财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司净亏损7050万美元，摊薄后每股亏损2.29美元；摊薄后每股调整后基金营运现金流（AFFO）为负1.67美元；调整后房地产息税折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDAre）总计负2310万美元 [20] - 第四季度末，公司有37亿美元的抵押贷款，混合平均利率为3.5%，贷款约6%为固定利率，94%为浮动利率 [20] - 第四季度末，公司现金及现金等价物为9290万美元，受限现金为7440万美元，主要是贷款人和经理持有的储备账户；还有940万美元应收第三方酒店经理款项 [21] - 第四季度酒店EBITDA为负930万美元，每月缺口约300 - 400万美元；目前每月利息支出约1140万美元，公司一般及行政和咨询费用约400万美元，每月现金使用量约1800 - 2000万美元，较第二季度的约3700万美元大幅下降 [22] - 截至2020年12月31日，公司投资组合包括103家酒店，净客房22594间；当前摊薄后流通股约8640万股，按昨日收盘价3.97美元计算，市值约3.43亿美元 [22] - 自疫情开始以来，公司未偿债务加优先股权益减少超4.3亿美元，其中第四季度完成普通股换优先股要约，约30%优先股参与，发行约3840万股普通股；2020年12月8日至2021年2月23日，与部分优先股持有人私下协商交换，约230万股优先股换1310万股普通股，共约41%原优先股换为普通股 [23] - 第四季度与林肯公园资本签订股权融资协议，发行约1060万股普通股，净收益约2510万美元；季度末后与约克维尔签订备用股权分配协议，已发行750万股，收益约2200万美元；1月出售明尼阿波利斯的勒梅里迪恩酒店，净收益730万美元 [24][25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司投资组合可比每间可售房收入（RevPAR）下降70.1%，酒店EBITDA流转率为55.6% [26] - 全年资产管理团队减少劳动力、就业税和福利约1.91亿美元，较2019年减少53%，优于行业平均的50% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度，佛罗里达市场表现突出，公司在该州酒店入住率为46%，而整个投资组合入住率为31%；基韦斯特的拉孔查酒店第四季度入住率高于上年同期 [28] - 加利福尼亚州野火使部分酒店受益，如希尔顿斯科茨谷圣克鲁斯酒店接待消防员，第四季度入住率达72%，RevPAR仅较上年同期下降7% [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将更新战略，包括调整杠杆率、融资策略和投资标准，会适时与投资界沟通 [18] - 公司未来将通过出售低质量资产、继续优先股交换、适时筹集股权资本、寻找收购机会等方式优化资产负债表 [35][36] - 公司专注酒店业务，简化资本结构和投资策略，目前不考虑复杂对冲或金融工具，因认为利率将在一段时间内保持低位，94%债务为浮动利率可提供更多灵活性 [52][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情使公司和行业面临压力，目前仍有挑战，但疫苗研发和部署带来积极进展，有望看到疫情结束的曙光 [11] - 公司已基本完成债务宽限工作，战略融资提供多年发展空间，对公司长期前景乐观 [12] - 公司认为酒店行业有韧性，随着疫苗接种和群体免疫实现，人们会恢复旅行，行业复苏速度可能被低估 [43] 其他重要信息 - 公司与关联物业管理公司雷明顿的合作使其能更好应对疫情影响，雷明顿能快速削减成本并适应新运营环境 [14] - 公司大幅减少年度资本支出计划，暂停普通股和优先股股息 [14] - 公司与贷款人就物业层面债务达成多项宽限和修改协议，涉及97处房产，约占未偿抵押贷款余额的98% [16] - 公司第四季度完成萨凡纳凯悦酒店宴会厅和会议空间翻新，为团队业务回归做准备 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明公司利用流动性抓住行业复苏机会的途径和决策触发点 - 公司每月现金消耗约1800万美元，现有流动性可支撑两到三年；未来重点是优化长期资产负债表，途径包括出售低质量资产、继续优先股交换、适时筹集股权资本、寻找收购机会等，决策取决于未来6 - 24个月的股权和交易市场情况 [34][35][36] 问题2: 请详细说明公司目前企业需求的来源，以及今年下半年团队业务的情况 - 企业需求已触底回升，但增长幅度较小；下半年业务情况好于前两个季度，从预订进度看较正常情况下降25% - 30%；公司业务以散客为主，团队业务占比不到20%，且多为小型团队会议和婚礼等 [39][40] - 企业需求有一定积压，随着市场开放和人们出行意愿增强，有望继续增长；团队业务取消情况减少，预订有望增加，但目前业务可见性短期化 [41][42] - 目前约70%的预订在五天内，预订窗口短，难以提供更多展望信息 [44] 问题3: 公司在橡树资本投资下出售资产的灵活性，以及偿还优先股应计款项的考虑 - 公司每年可出售5000万美元资产，总计不超过1.25亿美元，所得款项可用于运营缺口和亏损；超出部分需用于偿还橡树资本，可避免赎回保护；公司希望解决优先股问题，恢复S - 3资格以获得更多股权融资工具 [47][50] 问题4: 公司是否考虑类似上一轮经济衰退时通过利率互换等非酒店相关投资来增加现金流或创造价值 - 公司目前专注酒店业务，简化资本结构和投资策略，不考虑复杂对冲或金融工具；94%债务为浮动利率，因认为利率将在一段时间内保持低位，且浮动利率债务灵活性更高 [52][53] 问题5: 投资者是否仍接受5.5比1的优先股交换比率，以及目前的普通股股数是否包含所有已完成的优先股交换 - 秋季的优先股交换要约已完成，比率为5.58倍，约30%优先股参与；之后是与现有优先股持有人的私下协商交易，无法评论投资者接受度；目前公布的普通股股数截至2月23日，包含已完成的优先股交换 [56][57] 问题6: 公司与未签订协议的五家酒店贷款人的沟通情况、关键分歧点，以及是否考虑出售这些酒店 - 公司与贷款服务商沟通良好，多数已达成初步意向，但文件流程较长；对剩余情况有信心 [59] 问题7: 公司优先股赎回的进展和计划 - 优先股交换为私下交易，无法提供具体信息；公司目标是简化资本结构，去除优先股应计款项，为普通股股东提供更多流动性；目前公司市值和股东流动性已显著改善 [62][63] 问题8: 公司在当前酒店周期早期进行收购并超额股权融资以获取现金流的意愿 - 收购是可考虑的途径，但需根据股价和市场机会决定；危机使公司与潜在资本合作伙伴建立了关系，有望借助平台优势开展合作 [66][67] 问题9: 公司在债务宽限协议中是否有机会固定部分债务利率，以应对长期利率上升 - 公司未深入探讨固定债务利率，偏好短期浮动利率借款，因锁定利率会限制提前还款灵活性；目前债务市场向好，公司需进行的再融资较少，会耐心等待更好时机；公司有合理的债务到期安排，无重大再融资风险，但会提前关注2023 - 2024年部分债务池的展期测试问题 [69][70][71]