财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度，公司报告归属于普通股股东的净亏损为4870万美元，即摊薄后每股亏损0.49美元 [18] - 该季度摊薄后每股调整后资金营运能力（AFFO）为0.26美元，调整后房地产息税折旧及摊销前利润（EBITDAre）总计1.005亿美元 [13][18] - 截至第一季度末，公司有42亿美元的抵押贷款，混合平均利率为5.7%，其中9%为固定利率，91%为浮动利率，所有贷款均为无追索权贷款 [18] - 2019年第一季度末，公司净营运资金总计3.59亿美元，相当于每股约2.89美元，占截至昨日收盘价的当前股价的51% [16] - 董事会宣布2019年第一季度每股现金股息为0.12美元，按年计算为0.48美元，基于昨日股价，股息收益率为8.5% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第一季度，公司所有酒店实际每间可售房收入（RevPAR）增长2.1%，可比RevPAR增长1.9%，未进行装修的所有酒店可比RevPAR增长2.7% [13][21] - 第一季度可比酒店息税折旧及摊销前利润（EBITDA）增长230万美元，即2.1% [21] - 1月收购的纽约中城曼哈顿Embassy Suites酒店第一季度可比RevPAR增长43.4%，其RevPAR增长相对于其市场和酒店竞争对手分别为5050个基点和4920个基点 [22] - 第四季度收购的La Posada Santa Fe酒店在第一季度可比RevPAR增长22%，由入住率增长18.1%推动，该RevPAR增长相对于圣达菲高档及以上细分市场为1890个基点 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业单资产交易量同比增长1.5%，但投资组合数量同比下降近75%，整个行业本季度总交易额同比下降约31% [36] - 公司所寻求资产类型的平均资本化率下降约67个基点，每间客房价格上涨中到高个位数百分比 [37][38] - 纽约市场在过去13至24个月有9.1%的新供应，但过去六个月仅为5.2%，2018年RevPAR为3.4%，预计2019年将继续实现正增长 [45][46] - 公司主要市场中，华盛顿特区未来几年新供应增长为1.2% - 1.3%，亚特兰大略高于2%，圣何塞圣克鲁斯市场低于1.5%，波士顿约为3% [67] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与Ashford Inc.的ERP计划，Ashford Inc.承诺按计划向公司提供5000万美元，相当于每次新投资收购价格的约10%，用于公司购买房产，目前已完成4.06亿美元的高质量收购，利用了该计划，相当于承诺使用的ERP资金5000万美元的约80%，迄今已收到约2100万美元 [9] - 公司继续专注于增值交易和积极的资产管理举措，致力于为股东创造最大价值，包括产生稳健的运营业绩、寻找投资机会和有效管理资产负债表 [16][17] - 公司计划在2019年投资1.35亿至1.45亿美元用于资本支出，主要是维护性资本支出 [23][30] - 公司将继续进行投资者拓展活动，与投资者沟通战略，吸引投资 [16] - 行业竞争方面，市场价格竞争激烈，交易完成时间变长，公司将保持纪律性进行交易承销 [38][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为ERP计划将显著提高酒店收购的回报，为公司提供竞争优势并增加股东价值 [9][12] - 对于纽约市场，尽管第一季度表现疲软，但公司收购的Embassy Suites酒店RevPAR和指数表现良好，且市场供应增长已放缓，预计未来表现乐观 [44][45] - 公司对其多元化的投资组合感到满意，认为能够应对市场供应和需求的变化 [68] - 尽管面临保险成本上升和劳动力成本挑战，但公司在保持利润率方面表现良好 [56][57] 其他重要信息 - 公司在第一季度完成了多家酒店的客房和大堂装修，如Embassy Suites Crystal City、Hyatt Regency Coral Gables、Marriott Crystal Gateway等 [24] - 公司将在希尔顿波士顿后湾酒店增加4个房间，在Embassy Suites Crystal City增加2个房间，在Hyatt Regency Coral Gables增加1个房间 [24] - 公司第一季度OTA渠道业务下降，直接渠道、品牌渠道和直接网站渠道业务增长 [54] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 1.35亿至1.45亿美元的资本支出中，维护性资本支出与项目或投资回报率项目类型资本支出的比例是多少？ - 大部分是维护性资本支出，公司目前未细分，未来可能会进行区分 [30] 问题2: 除纳什维尔项目外，2019年末或2020年是否还有其他大型项目？ - 没有像纳什维尔那样有长时间会议空间建设的项目，第四季度有一些客房装修项目，如W Minneapolis酒店，亚特兰大的丽思卡尔顿酒店有会议空间装修，但规模较小 [32] 问题3: 2019年第一季度RevPAR优于2018年的表现中，有多少归因于2018年完成的装修？ - 未具体计算，估计在50至100个基点之间 [34] 问题4: 是否与Ashford Inc.讨论过将ERP规模从5000万美元增加到1亿美元，以及目前的收购管道与过去一两年相比的深度如何？ - ERP协议考虑了双方同意下将规模增加到1亿美元，但目前已使用80%，讨论此事还为时尚早；行业单资产交易有一定流量，但投资组合数量减少，整体行业交易额下降，公司专注的高档全服务细分市场资产平均资本化率下降，每间客房价格上涨，市场价格竞争激烈，交易完成时间变长 [36][37][38] 问题5: 是否看到万豪和喜达屋相关的好处，如OTA费用方面？ - 公司在万豪管理的投资组合中看到了好处，成本方面有改善，收入方面市场份额有所增长，整体投资组合（不包括Embassy Suites Manhattan）市场份额增长180个基点，万豪管理的投资组合表现突出 [42] 问题6: 对纽约市场的看法以及是否愿意在类似机会出现时进一步投资？ - 收购Embassy Suites酒店是因为其独特的机会，如全新产权、高效布局、市场上唯一的该品牌酒店等，尽管第一季度纽约市场疲软，但该酒店表现良好，市场供应增长已放缓，预计未来表现乐观；公司在纽约投资谨慎，16年才找到合适的资产，未来不确定是否有合适机会 [44][45][46] 问题7: 自上一季度以来，出售精选服务酒店的可能性是否有变化？ - 公私市场估值存在差异，私募市场对这类资产有需求，公司出售资产的视角更全面，旨在升级投资组合、减少低投资回报率的资本支出资产、去除低RevPAR资产，并对杠杆和现金流产生积极影响，过去三年出售的资产包括全服务和精选服务酒店，平均RevPAR低于整体投资组合 [49][50] 问题8: 第一季度RevPAR表现与内部预算和预期相比如何，以及休闲和商务旅行需求是否有显著趋势？ - 第一季度RevPAR表现超出预期，需求无显著变化趋势，因纳什维尔文艺复兴酒店会议空间恢复，团队业务增多；OTA渠道业务下降，直接渠道、品牌渠道和直接网站渠道业务增长 [53][54] 问题9: 成本方面，劳动力费用或其他成本预期是否有变化？ - 保险成本是个问题，6月将进行保险计划续约，预计会有一定比例的增长；特许经营资产的劳动力和福利成本预计全年增长3.8% [56] 问题10: 过去一年资本支出的回报情况如何变化，以及如今投资回报率项目与收购市场的回报相比吸引力如何？ - 公司在酒店中寻找机会，如增加房间、改造休息室等，但信托投资组合中未来可增加价值的资本支出项目不多；公司对投资回报率的定义与同行不同，很多资本支出是为了保持竞争力；过去五年中有四年公司获得了市场份额，第一季度市场份额增长显著 [60][61][62] 问题11: Embassy Suites New York对第一季度整体投资组合的RevPAR增长、利润率和绝对EBITDA贡献有何影响？ - 若剔除纽约酒店，投资组合可比RevPAR增长为1.5%；可比EBITDA利润率下降幅度从25个基点变为31个基点，即该酒店影响利润率6个基点；整体酒店可比EBITDA增长从230万美元变为150万美元 [64] 问题12: 公司供应前景如何，特别是旗帜服务投资组合，行业供应预测未来会更高？ - 公司主要市场供应情况良好，行业整体供应管道在减少，精选服务细分市场有新供应；公司投资组合地理分布多样，能够应对供应和需求的变化 [67][68] 问题13: 本季度餐饮业务表现强劲的驱动因素是什么，以及未来趋势如何？ - 本季度团队业务增加，纳什维尔文艺复兴酒店表现突出，其总营收增长30%，该酒店会议空间恢复对餐饮收入增长贡献了一半 [70][71]