财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，公司摊薄后每股FFO为0.33美元，摊薄后每股正常化FFO为0.35美元，远超此前指引 [9][16] - 2022财年全年，公司摊薄后每股FFO为1.21美元，摊薄后每股正常化FFO为1.22美元，较原指引高出8%，且较疫情前盈利高峰有显著提升，对费用收入的依赖大幅降低 [16] - 2022年第四季度，公司稳定投资组合债务与稳定投资组合调整后EBITDA的比率保持在5.3倍，稳定杠杆率在5 - 5.5倍之间 [18] - 2022年第四季度，公司加权平均债务成本维持在3.6%的较低水平，预计2023年和2024年加权平均债务成本将低于4% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 物业业务 - 2022年全年，公司投资组合同店NOI按GAAP计算为5.6%，按现金计算为6.7%，其中多户住宅业务按现金计算为10.2% [23] - 2022年全年，公司商业投资组合续租利差按GAAP计算为正8.4%，按现金计算为2.9% [23] 建筑业务 - 公司预计未来两年将继续执行超过6亿美元的第三方合同，建筑业务将再创佳绩 [10] 夹层贷款业务 - 公司计划减少夹层贷款业务，预计该业务收入将逐渐减少，最终稳定在8000万美元的目标水平 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在中大西洋地区占据市场领先地位，在巴尔的摩拥有优质资产，商业租户基础多元化程度高，降低了现金流波动风险 [19] - 公司办公物业入住率持续稳定在90%以上，目前为96.7%，面临租户扩张需求但可用空间不足的问题 [26] - 公司住宅投资组合表现良好，租金增长已如预期放缓至个位数水平 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司预计物业NOI将大幅增长，主要得益于同店投资组合的有机增长、近期开发项目的租赁和稳定以及预期的收购 [10] - 公司计划继续调整投资组合，预计零售仍将是最大板块，但占比将下降；多户住宅业务增长最快；办公板块占比相对稳定 [13] - 公司计划在2023年进行1 - 2亿美元的收购，已确定了一些潜在的非公开增值机会，可能涉及OP单位股权 [11] - 公司将继续推进资产负债表向长期固定利率无担保债务转型，降低对夹层贷款业务的依赖 [10] 行业竞争 - 公司认为自身与面临重大结构性问题的办公REITs不同，其办公物业具有较强的实力、质量和业绩，且其他70%的投资组合和费用收入来源均实现了创纪录的盈利水平 [15] - 公司的多元化资产组合使其在市场竞争中具有优势，能够受益于优质资产的需求，并保持稳定的盈利增长 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司获得DBRS Morningstar授予的投资级信用评级，这是对公司多元化商业模式、A级投资组合、多年业绩记录和负责任的实体管理的认可，为公司提供了更多的资本来源和投资者渠道 [8] - 公司预计2023年每股收益将健康增长2.5%，主要得益于物业NOI的增加、建筑业务的增长以及资产负债表的优化 [10] - 公司认为市场对真实资本化率的探索仍在进行中，价格发现是一个问题，因此更倾向于与现有密切关系的合作伙伴进行私下交易 [49] - 银行在各类物业类型的资本部署上更为谨慎，多户住宅建设贷款比例降至50%，股权需求增加，公司有机会挑选优质资产 [50] 其他重要信息 - 公司的Gainesville项目在创纪录的时间内完成租赁，目前已稳定运营 [29] - 公司位于北卡罗来纳州贝尔蒙特的Chronicle Mill资产表现超出预期，租金和租赁进度良好，截至2022年第四季度末，租赁率超过93%，建设基本完成 [30] - 公司位于佐治亚州罗斯韦尔的Southern Post资产按计划推进，将成为该子市场的标志性资产 [30] - 公司为T. Rowe Price建设的全球总部正在顺利进行，预计2024年第三季度实现初始入住和同步稳定 [31] - 公司位于巴尔的摩港点的Allied公寓建设也在顺利进行，预计2024年第三季度可实现初始入住 [32] - 公司合作伙伴Terwilliger Pappas于2022年底偿还了Solis Nexton的全部贷款余额，投资回报率达30% [32] - 公司与Terwilliger Pappas合作的Solis City Park和Gainesville 2项目正在顺利进行，预计分别于2023年第三季度和2024年第二季度实现初始入住 [33] - 公司合作伙伴S.J. Collins开发的Interlock资产入住率达90%，预计将以可观的利润出售，公司有意在2023年战略收购增值资产，Interlock是潜在候选项目之一 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于收购管道和OP单位的使用情况 - 公司已确定了一些来自长期合作关系的非公开收购机会，Interlock是潜在候选项目之一，公司将使用OP单位和其他融资方式进行收购，包括建设债务和私募市场 [37][38][39] 问题2: 2023年增长轨迹中同店增长的假设情况 - 公司预计所有板块的同店增长均为正，多户住宅业务将放缓至个位数，零售和办公业务将继续表现出色，NOI增长的主要驱动力是新稳定公寓物业的全年贡献和Wills Wharf的稳定运营 [41][42][43] 问题3: JHU Medicine搬迁后租赁的回填时间 - 由摩根士丹利回填，租金起算日期为2025年1月1日 [44][46] 问题4: 私人房地产市场的解冻情况和买卖双方预期及融资方面的活动 - 市场仍在探索真实资本化率，价格发现是问题，公司更倾向于私下交易；银行在资本部署上更为谨慎，多户住宅建设贷款比例下降，股权需求增加 [48][49][50] 问题5: 退出T. Rowe Price合资企业的交易时间 - 需根据市场情况决定是在2024年交付后立即处置还是持有至2025年初，公司主要考虑集中度和资本再部署问题 [52][53] 问题6: 近期的再开发计划和机会 - 公司目前主要关注Bed Bath & Beyond和Regal Cinemas物业的再开发，希望将其改建为多户住宅；同时，公司也有地面开发机会，如Town Center的混合用途建筑和巴尔的摩的多户住宅项目 [54][55][56] 问题7: 2023年收益的节奏是否会受到干扰 - 收益预计将较为均匀地分布在各季度，但如果Solis City Park等优先股交易提前完成，可能会带来额外收益 [58][59] 问题8: 指引中的1300万美元夹层优先股是否仅包括现有投资 - 仅包括目前活跃的三项投资，如有额外投资将推动指引上升，还有一项与TP的夹层优先股交易有望在第一季度完成 [60][61][62] 问题9: 建筑业务的情况，包括成本增加和竞争格局 - 建筑业务的增长主要得益于长期合作关系，价格已趋于稳定，虽仍有合同涨价情况，但幅度较去年有所减小，商品价格下降被劳动力成本和优质分包商短缺所抵消 [64][65] 问题10: 关于潜在投资机会的资本计划、来源和用途以及中期杠杆目标 - 公司有多种股权来源，包括公司股票溢价、私募市场、信用额度扩展和资产出售等，预计收购将保持在目标杠杆范围内，Interlock预计在年底前完成交易 [67][68][69] 问题11: 2023年同店NOI增长预期下的入住率情况 - 公司预计办公和零售板块将保持在或接近98%的入住率，多户住宅业务将回归历史正常水平，即中90%左右，并有个位数增长 [71][72] 问题12: 正常化运营资金增长和指引的主要驱动因素 - 主要驱动因素包括投资组合NOI的增加（同店销售增长和新稳定物业的全年贡献）、建筑收入的大幅增长以及利息收入的下降 [73][74] 问题13: 2023年租赁费用的情况 - 公司预计NOI利润率将与2022年保持一致，租赁费用将随租金收入增长而增加，商业业务部分费用可由租户报销 [75][76]