财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度公司净亏损2690万美元，摊薄后每股亏损0.27美元；摊薄后每股调整后运营资金（AFFO）为0.47美元；调整后酒店税息折旧及摊销前利润（EBITDAre）为1.321亿美元，较上年同期增长5.8% [17] - 截至第二季度末，公司有42亿美元的抵押贷款，混合平均利率为5.7%，其中9%为固定利率，91%为浮动利率 [17] - 第二季度末公司现金及现金等价物为2.37亿美元，净营运资金为3.67亿美元；截至6月30日，公司股份总数为1.241亿股完全摊薄股份，其中包括1.021亿股普通股和2190万运营合伙单位（OP units） [19][20] - 董事会宣布2019年第二季度现金股息为每股0.06美元，按年计算为0.24美元，基于昨日股价，股息收益率为9.4% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第二季度公司所有酒店实际每间可售房收入（RevPAR）增长2.8%，可比RevPAR增长1.4%，可比总RevPAR增长1.9%；未进行装修的酒店可比RevPAR增长1.6% [10] - 第二季度可比酒店EBITDA增长170万美元或1.2%，年初至今可比酒店EBITDA增长400万美元或1.6% [22] - 2018年10月收购的圣达菲拉波萨达酒店第二季度可比RevPAR增长12.8%，由房价增长5.8%和入住率增长6.6%推动；年初至今可比RevPAR增长16.2%；第二季度酒店EBITDA增长14%，年初至今增长37.3% [22][23] - 纽约市的使馆套房酒店第二季度可比RevPAR增长31.5%，由入住率增长23.4%和房价增长6.6%推动；酒店总收入增长31.1%，酒店EBITDA增长80.3万美元或41.9%；年初至今酒店EBITDA增长86.3% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司第二季度可比RevPAR增长相对于全国高档酒店类别和全美国市场分别有120个基点和50个基点的增益；年初至今整个投资组合可比RevPAR增长1.6% [22] - 圣达菲拉波萨达酒店RevPAR增长相对于新墨西哥北部市场有1380个基点的增长；纽约市使馆套房酒店RevPAR增长相对于纽约高档市场类别有3370个基点的增长 [23][24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目前不计划进行收购，除非能在不增加杠杆的情况下实现增值；公司正在进行一些资产出售讨论，若完成出售，计划用所得款项主要减少杠杆，也可能在合适条件下考虑股票回购 [8][9] - 公司预计2019年资本支出约为1.35亿 - 1.55亿美元，远低于2018年的支出；公司持续在投资组合中寻找创造价值的机会，如增加房间数量等 [25][26] - 公司通过分析竞争对手调整餐厅宴会定价、将电子商务支出导向数字项目、利用效率计划降低工资成本、对部分酒店进行深度运营分析等方式来提高酒店EBITDA [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管本季度酒店业整体表现疲软，但公司认为其股息公告导致了股价过度反应；公司拥有多元化的酒店投资组合，相信有能力实现超越市场的表现，将专注于积极的管理举措以实现股东价值最大化 [7][16] - 公司认为当前市场估值与公司内在价值存在显著差距，管理层和董事会正关注这一差异；公司将继续进行投资者拓展工作，并计划于10月3日在纽约举行投资者日活动 [14][16] 其他重要信息 - 公司的增强回报融资计划（ERP）是一项独特的竞争优势，Ashford Inc.承诺按计划向公司提供5000万美元，相当于每项新投资和收购价格的约10%，用于购买公司拥有的家具、固定装置和设备（FF&E）物业；自建立ERP以来，公司已完成4.06亿美元的高质量收购，约占承诺的5000万美元ERP资金的80%；截至目前，公司已收到Ashford Inc.为ERP下的四次收购承诺提供的4060万美元中的约2920万美元 [11] - 公司目标净债务与总资产比率在55% - 60%之间，并预计随着时间回到该范围；公司贷款主要为浮动利率，认为这为现金流提供了自然优势；当前LIBOR下降，每降低50个基点，基于当前资本结构将带来约1900万美元的年度利息节省 [12] - 公司拥有良好的债务到期时间表，加权平均到期期限为5.3年（假设所有贷款全部展期）；2019年无最终到期贷款；几乎所有债务都有利率上限保护 [18][19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司降低股息的决策原因及重新配置资金的想法 - 公司每季度评估股息，认为之前过高的股息未得到市场认可，且支付的股息远超满足房地产投资信托（REIT）规则的要求；公司希望将多余现金用于更具机会性的用途 [33] 问题2: 第二季度RevPAR表现与预期和预算相比有无重大意外 - 公司全年预计获得市场份额，第二季度获得了略超100个基点的市场份额，年初至今也保持相同水平，表现与预期一致 [35] 问题3: 公司是否不再积极寻求收购，扩大ERP至1亿美元是否重要 - 公司一直在评估交易，但鉴于当前股价和不想增加杠杆的考虑，目前不打算积极进行收购；公司在ERP下仍有约9000万美元的交易容量；若有必要，公司希望与Ashford Inc.就扩大ERP进行互利的讨论，但目前还未到这一步 [38] 问题4: 公司挂牌出售的资产特征 - 公司将在完成资产出售时提供相关信息；资产出售是基于财务考量，并非针对特定类型的资产，会综合考虑售价、债务偿还、对投资组合RevPAR的影响以及资本支出回报等因素 [40][41] 问题5: 资产出售所得款项的用途 - 资产出售需偿还相关债务，多余款项可用于一般公司用途、资本支出、股票回购等 [43] 问题6: 劳动力成本的趋势 - 劳动力成本仍在上升，工资增长4% - 5%，这主要受市场驱动，同时一些地方条例实施更高工资和不同工作规则也带来挑战；公司会继续寻找提高酒店生产力的机会 [45] 问题7: 解释ERP计划的高水位线及其在资产出售时的计算方式 - 若公司出售资产，出售资产的金额将计入净资产费用调整，作为总咨询费的一部分；咨询费仍为公司总市值的70个基点，若为ERP资产则有轻微溢价；若公司后续收购酒店并使用ERP，净资产费用调整金额将保留；若不使用ERP，则该金额将减少 [48][49] 问题8: 出售资产的资本化率影响 - 管理层未考虑过出售资产对资本化率的影响，且认为咨询费在出售前后基本保持不变 [51][52] 问题9: 关于披露终止费用的想法 - 终止费用的计算在咨询协议中有披露；Braemar的披露是Ashford Inc.与Braemar协商的结果，目前AHT与Ashford Inc.的协议中不存在此类披露；公司认为投资者应将咨询协议视为长期协议 [54][56][57] 问题10: 公司进行股票回购的触发点 - 公司有2000万美元的股票回购授权，历史上管理层和董事会曾进行过股票回购并创造了股东价值；是否进行股票回购取决于多个因素，如杠杆、交易量、可用现金、市场周期等，公司会持续关注 [60][61] 问题11: 负咨询激励费用的机制及是否会重置 - 咨询激励费用在年底根据总股东回报表现与同行组对比计算，按美国公认会计原则（GAAP），每季度末需假设当年结束进行预提；第一季度预提的费用因第二季度表现而需部分冲回；在调整后的EBITDAre和AFFO指标中，第1 - 3季度会加回该调整，若第四季度有实际激励费用则会在调整指标中确认 [63] 问题12: 酒店翻新和周边竞争对投资组合的影响 - 新供应比翻新供应对公司竞争组的影响更大；若竞争组中有大型酒店进行大规模翻新并长时间停业，会有一定影响，但如汉普顿酒店或庭院酒店翻新后重新开业，对公司影响不大；更大的问题是特定市场的整体供应情况 [65] 问题13: 不将ERP从5000万美元增加到1亿美元的原因 - 现有ERP协议下仍有9000万美元的交易容量；鉴于当前股价和寻找增值机会的考虑，公司目前处于收购观望状态，此时花时间与顾问协商扩大ERP协议为时尚早；公司和Ashford Inc.都认为ERP计划是成功的，若双方有共同意愿，未来会考虑扩大 [68] 问题14: 市场份额数据是否按地理区域加权 - 公司在提及投资组合层面的市场份额数据时，是按收入加权的，通常会明确是针对不同规模、不同酒店类别或直接竞争组；之前提到的获得超100个基点的市场份额是相对于各酒店竞争组的综合收入加权数据 [70] 问题15: 是否考虑加速资产出售以释放资金 - 这是一个可能的策略，公司目前有一些资产在市场上出售，将根据市场反应灵活进行战略分析 [73] 问题16: 公司团体业务的增长预期及早期迹象 - 第二季度公司团体RevPAR增长基本持平，RevPAR增长主要来自散客；展望今年剩余时间，团体业务预计增长2% - 3%；到2020年，团体业务较去年同期增长10% [75] 问题17: 团体业务增长是否会导致更高的散客房价 - 团体业务增长有助于提高散客房价，因为公司可以根据团体业务情况调整库存，从而更积极地推动散客房价 [77] 问题18: 公司是否看到推动酒店物业层面效率和提高利润率的机会 - 公司一直在挖掘投资组合中提高酒店利润率的机会，有大量相关举措，其中很多是公司资产管理方法的专有内容，部分已在之前的发言中提及 [79]