财务数据和关键指标变化 - 2021年全年交付量增长17%至近29000套房屋，房屋建筑收入增长27%至135亿美元，毛利率扩大210个基点至26.4%，全年报告收益增长43%至每股7.43美元 [8] - 2021年债务与资本比率降至历史低点21.3%，净资产收益率升至28% [9] - 2021年第四季度批发收入同比增长38%至42亿美元，交付量增长26%至8611套房屋，平均销售价格增长10%至49万美元 [15] - 2021年第四季度净新订单为6769套房屋，较去年减少4% [16] - 2021年末积压订单为18003套房屋，较去年增加19%，积压订单价值为99亿美元，较2020年增加45% [18] - 2021年末在建房屋为18423套，较去年增加近50%，在建房屋中23%为样板房 [18][19] - 2021年第四季度报告SG&A费用为3.44亿美元，占房屋销售收入的8.2%，调整后SG&A费用为3.67亿美元，占房屋销售收入的8.7% [24] - 2021年第四季度金融服务业务税前收入为5500万美元，抵押贷款捕获率为85% [25] - 2021年第四季度报告税项支出为1.93亿美元，有效税率为22.5% [26] - 2021年第四季度报告净利润为6.63亿美元，每股2.61美元，调整后净利润为6.37亿美元，每股2.51美元 [27] - 2021年全年回购1770万股，使流通股减少6%，全年通过股票回购和股息向股东返还8.97亿美元和1.48亿美元 [27][28] - 2021年末现金为18亿美元，债务与总资本比率为21.3%，净债务与资本比率为2.5% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋建筑业务：2021年全年交付量增长17%，收入增长27%，毛利率扩大210个基点；第四季度交付量增长26%，平均销售价格增长10%，净新订单减少4% [8][15][16] - 金融服务业务：2021年第四季度税前收入为5500万美元，抵押贷款捕获率为85%，较去年的86%略有下降 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年各市场和买家群体对住房的需求强劲，净新订单增加8%至近32000套房屋，其中第四季度为6769套 [10] - 2021年第四季度各买家群体的平均销售价格均实现两位数增长 [16] - 2022年1月需求持续强劲，没有迹象表明利率上升影响了对新房的需求 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续实施提高价格和限制新屋销售的策略，以应对资源限制 [11] - 公司计划在2022年增加土地投资至45 - 50亿美元，预计社区数量将逐季增加 [21][31] - 公司推出“Hope to Home”计划，旨在为更多人提供经济适用房和购房机会 [34] - 行业面临供应链中断、劳动力短缺、市政延误和新冠疫情等挑战，但需求强劲，公司认为可以在这种环境下销售房屋 [8][12][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年行业面临诸多挑战，但公司受益于有利的供需动态，取得了出色的业绩 [8][10] - 2022年需求条件强劲，但供应方面仍面临挑战，预计施工过程在2022年仍将困难 [12] - 公司对住房行业的前景持建设性态度，认为人口趋势和经济扩张将支持长期需求 [32] - 公司密切关注利率上升和通胀对成本的影响，并准备适当应对 [33][24] 其他重要信息 - 公司将更新债务与资本比率的目标范围至20% - 30%，以更好反映业务运营情况 [30] - 公司与Invitation Homes的战略合作项目按计划推进，预计2023年首次交付 [31] - “Build to Honor”计划将于今年晚些时候授予第75套免抵押房屋 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于全年毛利率指引相对稳定的影响因素 - 通胀是影响因素之一，如木材价格波动；预计房屋投入成本将增加6% - 8%，新地块成本也会上升；但公司认为价格上涨足以抵消部分成本增加，全年毛利率有望改善 [38][39][40] 问题2: 2022年现金流和资本分配是否主要用于回馈股东 - 公司不会将现金流限制于某一方面，会优先投资业务、支付股息，若土地市场有吸引力或有并购机会，也会进行投资 [42] 问题3: 目前土地收购的吸收情况和成本展望 - 公司土地承保标准未变，目前社区吸收情况略高于三年前，但不认为高吸收情况会持续；公司土地管道中超过52%的地块通过期权控制，提供了灵活性 [47][48] - 土地市场竞争激烈，不同地区和买家群体的土地价格涨幅不同，难以给出统一的价格涨幅 [50] 问题4: 买家的信用指标和利率上升对不同买家类型的影响 - 买家的FICO分数高于750，贷款价值比也很强，信用指标表明买家财务状况良好；即使是首次购房者，FICO分数也相对较高 [53][54] - 目前利率上升未影响需求，主要是因为公司限制销售且需求超过供应；历史表明，只要经济保持强劲，住房市场在利率上升环境下仍可表现良好 [55][56] 问题5: 供应短缺的其他类别和仓储建筑产品的情况 - 预计2022年供应问题不会改善，主要短缺来自关键供应商的延迟或分配；人力短缺、运输问题等影响整个供应链 [58][59] - 面临挑战的物品包括屋顶桁架、电器、油漆、橱柜等 [60] 问题6: 未来两到三年毛利率能否回到2017 - 2018年水平或更高 - 公司一直致力于通过土地投资、债务管理、资本分配等策略实现行业领先回报，目前毛利率为28.5% - 29%，未来将继续关注投资资本回报率 [64][65] 问题7: 基于土地储备，社区数量增长的展望 - 公司未提供2023年社区数量指引，但预计2022年社区数量逐季增加，且基于土地支出，增长趋势将持续 [68] 问题8: 春季定价策略是否更保守 - 公司定价决策基于社区层面，有严格的定价纪律，会考虑竞争情况和市场数据；面对潜在的库存增加和利率上升，将继续执行既定策略 [72][73] 问题9: 2022年交付房屋的土地购买时间和新土地交付时间 - 公司购买的土地约三年周转一次，每年有新土地进入和旧土地退出；土地开发时间较历史有所延长，从购买到开发完成约需12个月 [75] 问题10: 毛利率指引是否保守及增量SG&A比率和土地供应年限 - ASP指引考虑了更多低价样板房的因素；交付量指引基于当前周期时间和供应链预期，不会轻易改变 [78][80] - 增加交付量对SG&A效率有积极影响，但具体比率取决于增加的量；公司目标是拥有三年自有土地和三年期权土地，未来土地供应年限取决于市场情况 [82] 问题11: 1月需求和客流量是否积极 - 公司看到买家兴趣浓厚，需求受单户住宅需求和远程工作趋势驱动，数字销售工具也有所发展 [86] 问题12: 西部地区交付量同比略有下降的原因 - 主要是社区更替问题，无其他特别情况 [88] 问题13: 到2021年底周期时间是否稳定及第一季度开工和订单预期 - 整体周期时间有所增加，前端周期时间因材料和劳动力问题延长，后端有所改善；公司未提供第一季度开工和订单指引，但对生产管道情况感到满意 [90][91]