财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度GAAP净收入为980万美元，即每股普通股0.34美元，核心收益为1100万美元，即每股0.38美元，核心每股收益较2018年第二季度增长9% [6][11] - 截至6月30日，贷款组合包括45笔贷款，未偿还本金余额为15亿美元，信贷质量良好无减值，投资组合加权平均无杠杆有效收益率保持在7.2% [12] - 杠杆率保持稳定，债务与权益比率为2.9倍，符合目标，96%的贷款组合为优先贷款 [13] - 董事会宣布第三季度股息为每股0.33美元，按年化计算，基于昨日收盘价每股14.94美元，股息收益率为8.8% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度新贷款承诺总额为9900万美元，总贷款资金为1.29亿美元，年初至今承诺和资金分别为3.33亿美元和2.5亿美元，与2018年上半年水平一致 [6] - 第二季度有1.9亿美元的贷款偿还，上半年偿还额接近2.5亿美元，预计2019年偿还总额可能处于4亿 - 7亿美元原范围的高端 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为美国房地产基本面保持健康，多数目标市场供应总体可控，物业需求稳定，近期交易活动有所增加，但公司仍保持高度选择性，2019年上半年成交交易不足审查交易的5% [7] - 由于努力拓展业务渠道，目前正在审查、已报价或处于更高级阶段的交易数量较2018年同期翻了一番 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司不会在信贷质量上妥协，专注于在目标回报范围内发放贷款，进一步将业务拓展到增长动力强劲且竞争覆盖不足的市场，第二季度在北加州新增一名贷款发放专业人员，以增加西海岸业务覆盖 [8] - 公司看到所有资产类别的业务流，认为杠杆优先抵押贷款模式的相对回报仍然具有吸引力，会适时评估增加资产期限的时机 [31] - 公司有能力参与困境资产投资，团队具备结构化信贷和房地产运营修复能力，待机会出现会做好准备 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第二季度强劲业绩感到满意，进入下半年形势良好，投资交易具有吸引力的风险调整后回报，业务渠道强劲，韦斯特切斯特万豪酒店表现良好 [16] - 展望未来，公司将继续通过资本部署、降低负债成本和运营费用来寻求增加收益的机会 [16] 其他重要信息 - 公司修订了与城市国家银行5000万美元有担保循环融资安排的条款，增加了2500万美元的可调节资金额度，降低成本35个基点，并增加了两年的延期选项 [13] - 6月，公司获得了韦斯特切斯特万豪酒店2830万美元的无追索权第一抵押贷款，有效将股权和投资降至略高于1000万美元，预计基于酒店过去12个月现金流，股权回报率将达到中两位数 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 基于目前业务渠道和还款情况，多久能使投资组合恢复到之前17 - 18亿美元的峰值水平？ - 季度末的余额反映的是特定时间点的情况，第二季度的还款大多发生在季度末，季度内的盈利能力高于显示的15亿美元余额，重要的是关注季度内的平均余额 [20] - 业务渠道情况良好，目前有六七个已执行的条款清单，下半年业务形势乐观，历史上第四季度是表现最强劲的季度，公司今年下半年的定位很好，且选择性更高，交易回报高于去年 [21][22] 问题2: 公司对持有REO贷款的最新想法，是选择变现再投资贷款还是继续持有？以及是否考虑将自有房地产作为长期核心资产加入投资组合？ - 公司喜欢该资产，其表现超出预算和预期，通过融资大幅降低了风险敞口并获得了有吸引力的现金回报，认为酒店资产有运营公司成分，出售时机很重要，目前正在进行一些工作以提高回报和优化出售，并非长期投资，但会在最大化价值后变现再投资贷款 [27][28][29] - 公司看到所有资产类别的业务流，认为杠杆优先抵押贷款模式的相对回报仍然具有吸引力，会适时评估增加资产期限的时机 [31] 问题3: 鉴于股价略高于账面价值且还款规模超过新增贷款，如何看待普通股发行？市场上是否有有吸引力的投资组合收购机会？ - 普通股发行需满足两个条件，一是不稀释股权，公司已满足；二是有明确的近期机会以有吸引力的回报重新投资资本，目前因还款规模尚未满足该条件，未来满足时会评估发行股权 [34] - 公司能看到市场上几乎所有交易，收购的关键在于定价和信贷质量，会寻找价格合理、信贷质量高的有吸引力的投资组合 [35] 问题4: 目前是否对困境资产投资感兴趣？ - 参与该领域投资需要具备结构化信贷能力和房地产运营修复能力，公司在这两方面都符合要求，团队成员有助于整合两个平台，为机会出现做好准备 [37] 问题5: 未来两个季度季度新增贷款是否有超过2亿美元的潜力？还款范围是4 - 7亿美元的高端，具体是多少？ - 还款范围预计在5500 - 7000万美元，贷款还款情况因每笔贷款的具体情况而异，难以准确预测，主要取决于借款人完成业务计划、稳定资产后进行再融资或出售的时间，公司会密切监控并与借款人频繁沟通 [39][40] - 建议从年度或年初至今的角度看待统计数据，年初至今新增贷款和还款在资金和预付款方面均接近2.5亿美元，若调整未在年初持有的韦斯特切斯特万豪酒店3860万美元贷款，截至6月30日的总余额与年末几乎相同 [41][42] - 目前有六笔已执行条款清单的交易，本金余额接近2亿美元，后续还有大量贷款可见，对下半年业务情况感到乐观，但交易完成时间不确定 [44] 问题6: 加权平均LIBOR利率下限为1.62%，其分布情况如何？LIBOR下降时何时能看到收入增加？过去几年的利差压缩是否是由于下限收入损失，利率下降是否会扩大利差？ - 超过90%的贷款有LIBOR下限，平均下限略高于1.6%，不同时间发放的贷款LIBOR下限不同，例如一年前发放的贷款下限较低，近三到六个月发放的贷款下限较高，20%的贷款下限在2.25%左右，约28.7%的贷款下限在2%左右，LIBOR下降时更多贷款的下限会起作用 [47][48] - LIBOR上升时利差会压缩，因为借款人更关注融资总成本，预计LIBOR下降时公司会有更多定价权，息票相对粘性，指数变动时利差会扩大 [49][50] 问题7: 2020年还款情况如何？新的Ares贷款安排是否有将其填满的目标，以及其价值如何？ - 还款计划需从贷款到期情况开始分析，并根据每个资产的实际情况进行调整，预计2020年还款趋势与以往一致，虽然到期时间可能更集中在下半年，但实际还款可能会更分散在全年 [53][54] - 设立Ares贷款安排的目的是在还款高峰期更高效地重新部署资金，团队正在努力将更多贷款存入该安排，以便在2020年及以后更好地应对贷款还款 [55] 问题8: 韦斯特切斯特万豪酒店的收入季节性如何？费用中固定成本和可变成本的比例是多少？第三季度是否预计盈利？ - 该酒店具有典型的郊区商务酒店季节性特征，夏季业务旅行减少、旅游增多时业务量会减少，第一和第三季度通常是业务最慢的时期，尤其是第三季度，第二和第四季度通常最强，预算显示第三季度是四个季度中最弱的 [57][58] - 作为全服务酒店，该酒店有相当大比例的固定成本，包括员工、餐饮和宴会服务等，可变成本主要是客房成本，由于固定成本比例较高，季节性对酒店运营利润率的影响较大 [58] - 公司未提供该酒店的具体指导，预计2019年业绩与历史水平一致，目前表现略好于预算，第三季度预算远低于第二季度，但暂不提供是否盈利的具体信息 [60] 问题9: 能否量化本季度提前还款收入带来的收益？ - 正常季度提前偿还递延 origination 费用对每股收益的影响约为0.02美元，第一季度提前还款费用极少，第二季度约为每股0.03美元，建议从长期年度趋势看待，约为每年0.08美元 [64]