财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，公司净亏损3880万美元，摊薄后每股亏损0.39美元；全年净亏损1.562亿美元，摊薄后每股亏损1.58美元 [20] - 第四季度调整后EBITDAre为8910万美元，全年为4.25亿美元 [21] - 第四季度摊薄后每股AFFO为0.22美元，较上一年季度增长22%；2019年全年摊薄后每股AFFO为1.22美元 [20] - 截至第四季度末，公司有41亿美元的抵押贷款，混合平均利率为5.1%，9%为固定利率，91%为浮动利率 [21] - 第四季度末现金及现金等价物为2.62亿美元，净营运资金为3.31亿美元 [22] - 截至2019年12月31日，公司投资组合包括117家酒店，净房间数为24916间 [22] - 董事会宣布2019年第四季度现金股息为每股0.06美元，按年计算为0.24美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，公司投资组合可比RevPAR增长0.7%，未进行装修的酒店可比RevPAR增长1.2%；全年可比RevPAR增长1.4% [26] - 第四季度，可比酒店EBITDA下降2.2%；全年可比酒店EBITDA增长240万美元 [26] - 2019年1月收购的纽约时代广场Embassy Suites酒店，第四季度可比RevPAR增长3.7%，全年增长16.5%；第四季度酒店EBITDA增长170万美元，增幅为24.8% [27][28] - 2018年10月收购的La Posada de Santa Fe酒店，第四季度可比RevPAR增长17.3%，全年增长13.9%；第四季度酒店EBITDA增加20.9万美元，增幅为22%，全年增长85万美元，增幅为25.8% [28][29] - 2019年全年，可比酒店总营收（不包括客房收入）增加1240万美元，增幅为4.2% [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，美国前25大市场全行业RevPAR增长0.3%，其他市场RevPAR增长0.8% [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过资产销售进行资本回收，出售低RevPAR酒店以提升剩余投资组合的RevPAR，同时关注资产出售对EBITDA、杠杆、资本支出等的影响 [10] - 公司致力于通过资产增值举措创造长期价值，如出售停车场、签订新的特许经营协议、转换酒店品牌等 [11][12][13] - 公司维持适当的无追索权物业层面融资，目标净债务与总资产比率为55% - 60%，并希望随着时间回到该范围 [14] - 公司寻求维持现金及现金等价物余额占股权市值的25% - 35%，以保持财务灵活性 [15] - 公司积极开展投资者拓展活动，更新网站投资者板块，以缩小内在价值差距 [16][17] - 公司认为自身具有多种核心竞争优势，包括专注于高档全服务酒店、资产增值举措、关联公司提供高质量服务、资本市场执行能力以及约17%的内部人士持股 [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第四季度业绩受益于地理多元化的投资组合，但行业RevPAR增长缓慢和运营成本压力增加 [9] - 若冠状病毒未得到控制且旅行模式改变，公司运营业绩将受到更大影响，目前已计算出约55万美元的影响且该数字在增加 [17] - 公司认为自身在应对冠状病毒方面有一定优势，国际业务敞口有限，且资本结构中91%为浮动利率债务，利率下降将带来利息成本节约 [37][40] 其他重要信息 - 2019年公司资本支出约为1.59亿美元，预计2020年为1.25 - 1.45亿美元（不包括保险理赔资金支持的资本支出） [32] - 公司计划在部分酒店增加房间数量，并开展节能项目 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度业绩与预算对比情况及有无意外趋势 - 公司不太关注预算，更关注近期预测；第四季度第一个月业绩较弱，11月和12月RevPAR逐渐增强 [35] 问题2: 公司投资组合对国际旅行的敞口以及当前基本面看法与三个月前有无变化 - 公司投资组合国际业务敞口非常有限，市场位置多元化，受国际旅行影响较小；公司对未来的看法与行业RevPAR预测和成本结构增加趋势一致，会更关注预订分布和积极填补取消的预订 [37] - 冠状病毒对整体经济有更广泛影响，这是公司面临的主要风险 [39] - 公司资本结构中91%为浮动利率债务，利率下降将带来利息成本节约 [40] 问题3: 5家独立酒店是否有转换为品牌或软品牌的计划 - 公司会评估成本和分销效益、资本支出回报率以及市场竞争情况来决定是否品牌化；目前已对部分酒店进行品牌转换，认为独立酒店在某些情况下具有竞争优势 [42][43][44] 问题4: 公司进行大规模资产销售是否存在顾虑 - 公司在资产销售方面很有技巧，已出售超过4亿美元的资产，这些资产价格倍数高于投资组合整体交易倍数，且RevPAR低于剩余投资组合；公司在决定资产销售时会考虑对EBITDA、资产负债表、市场情况、未来资本支出和资金再投资的影响；鉴于当前股价，寻找外部第三方资本进行收购具有挑战性，因此公司在收购方面会保持谨慎 [46][47] 问题5: 公司目前是否正在营销更多资产出售 - 公司资产销售策略通常是机会主义的，有时会回应主动询价，有时会进行定向营销，但通常在交易达成后才会公布 [50] 问题6: 公司各业务板块（团体、散客、休闲）的表现情况 - 团体业务在公司投资组合中占比较小，第四季度占比19%；第四季度散客入住率和房价上升，团体业务下降；今年团体业务预订基本持平，第一季度下降，第二、三、四季度需求增加；2021年团体客房收入较去年同期增长6% [53] 问题7: RevPAR增长但EBITDA增长较弱的驱动因素及成本通胀情况 - 全年工资率增长3.8%，公司通过提高生产率抵消了部分影响，目前工资率增长开始减速；保险和财产税是成本增长的主要压力，财产税在周期后期才会下降；公司非客房收入增长7.3%，是推动业绩的重要因素 [55][56] - 公司约60%的EBITDA由Remington管理，该公司在应对市场变化和成本控制方面更灵活，有助于提升业绩 [57][58] 问题8: 冠状病毒造成的55万美元影响是否仅指客房收入 - 这是取消客房收入的估计数，可能会有取消费用的抵消；公司通过更积极地超额预订酒店来应对取消情况 [61][62] 问题9: 以55万美元收入影响估算酒店EBITDA影响的典型传导情况 - 由于取消预订可能会被新预订填补，因此难以准确估算；潜在收入损失可能在50% - 55%，但存在重新预订和取消及损耗费用的情况；预订取消时间不同也会影响结果，公司平均预订窗口约为三周 [64][65][68]