财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度可分配收益为每股0.40美元，同比增长25%，远超常规和补充股息之和 [6] - GAAP净收入为1570万美元，即每股普通股0.45美元；可分配收益为1390万美元，即每股普通股0.40美元 [12] - 每股账面价值增加0.09美元，达到14.23美元，这是连续第三个季度实现增长 [12] - 第一季度GAAP收益受益于CECL储备减少320万美元，该储备余额降至2200万美元，但仍约为疫情前水平的4倍 [13] - 截至2021年第一季度，不包括CECL储备的债务权益比率降至2.4倍，低于2020年第一季度的3.2倍 [15] - 非追索权负债占比从去年同期的32%增至71% [15] - 通过2021年3月的700万股股票发行，普通股资本基础增加了20%以上 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第一季度，公司在多个物业类型上达成2.05亿美元的新承诺 [7] - 第二季度，公司已在资产负债表和Ares Warehouse中完成超过2.7亿美元的新贷款 [8] - 投资组合中97%为高级贷款，约三分之二的贷款以多户住宅、办公、工业和自助存储物业为抵押，低配酒店和独立零售中心 [9] - 第一季度所有贷款均按时支付了合同规定的债务本息，加权平均内部贷款风险评级从2020年末的3.0小幅改善至2.9 [9] - 第一季度无新增处于非应计状态的贷款，第二季度解决了一笔以学生公寓为抵押的高级贷款，处置收益略高于账面价值 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司主要关注领域的新贷款全利差与疫情前水平相当或更高，投资机会管道得到改善 [7] - 住宿行业入住率持续上升，但尚未恢复到疫情前水平 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续瞄准向优质赞助商提供贷款，主要以多户住宅、工业、自助存储和特定办公物业为抵押，目标是发放短期、主要为高级贷款，并提供强有力的契约保护 [7] - 随着一些传统市场参与者收紧承销标准或尚未重返市场，公司面临有吸引力的竞争格局 [6] - 公司扩大了高效融资和资本获取渠道，包括完成第四笔CLO和发行普通股 [8] - 公司对并购机会持开放态度，但目前没有具体目标 [41] - 公司认为地面租赁领域有投资价值，但认为这对ACRE来说是一个重大转变，目前不考虑参与 [43] - 公司对与iStar合作持开放态度，但认为合作门槛较高，需谨慎考虑潜在冲突 [45] - 公司认为1031交换市场对其影响较小，会对相关投资进行保守承销 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2021年第一季度的业绩感到满意，认为投资组合和房地产平台受益于经济改善和房地产市场活跃，增强了公司作为可靠和稳定资本提供者的竞争地位 [6] - 尽管疫情带来的不确定性和挑战尚未完全消除，但公司对经济复苏对投资组合的未来益处持乐观态度 [10] - 公司预计未来季度将受益于投资组合的多元化增加和资本部署带来的费用效率提高，有信心实现可分配收益满足或超过全年股息支付的目标 [16] 其他重要信息 - 公司宣布2021年第二季度股息为每股0.33美元，外加每股0.02美元的补充股息，与上一季度一致 [11] - 第一季度执行了约11亿美元的名义利率互换和上限合约，为未来几年的利率上升提供了重要保护 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新贷款的全杠杆回报率与疫情前相比如何 - 公司认为不同资产类别存在差异，整体ROE与疫情前水平相当，但多户住宅领域存在一定压缩，公司会根据具体资产的ROE来构建投资组合，目前对较低杠杆附着点和全收益率感到满意 [19] 问题2: 公司目前的流动性状况与贷款管道的匹配情况如何 - 公司表示流动性状况动态变化，目前预计很快会有4000万美元的融资收益，将使用部分资金将Ares Warehouse中的贷款转移到ACRE资产负债表上，有足够的流动性来处理现有贷款 [23][25] 问题3: 三笔非应计贷款的进展情况如何 - 住宿行业入住率持续上升，一笔学生公寓非应计贷款已在季度末后解决，资产出售价格高于账面价值，预计另外两笔资产在未来季度会有进展 [28] 问题4: 已解决的非应计贷款是否有储备释放，还款金额与初始本金相比如何 - 该贷款因处于非应计状态，实际账面价值低于还款金额，第二季度将显示处置收益；净还款金额略低于法律未偿金额，主要是由于交易费用，但高于账面价值，从ROE角度看，该投资回报与整体投资组合一致 [29][30] 问题5: 第一季度提前还款额较低，对第二季度和全年的提前还款情况有何预期 - 公司预计下半年将恢复到正常的贷款进出节奏，即每年约25% - 30%的投资组合还款，目前借款人开始实现业务计划，市场环境也有利于他们实现资产价值或寻求更长期融资 [33][34] 问题6: CECL储备2200万美元且为疫情前4倍，其中是否有特定储备，还是仅反映宏观经济前景 - CECL储备主要反映宏观经济前景，从2020年末到2021年第一季度的变化主要是由于经济前景改善，而非贷款组合的信用指标变化 [36] 问题7: 随着CECL储备的恢复，对GAAP账面价值和可分配每股收益有何影响 - 与过去几个季度一样，CECL储备的恢复对GAAP账面价值有积极影响，但对可分配每股收益无影响 [38] 问题8: 管理层目前是否有并购机会的想法 - 公司对并购机会持开放态度，但目前没有具体目标 [41] 问题9: Ares或ACRE是否会参与地面租赁领域，对该领域有何看法 - 公司认为地面租赁领域有投资价值，但认为这对ACRE来说是一个重大转变，目前不考虑参与 [43] 问题10: ACRE是否会参与iStar的建设贷款和地面租赁收购融资计划 - 公司与iStar有较多交流，但认为合作门槛较高，需谨慎考虑潜在冲突，不过双方在业务流方面有一定交叉，合作可能性待定 [45] 问题11: 如果1031交换的税收优惠减少，对ACRE的贷款发放量和底层资产估值有何影响 - 公司认为影响较小，一直对1031交换市场持保守态度，会对相关投资进行保守承销 [47] 问题12: 第一季度新发放贷款中，办公资产的类型以及承销标准与18个月前相比有何变化 - 公司在办公资产投资上仍保持谨慎，会考虑租户质量和物业位置，倾向于投资核心地段、有长期优质租户且价值有所下降的办公物业，同时仍会保持在工业和多户住宅领域的高集中度 [50] 问题13: CLO 3再投资期延长的情况及是否会在其他交易中继续出现 - CLO 3再投资期延长至2024年，这有助于公司充分利用杠杆、降低成本，该交易能够实现是因为与单一投资者合作且节省了安置费用；公司认为与现有合作伙伴合作有优势，但未来是否会在其他交易中继续延长再投资期不确定 [52][53] 问题14: 加利福尼亚混合用途物业的实际组成部分以及是否有零售成分 - 该物业包含办公和零售成分，公司认为混合用途中的零售成分可以提高其他商业用户对该设施的吸引力 [55] 问题15: 如何看待Westchester Marriott未来的运营情况 - 该酒店第一季度受季节性影响，收入和费用下降，但趋势线与往年相似，受益于部分竞争对手关闭，需求有所增加；该酒店在公司资产负债表中占比较小，公司将继续监测并寻找最佳退出时机 [58]