财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度，公司录得摊薄后每股FFO和正常化FFO均为0.31美元，符合指引和分析师共识，维持正常化FFO每股1.23 - 1.27美元的指引范围 [24] - 本季度稳定杠杆率为6.2倍，包含附属债务后杠杆率为7.1倍，与上季度持平，预计随着EBITDA增长，杠杆率将降至目标范围 [25] - 债务偿付覆盖率和固定费用覆盖率分别为2.5倍和2.2倍，季度加权平均债务成本略高于4% [25] - 公司流动性状况良好，约为1.9亿美元，足以覆盖2023年剩余开发项目和优先股投资的现金需求 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 商业地产 - 第三季度同店NOI同比增长，GAAP基础上为4.4%，现金基础上为5.9% [17] - 第三季度商业投资组合的续租利差为正，GAAP基础上为14.5%，现金基础上为4.9% [17] - 第三季度在稳定商业投资组合中执行了超过12万平方英尺的租约，620万平方英尺商业空间中目前空置率不到3%，其中58%有正在洽谈的活跃交易 [17] 多户住宅 - 多户住宅投资组合表现稳定且可持续，团队以中个位数的速度增长NOI，预计随着在东南部的业务拓展，将复制这种表现 [18] 零售 - 零售投资组合表现出色，入住率达98.1%，过去几个季度租赁活动活跃，400万平方英尺的投资组合中租赁活动持续活跃 [18] 办公 - 办公投资组合租赁和入住率高，已出租比例为96.1%，其中Town Center办公区近80万平方英尺的出租率达98.9% [20] 建筑与开发 - 第三方合同积压目前超过5亿美元，影子管道也很可观 [23] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有多元化商业模式，能适应不同资产类别和业务线的市场变化，以实现盈利增长和长期房地产决策 [8] - 公司获得BBB信用评级，有大量银行提供信贷，通过衍生品购买降低未来风险，得以继续开展开发活动、启动5000万美元股票回购计划，并锁定未来两年较低的投资组合债务利率 [11] - 公司预计2023年是建筑和开发业务最盈利的一年，2024年也将有类似结果，开发活动将为降低杠杆提供资金 [12] - 公司计划在2024年增加收益和股息，未来1 - 2年除持续增长外，还将采取战略举措，与同行拉开差距，增强多元化平台的灵活性、弹性和基础实力 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临WeWork等租户挑战，公司认为2023年全年指引不变，预计明年收益和股息将继续增长 [10] - 公司对旗下优质资产的前景有信心，认为无论WeWork结果如何，明年都有望实现增长 [33] - 行业房地产税增长，公司正在对大部分进行抗辩，并取得了一定成功，未来将继续关注和应对 [53] 其他重要信息 - 公司在巴尔的摩的Harbor Point项目，T. Rowe Price全球总部预计2024年第三季度交付，312套豪华公寓项目Allied也将在相近时间交付 [21] - 佐治亚州罗斯韦尔的Southern Post混合用途项目进展顺利，68%的商业空间已出租或有意向书，137套多户住宅项目Chandler Residences需求强劲，预计2024年2月投入使用 [22] - 公司优先股投资组合进展良好，预计按计划获得回报 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: WeWork是否仍按时支付租金，让其破产是否有价值，收回空间后如何处理 - 截至目前，WeWork仍按时支付租金，但预计其会要求减免租金，公司对保留该租约不感兴趣 [31] - 让WeWork破产有一定价值，但情况多变，难以确定是否可行，无论结果如何，公司预计明年实现增长 [33] - 收回空间后，继续作为联合办公运营或重新出租给多个租户的选项都在考虑范围内，公司对结果有信心 [36] 问题: 建筑公司影子管道中，公司业务和第三方业务的占比 - 影子管道指的是第三方业务，占比为100%，短期内公司有信心维持强大的管道 [38] 问题: 鉴于资本成本，目前是否有新的开发项目值得启动 - 公司提高了标准，除非项目收益率达到高个位数或低两位数，否则不会轻易启动，目前对明年的增长途径感到满意，会谨慎等待绝佳机会 [40] 问题: 达勒姆和弗吉尼亚海滩的物业如何处理，詹姆斯麦迪逊电影院地块的规划 - 达勒姆的Bed Bath & Beyond场地预计将重新出租给高端零售商，弗吉尼亚海滩的项目主要是零售用途，Regal Cinema若未来可用，可能开发为多户住宅 [42] - 詹姆斯麦迪逊电影院目前运营良好，多户住宅开发因回报率不高，公司将暂时观望 [44] 问题: 夹层投资组合的情况，新项目的回报率要求 - 公司提高了标准，合作伙伴的项目需有健康的高个位数回报率，公司才会投入股权并将项目纳入资产负债表，目前多数项目因利率和成本问题暂不考虑 [46] 问题: 零售收购市场的情况，何种收益率或内部收益率会吸引公司 - 公司倾向于高信用、位置优越的杂货店，但目前更注重资本保全和内部增长，若有绝佳机会或增值潜力，可能会进行交易 [49] 问题: T. Rowe总部的潜在交易情况 - 目前市场上几乎没有类似优质资产的交易，公司希望18个月后市场正常化，若资本成本和股价合适，也可能将其纳入资产负债表，必要时可出售以回笼资金 [51] 问题: 房地产税增长情况，是否有抗辩及未来增长预期 - 公司正在对大部分房地产税进行抗辩，有第三方供应商协助，取得了一定成功，未来将继续关注和应对 [53] 问题: 多户住宅租赁环境如何，是否受供应压力或欺诈影响 - 市场增长已从两位数回归到中个位数，公司第三季度的租户更替率约为4%，符合预期，公司对自身资产的位置和产品有信心 [57] 问题: 11个受关注租户占ABR的百分比，与以往相比情况如何 - 不考虑WeWork，11个租户的总ABR约为250万美元，公司有能力应对，数量和规模与过去几年基本一致，总价值与年度坏账准备金相符 [59][61] 问题: 多户住宅新老租户动态，本季度入住率下降是季节性还是行为变化导致 - 入住率下降部分是季节性因素，公司预计未来将回归到中90%的水平，会在提高租金和保持高入住率之间进行权衡 [65] - 公司使用第三方租金优化软件，可控制期望的入住率水平，根据市场输入确定价格，目标是将入住率维持在中90%以提高NOI [69]