财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度，公司摊薄后每股FFO为0.26美元，摊薄后每股正常化FFO为0.29美元，符合预期 [22] - 公司将正常化FFO指引区间上调至每股1.18 - 1.20美元，较2021年增长11%，若达成，2022年将是公司历史上盈利最好的一年 [22] - 2022年第三季度，稳定运营物业入住率达97.1%，零售投资组合入住率达98% [23] - 第三季度，公司投资组合的同店NOI按GAAP计算增长3%，按现金计算增长2.7%，其中多户住宅板块的GAAP和现金同店NOI分别增长6.5%和7% [23] - 零售和办公板块的商业续租利差分别为10.7%和3.3%（GAAP基础），多户住宅板块新租约置换指标接近9% [24] - 2022年第三季度，稳定投资组合的债务与EBITDA杠杆率降至4.9倍，第三季度加权平均债务成本为2.9%，预计2023年加权平均债务成本低于4% [26][28] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 摩根士丹利续租19.5万平方英尺至2035年，并租赁了Thames Street Wharf的全部4.6万平方英尺，还在相邻的Wills Wharf大楼租赁了3.5万平方英尺，使其在Harbor Point的总面积超过27.5万平方英尺 [11] - 公司与Old Dominion University签订了一份1.8万平方英尺的新租约，将其数据科学和网络学院迁至Town Center [12] 零售业务 - 零售是公司资产基础的最大组成部分，杂货店主导的购物中心占该部门NOI的大部分，入住率创历史新高，续租利差可观，同店NOI增长 [14] 多户住宅业务 - 夏洛特地区的Chronicle Mill公寓上月交付首批单元，截至昨日已出租近70%，预计2023年第一季度实现稳定运营 [16] - 大亚特兰大地区的Gainesville开发项目是公司历史上租赁速度最快的多户住宅项目，不到七个月完成租赁 [16] 建筑业务 - 建筑部门持续实现创纪录的利润，预计2022年将是该部门表现最好的一年，第三方合同积压超过5.25亿美元，预计这一趋势将持续到2023年 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资销售市场的销售速度明显放缓，资本化率有所恶化，多户住宅的资本化率已大幅变动，零售市场的资本化率预计未来将大幅上升 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司强调混合用途资产、多元化投资组合、自主开发和建设以及强大的企业文化的优势，预计未来收益和股息将继续增长 [7][8] - 公司专注于A+级物业，利用市场对优质资产的追求，预计其物业在各核心市场保持高租金和高入住率 [9][10] - 公司计划出售非核心资产，为开发项目提供资金，并评估更多开发机会，主要集中在多户住宅领域 [18][19] - 公司的长期融资战略是逐步转向无担保资产负债表，目前正在推进一项1.25亿美元的无担保定期贷款，最高可增至2亿美元 [26][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司未看到信贷市场收紧对运营产生明显影响，当前客户和租户更关注员工招聘问题 [33] - 公司预计2023年收益和股息将继续增长，随着开发项目的稳定，NOI将在未来几年比2021年水平增长45% [8] 其他重要信息 - 公司的Regal Cinema物业目前继续运营，暂无出售或重新谈判租金的计划，这些物业所在土地适合开发多户住宅 [15] - 公司预计Interlock项目的贷款将持续到明年，该项目已出租超过90%，现金流良好 [17][18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从运营角度看，信贷市场收紧是否对公司产生影响或预计会产生影响？ - 公司目前未看到明显影响，客户和租户更关注员工招聘问题，且能够根据成本调整价格 [33] 问题2: 投资销售市场的活动情况如何，价格和资本化率有何变化？ - 销售速度明显放缓，资本化率有所恶化，多户住宅的资本化率已大幅变动，零售市场的资本化率预计未来将大幅上升 [36] 问题3: Interlock项目是否有优先于公司贷款的建设贷款或其他资本事件需要关注？ - 有建设贷款，赞助商可通过达到一定的债务覆盖率延长贷款期限，公司预计赞助商希望在2023年进行交易 [40] 问题4: 2600万美元零售中心收购的定价是在资本化率大幅上升之前还是之后确定的，为何选择收购该资产而非回购股票或偿还债务？ - 收购定价在资本化率有所变动之后，该收购的资本化率处于高位，收购符合公司对杂货店锚定资产的需求以及与周边资产的协同效应，公司更倾向于进行增值收购和开发 [42] 问题5: 目前零售、办公和多户住宅的NOI占比情况如何，当前开发项目稳定后占比将如何变化？ - 目前占比与2月份的原始指引基本一致，大致为零售40%、办公35%、多户住宅25%，T Rowe Price项目上线将产生重大影响 [44] 问题6: Regal是否因母公司破产而错过付款，是否仍欠递延租金？ - Regal仍欠疫情期间的递延租金，但一直在稳步偿还，预计将继续履行租约 [46] 问题7: 第四季度指引区间暗示每股收益较第三季度增加0.02 - 0.04美元，主要驱动因素是什么？ - 主要驱动因素包括Interlock资产的利息收入、Pembroke杂货店锚定零售资产的收购以及第四季度建筑业务表现更强，此外，今年交付的两个多户住宅项目的收入尚未完全体现 [48][49][50] 问题8: 同店NOI的成本增长主要由房地产税增加驱动，特别是在多户住宅投资组合中，哪些地区导致了这一增长，2023年应如何看待这一问题？ - 巴尔的摩地区的房地产税重新评估导致了部分增长，部分原因是Harbor Point开发项目中的资产上线，公司资产管理团队正在与当地当局合作，确保评估合理，相关增加已纳入未来指引 [51]