财务数据和关键指标变化 - 第三季度房屋销售收入达38亿美元，同比增长16%，主要因平均售价上涨15%至54.5万美元，交付房屋数量增加1%至7047套 [15] - 第三季度净新订单为4924套房屋，同比减少28%，吸收速度降至每月2套，去年同期为每月3套 [16] - 第三季度取消率为24%，去年同期为10%，今年第二季度为15% [17] - 第三季度末积压订单为17053套房屋，同比下降14%，但积压订单的美元价值同比增长3%至106亿美元 [18] - 第三季度末在建房屋总数为23010套，同比增长22%，其中65%已售出，35%为样板房 [19] - 预计第四季度交付约8000套房屋，平均售价在56万 - 57万美元之间，中点较去年上涨15% [20][21] - 第三季度房屋建筑毛利率为30.1%，同比增加360个基点；预计第四季度毛利率约为28%，同比增加120个基点 [22][23] - 第三季度销售、一般和行政费用为3.5亿美元，占房屋销售收入的9.1%，公司全年该费用预计在9.2% - 9.5%之间 [24] - 第三季度运营利润率为21%，同比增加410个基点 [24] - 第三季度金融服务税前收入为2800万美元，去年为4900万美元 [25] - 第三季度税收费用为1.83亿美元，有效税率为22.6% [25] - 第三季度净收入增至6.28亿美元，合每股2.69美元，去年同期为4.76亿美元，合每股1.82美元 [26] - 第三季度回购440万股，花费1.8亿美元，年初至今回购约9%的流通股，花费9.75亿美元 [26] - 第三季度土地收购和开发投资13亿美元，其中56%用于现有土地资产开发 [26] - 第三季度末控制约23.2万宗土地，较第二季度末减少1.16万宗 [27] - 预计全年土地投资约48亿美元，2023年降至约33亿美元 [28][29] - 第三季度末现金2.91亿美元，循环信贷额度使用3.19亿美元，债务与资本比率为22.5% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋销售业务 - 平均售价上涨，不同买家群体价格均有提升，首次购房者上涨20%，改善型购房者上涨16%，活跃成年人购房者上涨15% [15] - 交付房屋的买家群体组合略有变化，首次购房者占比从去年的31%升至36%，改善型购房者从44%降至38%，活跃成年人购房者从25%升至26% [16] - 不同买家群体订单情况不同，首次购房者订单同比增加3%，改善型购房者订单降低45%，活跃成年人购房者订单降低31% [17] 金融服务业务 - 第三季度税前收入下降，主要因贷款发放量减少和每笔贷款盈利能力下降，捕获率从去年的85%降至77% [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国净新订单同比下降，但佛罗里达、得克萨斯和东南部市场表现相对较好，西部市场情况更严峻 [31] - 第三季度需求随利率波动，8月利率下降时需求有所回升，9月利率上升后需求再次下降 [8] - 10月需求疲软状况持续，且因抵押贷款利率接近7%而更具挑战性 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 销售方面，按市场和社区调整价格和激励措施，以吸引买家，保护销售份额 [10] - 土地投资方面，根据当前市场条件重新评估土地交易，第三季度取消约1.9万宗土地协议，放弃约8亿美元未来土地收购支出 [11][12] - 生产方面，增加样板房库存以满足买家需求，目前样板房占比35%，达到目标水平后降低样板房开工率，强调为改善型和活跃成年人消费者进行定制生产 [19][20] - 成本控制方面，采购团队与供应商和贸易伙伴讨论降低土地开发和房屋建设成本，预计2023年受益 [23] - 运营方面，短期内采取防御姿态，适应市场变化，长期看好住房需求 [13][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 今年早些时候需求环境有利推动第三季度盈利，但当前市场条件更具挑战性，抵押贷款利率自年初以来翻了一番多，达到7%以上 [7] - 预计美联储至少在2022年剩余时间内将继续激进加息以控制通胀，之后可能维持高利率更长时间 [9] - 消费者因融资问题或担忧而观望，但仍有购房需求，市场稳定可能促使他们重新进入市场 [13][14] - 尽管当前市场困难，但公司对自身竞争地位有信心，有能力度过住房周期的这一阶段 [30] 其他重要信息 - 公司执行副总裁兼首席运营官John Chadwick将于2023年退休，高级副总裁Brandon Jones将于1月1日接任该职位 [34][35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 10月哪些市场的定价和激励措施开始有成效，吸收情况有稳定迹象？ - 早期激励措施主要是融资相关，如降低利率、延长利率锁定等，当利率升至7%时效果减弱，目前主要关注价格回调和降价，过去两到三周这些措施开始有成效，公司对市场活动感到鼓舞 [38][39] 问题2: 不同买家群体的取消率情况，与长期平均水平相比如何？ - 通常不提供详细数据，近期取消情况有所变化，积压订单时间较长的买家取消情况增多，主要因利率大幅上升；历史上活跃成年消费者取消率最低，目前趋势仍支持这一点 [41][42] 问题3: 若未来几个月抵押贷款利率下降，公司是否有营销计划，有多少目前不符合资格但利率降低后可能符合的买家名单？ - 公司销售和营销团队出色，能通过公司营销平台和当地销售专业人员的基层关系及时传达信息；若利率下降，市场本身可能是最好的营销工具 [45][46] 问题4: 生产的“砖石”成本是多少，到年底每个社区的样板房水平预计如何？ - 在建项目“砖石”成本为31.64亿美元，模型成本为3.28亿美元；目前样板房占比35%，符合目标，每个活跃社区成品房仍少于1套，销售情况良好；未来新库存开工已大幅放缓，与销售率匹配 [48][49][50] 问题5: 第三季度激励措施占销售价格的百分比是多少，是否包括价格调整，过去30 - 45天价格调整或降低占平均售价的百分比是多少，对毛利率的影响何时体现？ - 第三季度成交房屋激励负荷为1%，优于去年；新销售激励率升至2.5%；价格调整是对基础价格的调整，不一定体现在激励措施中；新签约平均价格下降约6%，但受买家群体组合影响；建造型房屋价格调整影响多在明年体现，样板房可能在第四季度体现，相关影响已纳入第四季度毛利率指引 [53][54][56][57] 问题6: 能否提供订单按月份的趋势，以及10月的情况？ - 需求随利率波动，8月利率下降时有活动，之后利率上升需求下降；10月需求疲软且更具挑战性 [59][31] 问题7: 2400万美元的减记情况，未来更大减记风险以及是否会蔓延到自有土地投资组合？ - 市场情况决定是否有更大减记，公司重新评估每笔土地交易，部分交易可能无法满足回报要求而放弃；今年土地支出预计下降，明年预计降至33亿美元；目前操作是为增加土地投资的选择权，目标是使选择权控制的土地占比达到65% - 70% [61][62][29] 问题8: 第四季度毛利率指引下降200个基点的原因是什么？ - 第四季度指引包括已售和待售样板房，以及活跃社区价格调整对积压订单的影响；后端贸易仍有劳动力压力，但前端贸易因开工减少情况有所改善 [64] 问题9: 需求放缓并降价维持销量时，吸收量的底线是多少，理想吸收速度是多少？ - 公司关注速度和价格杠杆以实现回报最大化，希望销量增加，但不会过度反应，目前市场受利率翻倍和疫情影响，公司采取战略和长期视角应对 [68] 问题10: 本季度周期时间的变化情况，第四季度或明年初是否会缩短？ - 目前后端劳动力仍有压力，周期时间约为六个月，与上季度基本持平；第四季度预计不会改善，希望2023年第二至四季度能看到有意义的改善 [70] 问题11: 积压订单中买家取消的原因，是无法负担月供还是反悔放弃权益，当前利率水平对潜在买家群体的影响，以及如何让买家更有信心购房？ - 取消原因包括无法负担和反悔，过去几个季度原因组合无明显变化；潜在买家群体减少，难以量化因心理恐惧观望的人数，市场稳定可能使这些买家重新进入市场 [74][75] 问题12: 目前对未开盘社区土地的承保情况，新社区毛利率是否会正常化或低于正常水平？ - 公司根据当前速度和价格，使用历史投资资本回报率和风险网格进行承保，未降低标准；放弃的交易不符合标准，推进的交易仍符合回报要求，毛利率在历史范围内波动 [77] 问题13: 鉴于近期谨慎态度减少土地支出，资金将如何分配，是否会更积极进行股票回购？ - 首先偿还循环信贷额度，然后考虑未来几年的资本生成和使用情况，包括土地投资、分红、股票回购和杠杆管理等，预计会在市场上进行股权操作 [79][80] 问题14: 是否会推迟原计划开放的社区？ - 不会推迟，近期开放的社区表现良好，原因是位置好、有兴趣名单，且定价符合当前市场，能实现良好回报 [82][83] 问题15: 取消订单中，无法获得资格和无法负担月供的比例分别是多少？ - 公司需后续提供具体数据，但该比例保持稳定，未出现无法获得资格比例大幅上升的情况 [86] 问题16: 是否在评估某些市场是否有意义，不同地区市场情况如何？ - 公司对地理布局有信心，新进入市场仍有吸引力，现有市场中，西部市场最困难，东北部部分昂贵地区较疲软，东南部、佛罗里达和得克萨斯表现相对较好 [88][89] 问题17: 是否提高房地产经纪人佣金以促进销售，对销售、一般和行政费用有何影响，行业内佣金情况如何？ - 公司保持佣金平衡，支付市场竞争性佣金，仅在特殊情况下提高；行业内部分建筑商将高额佣金作为营销工具，市场困难时此类情况增多 [92][94] 问题18: 与贸易商和建筑产品供应商的价格谈判是否有早期成效，除木材外的具体情况如何？ - 与前端贸易商（如地下管道、基础、外壳等）的谈判频繁且有帮助，这些贸易商感受到行业放缓，公司正与他们共同努力降低成本 [96]