财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度每股收益0.30美元，符合预期且与全年指引一致 [8] - 2023年第一季度FFO为每股摊薄0.23美元，正常化FFO为每股摊薄0.30美元，符合指引估计和分析师共识，维持正常化FFO指引范围在每股摊薄1.23 - 1.27美元 [26] - 董事会将季度股息提高至0.195美元，增幅2.6%，年度股息将超过疫情前水平 [14] - 2023年第一季度稳定投资组合债务与稳定投资组合EBITDA之比为5.4倍，符合目标；债务偿付覆盖率和固定费用覆盖率分别为2.8倍和2.3倍 [27] - 流动性约1.8亿美元，足以覆盖2023年开发项目现金流需求和潜在优先股交易 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 商业地产 - 2023年第一季度同店NOI在所有细分市场均为正增长，GAAP基础上为4.3%，现金基础上为5.3%，零售板块现金基础上为7.3% [17] - 2023年第一季度商业投资组合续租利差GAAP基础上为10.1%，现金基础上为6.6%，零售板块连续三个季度实现两位数GAAP续租利差 [17] - 办公物业出租率为96.8%，零售板块出租率为97.1% [20] 多户住宅 - 本季度增长稳定在中个位数区间，预计未来几个月这一趋势将持续 [22] 建设与开发 - 正在进行内部开发和建设项目，以增加投资组合资产 [23] - 佐治亚州罗斯韦尔的Southern Post混合用途项目进展顺利，预计明年年初首次交付，零售空间已出租56%，另有31%处于意向书阶段 [23] - 正在与一家从西海岸搬迁的高信用租户就3.7万平方英尺的战略企业搬迁进行谈判，该租户将占据约40%的办公空间 [24] - 海港角的T. Rowe Price全球总部项目和312单元的Allied公寓楼项目按计划推进，预计2024年第三季度首次入住 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在弗吉尼亚海滩、巴尔的摩港和亚特兰大等市场拥有优质混合用途资产，在东南部一些理想市场占据稳固地位 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 计划收购和重新资本化亚特兰大西部中城的Interlock混合用途资产，预计通过1亿美元无抵押固定利率融资、少量定价为13美元的运营单位发行以及将现有夹层贷款转换为股权来完成收购 [9] - 继续通过建设活动和夹层贷款战略部署机制，以收购优质物业 [12] - 调整夹层投资计划规模，专注于填补型多户住宅项目合作 [11] - 考虑Bed Bath & Beyond门店的多种选择，以实现长期价值最大化 [13][19] - 保持投资组合收入增长、第三方建设费用收入强劲、流动性充足和利息费用稳定，维持先前的业绩指引 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临短期挑战，但由于投资组合收入持续强劲增长、第三方建设费用收入稳定、流动性充足和利息费用稳定，公司预计全年将保持增长势头 [14] - 公司认为一流的投资组合表现、安全可靠的建设服务以及高质量开发项目的顺利执行将为股东创造长期价值 [16] - 多户住宅市场旺季表现良好，预计未来供应压力不大 [55][58] - 零售市场需求强劲，公司愿意为优质租户投资租户改善费用 [60] - 建设成本虽已稳定，但仍处于高位，劳动力短缺问题依然存在 [75] 其他重要信息 - 公司可能会做出前瞻性陈述，提醒听众此类陈述基于管理层的信念、假设和预期，实际结果可能与当前预期存在重大差异 [6] - 会议将讨论非GAAP财务指标，相关定义和与最可比GAAP指标的调节信息包含在季度补充资料中 [7] 问答环节所有提问和回答 问题: 修订后的指引假设年度利息收入减少约90万美元，目前夹层贷款业务管道情况如何 - 公司希望调整夹层贷款业务规模至8000万美元左右，目前有一些新机会，主要集中在夏洛特和亚特兰大市场，预计2024年夹层收入与目前水平大致相当 [34] - 有两个与Terwilliger Pappas合作的混合用途项目，分别位于夏洛特和亚特兰大郊区 [36] 问题: Solis City Park II和Solis Gainesville项目还需投入多少资金才能达到8000万美元的目标 - Solis City Park和Solis Gainesville项目还需投入3000万美元，之后若要达到8000万美元，还需与Terwilliger Pappas达成另一个项目合作，这将受时机、地点、承保和资产所有权意愿等因素影响 [38][41] 问题: Town Center的Bed Bath & Beyond门店是否可以同时进行底层零售和公寓开发 - 公司将在未来一个月左右考虑三种选择，希望引入新的零售商，同时也考虑多户住宅开发机会 [43] 问题: 如何看待Town Center公寓单元的需求，增加公寓单元是否会削弱现有单元的定价 - 公司正在考虑这一问题，不仅要避免稀释自身租金收益，还要考虑资金在其他地区的更优配置 [45] 问题: 如果将Bed Bath & Beyond门店重新出租，每平方英尺需要多少租户改善费用 - 费用取决于租户类型，公司倾向于引入新进入市场的租户，目前有很多租户感兴趣，最终结果将是增值的 [47] 问题: 上述情况在Durham门店是否同样适用 - Durham门店是传统购物中心，有很多限制条件，但有一个租户符合所有限制，可能是一次性交易 [49] 问题: 2023年或2024年办公室或零售投资组合是否有已知的租户迁出或重大缩租情况 - 零售方面，哈里森堡的Regal空间租期即将结束，公司正在考虑如何最佳利用该地块；其他零售租户预计大多会续租 [51] - 办公室方面，Town Center可能有一个租户迁出，公司正在协商意向书以填补空缺 [52] 问题: 多户住宅市场旺季情况如何，续约情况如何 - 旺季表现良好，续约率达到中个位数，符合去年的预期，所有物业表现强劲，第二和第三季度前景乐观 [55][56] 问题: 明年多户住宅市场是否会有供应压力 - 在公司的细分市场和生态系统中，预计不会有太大供应压力，公司受到混合用途设施的保护和补充，预计供应增长将保持在中个位数 [58] 问题: 确认Durham的Bed Bath & Beyond门店是否不会分割出租，以及零售续约时租户改善费用情况 - Durham门店最有可能由一个租户承租整个空间，公司对续租利差和同店增长满意，愿意为优质租户投资租户改善费用 [60] 问题: 公司是否可以通过高于股价的运营单位交易进行更多收购 - 公司作为最大股东，对运营单位的部署持谨慎态度，认为其价值被低估，将有选择地进行此类交易，同时继续寻找机会增加优质物业 [62] 问题: Bed Bath & Beyond两个门店的按市值计价情况如何 - 目前难以确定，上一次重新出租是按现状进行的，若投入新资本，预计回报率将远高于Bed Bath & Beyond作为租户时的水平 [65][66] 问题: 关于Southern Post办公空间的租户，租户改善费用和租金水平与承保情况如何 - 租金高于预期，租户改善费用虽在增加，但与高信用租户签订长期租约可获得更高回报，整体情况优于预期 [68][69] 问题: 公司提到Interlock项目是今年的主要资本用途，对于传统的杂货店锚定购物中心交易，市场是否有卖家困境和潜在机会，公司如何平衡资本需求 - 在公司所在市场，优质社区零售物业没有以折扣价出售，公司可能需要自行开发想要拥有的物业 [72] 问题: 建设方面的价格情况如何，大宗商品价格如何 - 建设价格不再全面出现两位数增长，大宗商品价格有所缓和，但劳动力价格未降，高素质承包商短缺，价格稳定在高位，这将抑制一些新开发项目；公司建设业务除T. Rowe Price大楼外，主要集中在多户住宅领域，第三方客户活跃，部分原因是木材价格在过去六个月大幅下降 [75] 问题: 业绩指引中对入住率的预期如何 - 目前投资组合整体入住率接近98%，Town Center达到99%，公司预计物业入住率将稳定在90% - 95%之间，虽目前处于高位，但不会无限期持续，不过租金有望继续上涨 [77]