财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司GAAP净收入为1440万美元，即每股0.43美元，可分配收益为1370万美元，即每股0.41美元；全年GAAP收入为2180万美元，即每股0.66美元，可分配收益为4510万美元，即每股1.36美元 [15] - 第四季度可分配收益使公司实现连续第四年通过可分配收益全额赚取或超过现金股息 [15] - 2020年公司实现每股账面价值增长0.11美元，并留存超额收益用于未来投资 [10] - 2021年第一季度，公司宣布常规股息为每股0.33美元，并引入每股0.02美元的额外季度补充股息 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司贷款业务组合中94%为高级贷款，主要以多户住宅、办公室和工业物业为抵押 [9] - 2021年第一季度，公司完成6.67亿美元的CLO交易，增加了匹配期限的无追索权融资，占总债务融资约三分之二；同时从Ares仓库承接七笔新贷款，未偿还本金余额总计1.46亿美元 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年房地产行业交易总量下降15% - 25%，但公司所在的Ares房地产债务平台仍活跃，并在第四季度看到行业活动显著增加，这一趋势延续到2021年第一季度 [53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司业务模式旨在稳定和有韧性，专注于在防御性房地产领域发放具有强大契约保护的高级贷款，采用信贷优先方法，向经验丰富的房地产赞助商提供贷款 [8] - 公司继续瞄准多户住宅、工业、自助存储和某些办公室物业及具有吸引力人口趋势和健康供需动态的市场的高质量赞助商贷款，并积极研究单户住宅租赁和生命科学建筑等替代资产类别 [12] - 公司将继续利用Ares全球领先投资平台的广泛网络、交易流和基础设施来寻找投资机会并为投资决策提供信息，同时强调信贷质量、贷款结构和强大的赞助商 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对房地产行业的复苏持积极态度，团队看到交易数量和质量显著增加，主要关注领域的贷款全利差与疫情前水平相当或更高 [12] - 公司认为自身处于有利地位，有信心在2021年实现可分配收益增长，并通过补充股息与股东分享部分预期超额收益，同时保留其余收益用于新投资 [23] 其他重要信息 - 公司将非GAAP财务指标“核心收益”更名为“可分配收益”，仅为术语变更，计算和与GAAP收益的调节无重大修改 [15] - 公司遵循匹配资产和负债的利率和期限、多元化资金来源、避免仓库线的按市值计价利差风险以及限制有追索权债务比例等核心原则管理负债结构 [16] - 公司近期进行了一系列利率对冲交易，包括支付约21个基点固定利率并基于1个月美国LIBOR收取浮动利率的8.7亿美元利率互换，以及执行价为0.5%的2.75亿美元利率上限，初始名义金额总计11.45亿美元 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年上半年到期贷款情况 - 公司与借款人积极沟通，贷款有展期条件；随着资本市场融资和房地产市场交易恢复，预计部分资产会有相应进展 [25] 问题2: Ares设施剩余余额及未来几个季度的周转情况 - CLO交易后，仓库设施全部可用，公司有更多流动性开展新业务，除第一季度的方式外还有其他途径 [28] 问题3: 为何不提高常规季度股息而是支付补充股息 - 公司希望股息反映平台稳定性和可交付性，同时平衡增长需求；0.33美元的常规股息代表约9%的净资产收益率，是有吸引力且可靠的回报；0.02美元的补充股息是预期LIBOR地板收益的一部分，公司认为目前这种方式最适合，能反映疫情后情况的不确定性 [31][33][34] 问题4: 贷款评级变化及非应计贷款情况 - 升级贷款是因为业务计划执行取得进展；降级的是大学城的混合用途资产，虽有租户未按时付款，但长期前景乐观；三笔非应计贷款保持稳定，至少支付部分当前债务，公司正积极管理以解决问题 [36][37][38] 问题5: 新CLO的资金总成本与仓库线的比较 - 新CLO预计资金成本比仓库线低40 - 50个基点，且有非按市值计价、无追索权、匹配资金等优势，该估计是基于混合基础 [42][43] 问题6: 对增加无追索权融资的意愿 - 公司希望有追索权债务比例尽可能低，但没有具体目标，认为追索权债务与股东权益大致相等会更安心，未来融资将是有追索权和无追索权的混合 [45][46] 问题7: 此次CLO是否是四次中执行最好的 - 公司对此次CLO执行满意，但与之前的CLO交易性质不同，难以直接比较，之前的CLO也很有吸引力且持续带来好处 [49][50][51] 问题8: 2021年上半年新增净贷款增长的意愿 - 公司认为2021年市场有吸引力，自身有多种流动性来源，预计会积极利用资源拓展业务 [53][54] 问题9: 补充股息的含义及未来支付情况 - 补充股息借鉴BDC领域术语，与特殊股息不同，特殊股息通常基于一次性交易或特殊情况，而补充股息预计至少在未来四个季度持续，反映公司对LIBOR地板收益和利率对冲的积极展望 [58][59] 问题10: 目前非应计贷款数量 - 目前有三笔贷款处于非应计状态，此前有一笔已移除，这三笔仍支付部分利息，前景稳定，公司正努力解决 [62] 问题11: 第四季度利息收集情况及与疫情前的比较 - 第四季度支付率较高，修改贷款的节奏较去年减缓，公司将提供更详细的与疫情前100%收集率的对比信息 [64] 问题12: 是否能预测2021年可分配每股收益的稳定水平 - 公司对股息政策有信心和稳定性，目前情况良好；虽有诸多变动因素，但公司处于有利地位，有多种手段维持收益水平 [66][67] 问题13: 公司对并购的兴趣 - 公司目前没有具体的并购机会，但认识到规模化业务的价值，会关注市场机会，利用各种资源和平台能力考虑相关策略 [70] 问题14: LIBOR地板在未来几个季度的变化情况 - 预计未来三年有LIBOR地板的贷款将偿还，再投资时难以达到现有LIBOR地板利率；利率对冲的摊销计划也基于有LIBOR地板贷款的偿还预期 [74][75] 问题15: 与仓库贷款人的沟通情况及行业一致性 - 宏观上，利率变化和全球对收益的追求使仓库贷款人寻求更多资产以提高净息差，公司普遍看到这种情况，未来6 - 12个月可能受益 [77]