财务数据和关键指标变化 - 2018年GAAP每股收益1.35美元，核心每股收益创纪录达1.43美元，较2017年增长27% [7] - 2018年核心收益的股本回报率从2017年的7.7%增至约9.7% [7] - 2018年第四季度GAAP净收入1000万美元，即每股0.35美元；核心收益1090万美元，即每股0.38美元 [12] - 2018年支付年度股息每股1.16美元，宣布2019年第一季度股息每股0.33美元，基于昨日收盘价14.03美元，年化股息收益率达9.4% [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年评估的投资机会数量翻倍，审查超1000笔潜在交易，成交率低于5% [8] - 2018年平均盈利资产较2017年增加约12% [9] - 2018年加权平均杠杆有效收益率从2017年底的6.3%增至7.1% [9] - 2018年新承诺贷款6.09亿美元，涉及18笔贷款，分布于24个不同市场；第四季度新承诺贷款1.82亿美元，包括6笔高级贷款和1笔次级贷款 [10][11] - 截至2018年底，约99%的投资组合为浮动利率贷款 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 尽管第四季度资本市场波动，但公司认为商业房地产基本面保持稳定，租金增长、入住率和交易量等因素表现强劲 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2018年提升业务发起能力，扩大投资范围，与Ares管理平台和美国房地产私募股权业务进一步整合 [8] - 利用Ares仓库工具，更好匹配还款和新贷款发起时间，提高资金投资率 [9][11] - 优化投资组合，受益于市场条件，降低负债借款利差 [7][9] - 继续严格的信贷流程，投资组合几乎全为高级贷款 [7] - 扩大现有证券化规模至4.456亿美元，降低初始借款利差，提高融资效率 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2019年有望延续良好态势，实现更高、更可持续的盈利水平，目标是继续赚取并支付稳定且不断增长的股息 [20] - 公司对盈利稳定性有信心，战略举措带来的上行潜力将推动盈利增长 [11][12] 其他重要信息 - 2018年贷款还款总额达7.47亿美元，高于三到四年平均水平，部分原因是11月底两笔总计约1.99亿美元的自存储贷款还款 [14][25] - 第四季度因特定贷款还款获得额外利息收入，约合每股0.04美元 [14] - 一笔3860万美元的纽约地区高级酒店贷款在年底出现到期违约，但酒店运营表现稳定，现金流足以覆盖利息支付，公司未将其列为非应计贷款或计提减值 [18][19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2019年贷款提前还款或还款的预期范围及第一季度情况 - 2018年还款额高于三到四年平均水平，过去三到四年平均约6 - 6.5亿美元，2018年为7.47亿美元，部分受两笔自存储贷款影响 [24][25] - 预计2019年还款额约6 - 7亿美元，略高于历史平均水平，第一季度预计无异常情况 [25][26] 问题2: 第四季度两笔夹层贷款的吸引力因素 - 这两笔贷款位于优质地点，基础条件良好，公司认为能获得与风险相匹配的回报 [28] 问题3: 如何协调2019年计划到期还款和提前还款预期 - 公司贷款平均期限超两年，多数贷款会在到期前还款，主要取决于借款人业务计划的成功与否 [32][33] - 公司会逐笔分析贷款，与借款人保持沟通，以确定还款预期 [33] 问题4: 证券化融资成本的未来趋势 - 公司在资产和负债匹配融资方面表现良好，借款成本与资产利差变化存在6 - 9个月的滞后效应 [35] - 目前借款成本正追赶2018年资产利差下降的趋势，未来借款成本变化将取决于资产利差走势 [36] 问题5: 在使用Ares 2亿美元贷款工具前，公司的投资组合杠杆水平预期 - 目标是保持稳定的业务发起节奏，优化杠杆和投资比例，Ares仓库工具可帮助在预期有资金释放时适度超额发起业务 [38][39] 问题6: 2019年核心收益扣除激励费用后能否覆盖股息 - 过去扣除激励费用后，核心收益也能覆盖股息，公司注重从现金角度确保有足够资金支付股息 [40] 问题7: 第四季度每股0.04美元额外利息收入的来源 - 作为过渡性资产贷款人，公司在贷款文件中设置了费用条款，包括前期费用和修改费用，以补偿额外风险和变化 [42] 问题8: 自存储贷款的结构保护机制及在其他投资组合中的普遍性 - 公司贷款的发起、文件和结构设计有一系列保护措施，这些结构在多数贷款中普遍存在，能在交易出现问题时保护公司 [44] 问题9: 12月市场波动对贷款定价和交易流量的影响 - 对依赖公共CLO的机构有一定影响，但未迅速传导至私人市场利差，行业在12月消化已签约贷款，1月参加会议，整体影响不大 [46] 问题10: 并购方面是否有感兴趣的项目 - Ares在市场有广泛影响力，公司会谨慎寻找对股东有益的交易机会，不会为交易而交易 [48] 问题11: 若信贷市场利差进一步扩大，多久会传导至私人市场，与借款人沟通中业务计划有无变化 - 难以预测利差传导时间和持续时间，公司希望利用适度波动，其投资组合有优势 [51] 问题12: 有无方法锁定当前融资利率或利差 - 公司通过扩大FL3证券化规模、延长再投资期限和降低借款利差等方式锁定成本，未来会寻找更多类似策略 [53] 问题13: 第四季度市场波动是否导致借款人观望，这种情况是否开始逆转 - 市场波动初期，买卖双方利差扩大，融资方面有一定影响但持续时间短，根据业务管道，交易量情况良好 [56] 问题14: 是否开始使用Ares贷款工具，何时能体现对公司的益处 - 目前Ares仓库工具下无公司指定贷款，预计本季度末接近全面部署时开始使用 [60] 问题15: 2019年资产收益率和利差的走势 - 利差似乎已稳定，但难以预测未来走势，市场目前感觉相对稳定，公司认为适度波动有益 [62] 问题16: 公司所说的“全面部署”是否指17.5亿美元的贷款组合 - “全面部署”需考虑高级与夹层贷款比例、贷款类型和融资方式、底层资产等因素，更关注可投资的股权资本 [67][68] 问题17: 2019年第一季度是否可能收益不足 - 公司按年度看待业务和股息支付能力，设定股息基于年度现金盈利预期 [70] 问题18: 酒店违约贷款的具体子市场、运营商情况及物业未达稳定状态的原因 - 公司未具体透露酒店位置，酒店由知名全国性管理公司运营 [74] - 酒店业务计划执行时间长于预期，部分原因是装修后需时间实现效益，子市场整体有所改善 [74][75] 问题19: 目前对酒店违约贷款的计划，是否继续参与、收购资产或由其他过桥贷款人 refinance - 公司因讨论性质未透露具体计划，但贷款文件有保护机制，酒店运营良好，公司有能力管理该贷款或资产 [77][78]