财务数据和关键指标变化 - 第二季度批发收入达41亿美元，同比增长8%，主要因交房量增加5%至7518套，平均售价上涨3%至54万美元 [14] - 净新订单同比增长24%至7947套，取消率从第一季度的12.5%降至本季度的9% [15] - 第二季度末积压订单为13588套，价值82亿美元，去年同期为19176套，价值116亿美元 [16] - 第二季度末在建房屋总数为16740套，其中约6000套（36%）为预售房，预售房数量较去年下降11% [17] - 第二季度开工约7400套，较第一季度增长41%，2023年全年交房目标为29500套，预计第三季度交房7000 - 7400套 [17] - 第二季度毛利率为29.6%，预计第三、四季度毛利率在29.0% - 29.5%之间 [19] - 第二季度销售、一般和行政费用（SG&A）为3.15亿美元，占房屋销售收入的7.8%，去年同期为3.51亿美元，占比9.3%，预计第三季度SG&A费用占比9.0% - 9.5%，第四季度占比8% - 8.5% [20] - 第二季度金融服务业务税前收入同比增长16%至4600万美元，捕获率从去年的78%提高到80% [20] - 第二季度净利润达创纪录的7.4亿美元，合每股3.21美元，去年同期为6.52亿美元，合每股2.73美元 [21] - 第二季度回购370万股普通股，花费2.5亿美元，平均价格为每股68.31美元，2023年前六个月共花费4亿美元回购640万股，占流通股的2.8% [21] - 第二季度土地收购投资3.7亿美元，相关开发投资5.23亿美元，总计8.93亿美元，低于去年同期的11亿美元，年初至今已投资18亿美元，全年计划投资35 - 40亿美元 [22] - 第二季度末现金为18亿美元，总债务与资本比率为17.3%，净债务与资本比率低于3% [22] - 年初至今净利润为13亿美元，推动股价账面价值增长12%，向股东返还4.72亿美元，过去12个月的净资产收益率为32% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋建造业务：第二季度交房量增加，净新订单增长，积压订单减少，在建房屋和预售房数量有相应变化，开工量增长，毛利率较高且预计保持稳定 [14][15][16] - 金融服务业务：第二季度税前收入增长，捕获率提高 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 6月全国房地产经纪人协会数据显示，经季节性调整后的现房销售量为420万套，较去年6月减少100万套 [11] - 超过50%的现有抵押贷款持有人利率低于4%，预计未来一段时间抵押贷款利率将保持在5%以上，现房供应可能持续短缺 [11][12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用按订单建造和预售相结合的模式，按订单建造服务于改善型和活跃成年人买家，预售主要针对首次购房者社区，特别是Centex品牌社区，目标是保持各买家群体的平衡，即40%首次购房者、35%改善型买家和25%活跃成年人买家 [7][8] - 公司认为这种平衡的生产和买家群体组合有助于维持稳定的开工节奏，有效满足买家需求，提高资产周转率和毛利率 [8][9] - 行业竞争方面，公司提到一些以预售为主的建筑商在市场环境变化时受到的影响更为直接，而公司由于按订单建造业务较多，受价格波动的影响相对较小 [36][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度购房者需求强劲，超出年初预期，多数市场定价稳定或呈上升趋势，公司在许多社区仍有适度提高净定价的机会 [24] - 尽管利率较高，但公司认为由于现房供应有限，市场需求仍然存在，公司有能力通过提供全国性的抵押贷款激励措施来吸引买家 [11][26] - 公司对未来前景持乐观态度，认为凭借积压订单、改善的周期时间和充足的土地供应，有能力在2023年剩余时间内实现更强劲的业绩 [13] 其他重要信息 - 公司预计2023年第三、四季度社区数量同比增长5% - 10% [16] - 公司正在努力重建期权地块供应，第二季度末控制的地块总数为21.4万套，其中51%通过期权持有 [22] - 公司的ICG业务有两家工厂已投入运营，表现良好，计划未来拥有多达八家工厂，覆盖约70%的生产 volume [95][98] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：第三、四季度预计29% - 29.5%的毛利率是否包含异常项目，可持续的利润率是多少 - 公司表示业务组合与过去12个月一致，符合既定目标，目前给出的是第三、四季度的指引，未提供更长期的展望 [31] 问题2：活跃成年人、改善型和入门级业务的快速入住部分是否会再次上升 - 公司称预售生产的订单数量较为稳定，不同买家群体的生产策略是有针对性的，首次购房者业务主要是预售业务，利润率相对较低，改善型和活跃成年人社区的利润率较高 [33] 问题3：公司如何在高促销环境下维持财务稳定，有哪些抵消因素 - 公司将激励资金重新分配用于抵押贷款利率下调，特别是针对首次购房者，同时公司的按订单建造业务较多，受价格波动影响相对较小，且目前市场环境下，公司的利润率表现良好 [37][39] 问题4：公司三分之二的部门提高价格的具体情况，以及Centex预售业务的积压订单转化率和周期时间改善情况 - 公司在部分社区实现了净定价的适度提高，通过多种方式实现，包括减少激励、提高基础价格、增加选项升级和地块溢价等；对于Centex预售业务的积压订单转化率，公司将离线提供具体数据；公司正在努力使开工率与销售率相匹配，并且已经看到周期时间有所缩短，预计未来还会进一步改善 [45][48][49] 问题5：当前土地支出能支持社区数量的增长情况，以及三个主要细分市场的吸收率分布 - 公司未提供超出第三、四季度的社区数量增长展望；目前改善型业务的吸收率增长最快，所有三个细分市场的吸收率都有所上升 [51] 问题6：第三季度毛利率相对于第二季度下降的主要逆风因素是什么，以及改善型业务增长的驱动因素和是否会持续 - 毛利率下降的因素包括通货膨胀导致的土地、劳动力和材料成本上升，以及地理区域的业务组合变化；改善型业务增长的主要驱动因素是现房供应短缺，公司的社区、设计和质量优势，以及全国性的抵押贷款利率激励计划，预计该业务将继续受益于这些因素 [54][56][57] 问题7：公司土地支出与交房目标的关系，以及未来是否需要加大土地支出以推动增长，是否存在限制销售的风险 - 公司在一个季度前提高了预计的土地支出，目前控制的地块供应充足，对土地市场持乐观态度，认为能够找到好的投资机会，将继续保持平衡和纪律性的投资策略，目前不需要大幅增加土地支出 [62][63][64] 问题8：佛罗里达州的财产保险问题是否影响购房者决策，以及行业对此的应对措施 - 公司表示佛罗里达州的业务表现良好，未看到保险问题对购房者决策产生影响，公司的 captive 保险机构能够帮助解决一些问题，同时新建造的房屋可能具有较低的风险 [66][67][68] 问题9：区域银行危机是否影响土地市场，公司土地团队达成交易的主要因素是什么，以及建筑成本和地块成本的通胀动态 - 公司未看到土地市场的大规模清算机会，市场竞争激烈，达成交易是卖家愿意谈判和当前价格符合公司承保标准的综合结果；土地成本呈稳步上升趋势，垂直和水平开发成本预计同比增长8% - 9%，主要受材料和劳动力成本驱动 [71][73][74] 问题10：公司2023年全年运营现金流的潜在情况，以及是否在某些地区或消费者细分市场限制吸收率 - 公司预计下半年将产生大量现金，由于周期时间的改善，有机会减少房屋投资；除个别社区外，公司未处于分配限制模式 [78][80] 问题11：净订单平均售价的顺序价格增长是否受业务组合影响，以及定价能力是否增强 - 公司在某些地区和社区能够适度提高价格，部分原因是有效利用了抵押贷款激励措施和市场库存短缺，这些因素也反映在第二季度的业绩和未来的指引中 [82] 问题12：公司在周期时间和成本方面的进展是否可持续，进入2024年是否会面临压力 - 公司认为仍有机会继续减少周期时间，主要得益于供应链的改善和效率的提高，目标是恢复到疫情前的周期时间 [84] 问题13：行业供应链能否继续改善和维持，以及是否存在特定问题区域 - 供应链总体健康，劳动力供应充足且使用效率高，但电气组件（如开关设备和变压器）供应短缺，交货时间延长 [87] 问题14：公司能否保持高于疫情前的净资产收益率，以及闲置现金的上限和增加杠杆的意愿 - 公司认为有机会通过提高资本效率和增加土地期权比例来实现更高的回报；公司不会为闲置现金设定上限，将根据业务计划和模型进行资本分配，目前已降低了业务的预期杠杆 [89][92][93] 问题15：公司毛利率和库存回报率相对于疫情前的改善情况，以及ICG业务的进展 - 公司目前的业务效率低于疫情前，体现在周期时间上，但有机会进一步改善；ICG业务的两家工厂运营良好，公司计划未来拥有多达八家工厂，覆盖约70%的生产 volume [95][96][98] 问题16：ICG业务是否有计划在近期扩展到更多市场，公司的土地持有情况和未来土地收购趋势 - ICG业务的战略方向是拥有八家工厂，覆盖约70%的生产 volume，目前未宣布新的工厂开业计划；公司控制的地块总数为21.4万套，其中自有1.4万套，期权持有11万套，公司对土地收购团队有信心，将继续寻找好的投资机会，目前的土地支出计划能够支持业务增长 [98][99][101] 问题17：第二季度毛利率环比上升的具体驱动因素，以及与上一季度指引相比的超预期因素，公司未来的期权比例目标 - 毛利率环比上升的主要驱动因素是预售房定价高于预期和交房社区的业务组合与预期不同；公司的期权比例目标是达到70%，目前为51%，正在努力重建期权地块供应 [104][106]