财务数据和关键指标变化 - 第二季度每股收益0.32美元，符合预期且与全年指引一致 [8] - 报告摊薄后每股FFO为0.35美元，摊薄后每股正常化FFO为0.32美元，符合指引且略高于分析师共识，维持正常化FFO每股1.23 - 1.27美元的指引范围 [29] - 稳定杠杆指标为5.5倍，包含附属债务后杠杆升至7.1倍，略高于上季度，预计未来随着EBITDA增长杠杆将降至目标范围 [29][30] - 债务服务覆盖率和固定费用覆盖率分别为2.7倍和2.3倍 [30] - 流动性约1.3亿美元，足以覆盖2023年剩余开发项目和优先股投资的现金需求 [30] - 利息收入指引较上季度增加约200万美元，原因是完成三笔优先股交易 [61][62] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 2023年第二季度同店NOI在GAAP基础上增长4.3%，现金基础上增长3.6%，按中个位数稳定增长，符合2023年预测 [17] 办公业务 - 2023年第二季度同店NOI在GAAP基础上增长1.3%，现金基础上增长2%，整体出租率为96.2%，包含Interlock收购项目中的少量空置 [17][18] - 弗吉尼亚海滩市中心办公空间出租率达99.4%，近80万平方英尺，团队正与租户讨论未来办公需求 [18] 零售业务 - 2023年第二季度同店NOI在GAAP基础上增长7.5%，现金基础上增长3.1%，近400万平方英尺的零售空间出租率达98.2% [17][18] - 与乐高签订长期租约，为弗吉尼亚海滩市中心的优质零售空间带来新租户 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 佐治亚州罗斯韦尔的Southern Post项目零售空间已出租或达成意向的比例达86%，正在与一位高信用租户协商约4万平方英尺的办公空间租赁事宜，占办公空间的40% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 未来1 - 2年，除实现盈利和股息的可衡量增长外，公司将采取战略举措，推动业绩超越同行，增强多元化平台的灵活性、弹性和基础实力 [11] - 董事会授权有限股票回购计划，主要用于提前赎回明年春季可赎回的优先股，最终目标是全部赎回该系列优先股 [11] - 明年完成巴尔的摩港Point的所有当前建设项目，T Rowe price将入驻，相邻的联合公寓塔楼将开始租赁，之后将对部分合资企业或选定的全资资产进行营销处置，以减少资本配置，拓展东南部高增长市场，降低集中风险并进一步去杠杆 [12][13] - 决定暂不扩大弗吉尼亚海滩市中心的多户住宅数量，收回相邻的Bed, Bath and Beyond场地后，将进行重新招租和引入新的零售租户，以获得更高回报并减少资本投入，同时将资金转向高增长地区的多户住宅投资 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为一流的物业和优越的地理位置使其在经济周期中表现稳定，互补的物业类型和优质资产组合优于竞争对手 [22] - 随着投资组合的持续强劲表现、丰厚的费用收入以及新物业的租赁，预计明年盈利和资产价值将继续增长，2025年及以后战略举措将加速财务业绩的同比增长 [15] 其他重要信息 - 6月开始增加循环信贷额度，计划通过可扩展功能增加1亿美元，目前已获得超75%的资金承诺，并新增巴克莱银行作为贷款合作伙伴 [31] - 本季度为用于收购Interlock的无担保定期贷款引入新合作伙伴，获得额外2000万美元资金，用于偿还信用额度 [32] - 7月初进行两笔衍生品交易，将互换利率降至3.4%，预计2024年债务成本将降低 [33] 问答环节所有提问和回答 问题1: 弗吉尼亚海滩市中心是否有对另一座办公塔楼的增量需求，公司如何看待当前市中心的办公业务？ - 市中心对更多办公空间仍有强烈需求，公司希望在剩余空间中引入更多租户，目前不倾向于推出需要大型锚定租户且租金高于市场承受能力的新塔楼，将维持满租状态并提高租金 [35][36] 问题2: 目前办公或零售投资组合中是否有重要的租户迁出情况？ - 几乎没有重要租户迁出情况，有少数租户正在协商续租 [37][38] 问题3: 在当前环境下回购6.75%优先股的考虑是什么，尤其是明年利率上限到期的情况下？ - 目前优先股以折价交易，回购成本约为8%，这是授权回购的原因，未来将根据明年春季的利率情况决定是否进一步回购 [39][40] 问题4: 弗吉尼亚海滩Bed, Bath场地的高端零售开发可能会带来怎样的光环效应，是否考虑引入特斯拉、苹果等租户？ - 有一些知名租户对该场地感兴趣，但具体交易尚不确定，公司希望引入能丰富生态系统的独特租户，预计年底前会有相关公告 [41][42] 问题5: 全国多户住宅开发项目是否会大幅减少？ - 公司所处的夏洛特、罗利、亚特兰大、查尔斯顿等市场仍在经历前所未有的增长，尽管多户住宅资本化率有所扩大，但尚未阻止开发商在优质地块上进行开发，市场仍缺约500万套住房 [43][45] 问题6: 未来三年公司投资组合的地理分配和杠杆情况会如何变化？ - 预计杠杆将下降0.5 - 1倍，投资组合将逐步向南方转移，地理分配可能会有10% - 20%的变化 [46][47] 问题7: 佐治亚州罗斯韦尔Southern Post项目剩余办公空间的需求情况如何，有多少潜在租户？ - 潜在租户名单健康，随着建筑可参观，活动增多，已有约7000平方英尺的租赁协议，零售空间几乎已全部租出，该项目有望在2024年带来收益 [49][50] 问题8: 自上次电话会议以来，市场对软着陆和快速复苏的预期增强，租户在办公或零售方面的行为是否有变化，是否更乐观并愿意租赁更多空间？ - 零售销售表现出色，多数租户销售额超过2019年水平，主要问题是招聘员工；办公方面，建筑、工程和金融服务行业的租户较为乐观，如摩根士丹利续租25万平方英尺12年，T. Rowe Price也在扩张 [51][52] 问题9: 公司未来是否有机会进行类似Harbor Point规模的开发项目，还是更倾向于处理投资组合中的单个项目？ - 公司希望在增长的次级市场进行大型开发项目，但此类机会较少，未来更可能在夏洛特、罗利、亚特兰大等大城市周边的卫星城市进行小型的混合用途开发项目 [54][55] 问题10: 本季度办公入住率下降1%的原因是什么，公司对2023年办公入住率的预期如何？ - 入住率下降是因为上季度收购Interlock项目带来了一些空置面积，若排除该因素，办公入住率仍为98%，公司对办公入住率情况感到满意，且在亚特兰大有2.7 - 3万平方英尺的租赁潜力 [57][60] 问题11: 利息收入指引较上季度增加约200万美元的原因是什么？ - 增加原因是完成三笔优先股交易，其中一笔在本季度完成，另外两笔在7月初完成 [61][62]