财务数据和关键指标变化 - 2021年全年同店总收入指引范围为-9%至-7%，预计同店收入表现从2020年第四季度到2021年第一季度将呈负增长，可能要到下半年才会改善 [34][38] - 2021年同店费用指引范围为3%至4%，主要费用类别包括房地产税、现场工资、公用事业以及维修和保养 [39] - 2021年正常化FFO指引范围为每股2.60美元至2.80美元，与2020年每股3.26美元的正常化FFO相比有所下降 [42] - 截至2020年底，净债务与正常化EBITDA的比率为5.0倍，拥有近20亿美元的可用流动性，且直到2023年到期债务很少 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度申请数量超过2019年水平25%，入住人数超过退房人数，自疫情爆发以来首次实现入住净增长 [21] - 11月约45%的申请平均免租期略超过6周，最近几周约三分之一的申请平均免租期略低于6周 [20] - 1月份居民续约率约为52%，预计2月和3月将提高到约54%，仍低于往年同期的正常保留率 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿：第四季度申请量强劲，入住率稳定上升至95.5%，过去4周连续减少优惠并提高租金，目前约25% - 30%的申请使用优惠，平均为6周 [23] - 纽约：近期迎来过去12个月中最好的流量周和自8月以来最好的租赁周，入住率提高至略高于91.5%，70%的申请可获得约2个月的免租期，租金开始显示改善迹象 [24][25] - 华盛顿特区：入住率保持在95.5%，第四季度优惠使用增加，自12月中旬以来，仅15%的申请使用优惠，平均略低于1个月 [27] - 丹佛：入住率约为96%，新租和续约率都在改善，12月和1月续约显示正增长率，优惠使用呈下降趋势 [28] - 西雅图：入住率持续改善，流量比2020年1月增长约6%，第四季度约55%的申请平均免租期约为6周，整体市场入住率的提高使优惠逐渐减少 [28] - 旧金山：入住率略低于94%，自11月初以来提高了150个基点，1月份优惠平均降至1个月，不到一半的申请可享受 [29] - 洛杉矶：第四季度入住率保持在95%以上，约20%的申请优惠平均略低于1个月，郊区投资组合入住率接近97% [30][31] - 奥兰治县和圣地亚哥：主要为郊区市场，季度平均入住率约为97%，居民保留率高于其他市场 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划进一步多元化投资组合，增加高端郊区和部分有潜力新市场的投资，减少现有市场市中心资产的集中度，并退出不符合回报参数的资产 [17][18] - 公司认为城市市场具有长期吸引力，尽管目前面临挑战，但随着疫情缓解，有望实现复苏 [12][13][14] - 公司将继续关注开发和收购机会，如在华盛顿特区和加利福尼亚郊区的项目 [84][87] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对所有市场尤其是城市子市场的需求复苏感到鼓舞，尽管疫情恶化和市场重新关闭，但需求依然强劲 [7][8] - 预计2021年上半年同店收入结果相对疲软，下半年随着定价改善、入住率提高和优惠减少，收入将显著改善 [10] - 公司认为长期来看，其投资的市场仍将是知识经济的中心，具有吸引力的娱乐、文化和社交设施将吸引富裕租户 [12][14] - 公司拥有高素质的客户群体，能够承受租金上涨，且物业的优越位置和质量使其具有吸引力和流动性 [15][16] 其他重要信息 - 2020年授予的3100万美元现金住宅优惠中，约1900万美元未摊销优惠将在2021年减少收入，约占同店收入的75个基点 [36] - 2020年第四季度因未收租金导致收入减少约1300万美元，2021年指导的中间范围假设收款情况仅在年末略有改善 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年年中是否能实现同比正的混合租金率 - 公司指导假设在年中左右开始看到同比正的租赁费率，包括新租和续约率 [47][49] 问题2: 城市A类产品沿海市场的定价与疫情前水平相比如何 - 纽约和旧金山市场交易量很少，有一笔纽约联合广场的交易价格与疫情前相当，旧金山价值可能下降约10%，公司认为这些市场有望复苏，不太愿意大幅折价出售 [54][55] 问题3: 未来几年资产回收时，出售和收购资产的内部收益率差异如何 - 收购资产的内部收益率通常高于出售资产，但具体情况受多种因素影响，包括市场风险、租金恢复预期等 [57] 问题4: 过去两个月申请和入住的租户在年龄、信用质量或租金收入比方面是否有变化 - 未观察到明显的实质性变化，租金收入比范围略有扩大，纽约申请的平均收入有所下降，但仍较高，租户支付能力良好 [60] 问题5: 纽约市场的预测是否考虑了春季购房季的影响 - 公司未观察到租户因购房而搬出的比例有明显变化，预计续约率将有所提高，购房热潮对公司影响不大 [63][64][65] 问题6: 郊区子市场未续约租户的去向以及是否存在从郊区向城市的转移 - 仍有部分城市租户流向郊区，郊区市场目前的情况部分是正常季节性因素，公司将努力稳定入住率并提高租金 [66] 问题7: 第四季度租赁中断和转移的趋势如何 - 第四季度租赁中断率同比仍处于高位，但已开始逐渐回落，预计将降至约20% [68] 问题8: 能否量化旧金山居民从萨克拉门托和丹佛回流的规模 - 回流数量较少，目前只是开始有少量流入，87%的旧金山新申请来自加州，70%来自该都会区，较之前有所上升 [70] 问题9: 居民中有孩子的比例是否有变化 - 约10%的居民有孩子同住，该比例未发生变化，公司投资组合中三居室单元有限，不太可能有太大改变 [72] 问题10: 如何解释对城市市场复苏乐观但又要减少城市敞口的矛盾 - 公司战略目标是实现业务的稳定增长和股息增长，减少城市敞口是为了分散资本到郊区和新市场，但仍看好城市市场的复苏，具体减少的数量需根据定价情况确定 [75][76][77] 问题11: 是否认为过去十年的城市化趋势已经达到顶峰 - 不认为城市化趋势会结束，只是暂时受到疫情影响，其他城市如丹佛、奥斯汀等正在变得更加密集和有吸引力 [80] 问题12: 定价趋势图显示的是基本租金还是受影响租金 - 是基本租金，但包括优惠的影响，是净有效租金 [82] 问题13: 新的地面开发项目在公司的规划中如何定位，是否有扩大开发管道的计划 - 公司目前有三个开发项目将在今年交付，正在考虑启动两个新项目，一个在华盛顿特区，另一个在加州郊区，还在关注丹佛的开发机会 [84][87] 问题14: 开发项目的收益率与资本化率或内部收益率的利差情况如何 - 由于租金波动和未来市场不确定性，难以给出具体的收益率，租金增长假设是关键因素 [89] 问题15: 需求按单元大小的趋势如何，城市和郊区或不同都会区是否有差异 - 工作室单元是最具挑战性的，整体入住率约为93%，纽约和旧金山的工作室入住率降至85% - 86%，需求主要集中在一居室和两居室等较大单元 [92][93] 问题16: 未来几个月到期租约的租户有多少打算搬出 - 目前刚开始发放4月续约要约，难以确定租户意向，预计续约率将从1月的52%提高到2 - 3月的54% - 55%，旧金山和纽约的提升空间较大 [96] 问题17: 进入新市场和减少在纽约、旧金山等主要市场的敞口是否会导致收益稀释 - 不认为会导致收益稀释，目前收购和出售资产的资本化率接近，新市场可能具有更好的政治风险和长期现金流，同时保持对大城市中心的敞口 [98][99] 问题18: 1月入住率和租金改善的意义以及对春季表现有信心的原因 - 1月数据符合业务的正常季节性规律，这是积极信号，表明市场开始恢复正常，高入住率使公司更有信心减少优惠并提高租金，同时部分租约到期时间后移也有利于恢复租金 [102][103] 问题19: 公司投资组合的现有租金与市场租金相比情况如何 - 截至1月底，不包括优惠的租约收益为6.5%，包括优惠为9.5%，该数据呈前高后低趋势，未来几个月可能会有所波动 [105] 问题20: 未来一年城市核心市场的供应情况如何 - 2021年整体供应与2020年大致相同，旧金山的供应集中在南湾，纽约曼哈顿的竞争供应很少，华盛顿特区将有12000个新单元交付，市场吸收能力是关键 [109] 问题21: 收入指导中的坏账假设是否主要基于加州延长AB - 3088法案，还有哪些因素会影响坏账假设 - 过去两个月对坏账的悲观预期基于多个市场的政策延期，公司指导在坏账方面较为保守，未考虑政府的租金援助计划，这些计划可能对公司有帮助 [113][114]