整多户住宅的承销假设，该领域是否仍是目标资产类别 - 多户住宅仍是目标资产类别 [49] - 目前美国住房供应不足，通货膨胀导致开发新的多户住宅资产成本上升，减少租金增长的手段有限 [49] - 公司预计短期内租金将继续增长，但会关注负担能力指数，以防范潜在的坏账风险 [50] 问题: 地面租赁是否是市场上有竞争力的资本形式 - 利率变动使地面租赁市场动态变化，过去两个季度公司在该业务中的参与度有所降低 [52] - 公司将地面租赁视为额外的债务进行承销，认为该市场不会超越传统融资渠道，但值得关注 [52] 问题: 办公室领域的机会和贷款组合表现如何 - 办公室市场存在租户需求的两极分化，新的高配套设施资产需求旺盛，而B级资产租金较低 [55] - 公司将继续在该领域保持选择性，关注租户保留率和加权平均租赁期限等风险因素 [56] 问题: 本季度新发放贷款的收益率是否使用季度末的远期SOFR曲线，收益率是否有提升空间，与偿还的贷款相比如何 - 引用的未杠杆化有效收益率使用的是季度末的即期利率，这些浮动利率贷款的票面利率和收益率会随着利率上升而增加 [60] - 本季度偿还贷款的未杠杆化有效收益率低于新发放贷款的收益率，且引用的收益率基于3月31日的利率，而非远期曲线或前瞻性利率 [60] 问题: 公司对2017年发起的CLO有何管理计划，是否有机会进行再融资或发行新的CLO，CLO市场利差收紧的催化剂是什么 - 公司2017年发起的CLO已进行了几次修改，以延长管理期限，公司与单一机构买家保持密切合作，该CLO已运行五年多 [62] - 公司认为成为Ares管理的一部分带来了好处，避免了第三方配售代理的费用，并降低了新CLO市场执行的风险 [63] - 今年前两个月CLO市场利差大幅扩大，目前扩大速度有所放缓，但仍未回到2021年的水平 [64] - 目前难以看到利差收紧的催化剂，通常利率上升时信用利差会压缩，但当前市场并非如此，市场动态受多种因素影响 [65]