财务数据和关键指标变化 - 2018年全年所有酒店实际RevPAR增长1%，第四季度所有酒店可比RevPAR下降0.6%，未翻新酒店第四季度可比RevPAR增长0.6% [12] - 第四季度调整后EBITDAre为8980万美元，全年为4.115亿美元；第四季度AFFO每股0.18美元，全年为1.26美元 [13][15] - 2018年第四季度归属普通股股东净亏损6540万美元，即每股摊薄亏损0.66美元；全年净亏损1.695亿美元，即每股摊薄亏损1.75美元 [15] - 截至2018年第四季度末，净营运资金达3.98亿美元，约合每股3.29美元，占昨日收盘价的61% [14] - 董事会宣布2018年第四季度现金股息为每股0.12美元，按年计算为0.48美元，基于昨日股价，股息收益率为9% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年第四季度，公司酒店组合可比RevPAR下降0.6%，但较竞争对手有20个基点的增长；全年可比RevPAR增长0.1%；未翻新酒店第四季度可比RevPAR增长0.6% [20] - 华盛顿特区地区酒店受政府停摆影响，1月可比RevPAR下降12.3%，估计影响超过100万美元 [21] - 纳什维尔万丽酒店第四季度餐饮收入增加130万美元，餐饮部门利润增加81万美元，即245%；可比RevPAR增长1.1%；酒店EBITDA增长89万美元，即17.5%，EBITDA转化率为54%；全年EBITDA转化率为67% [24][25] - 亚特兰大市中心丽思卡尔顿酒店尽管全年翻新，可比RevPAR仍增长1.5%，第四季度房价上涨4.1%，RevPAR较亚特兰大豪华类市场增长570个基点 [26] - 自J&S视听公司入驻13家酒店后，每团体客房夜平均收入增长21%，平均客户满意度得分提高15% [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 2018年纽约市高档连锁酒店RevPAR增长6.4%，整体市场增长3.4%，自1991年以来RevPAR复合年增长率约为4% [34] - 2018年与2017年相比，纽约新开业酒店房间数量减速32%，需求增长持续超过供应增长，入住率创历史新高 [35] - 过去12个月，公司酒店市场按收入加权计算吸收了约2.8% - 3%的新供应，未来两年这一数字将降至约2% [52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与Ashford, Inc.合作开展ERP计划，Ashford, Inc.承诺按计划向公司提供5000万美元，相当于每项新投资收购价格的约10%，用于购买FF&E和公司拥有的房产 [7] - 公司自建立ERP以来，已完成4.06亿美元的高质量收购，约占ERP承诺资金5000万美元的80% [8] - 公司计划在2019年进行约1.3亿 - 1.45亿美元的资本支出，主要用于客房翻新和节能项目 [28] - 公司投资策略主要集中于高档全服务酒店，会综合考虑RevPAR、初始收益率和增值机会，同时利用第三方管理增加物业价值 [48][49] - 公司会根据市场情况和资产表现，机会性地进行资产出售，以提升投资组合的表现和现金流 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为ERP计划将显著提高酒店收购回报，增强公司在收购中的竞争力，为股东创造更大价值 [7][8] - 公司拥有高质量、多元化的投资组合，将专注于增值交易和积极的资产管理，致力于为股东创造最大价值 [14] - 公司对纽约市酒店市场的长期增长持乐观态度，认为当前是进入该市场的良好时机 [34][35] - 公司预计未来市场份额将有所增长，对2019年的业务发展充满信心 [32] 其他重要信息 - 公司在2018年出售了价值4300万美元的精选服务资产，以改善现金流和资产负债表 [46] - 公司在2019年1月收购了纽约市中城曼哈顿的310间客房的希尔顿逸林酒店，预计该酒店将受益于市场需求和ERP资金的投入 [10] - 公司本周收购了加利福尼亚州圣克鲁斯的希尔顿圣克鲁斯/斯科茨谷酒店，部分资金通过发行约150万个OP单位筹集，同时承担了2530万美元的抵押贷款 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司酒店在排除翻新因素后，RevPAR指数在季度和年度表现落后于同行和美国酒店市场的原因，以及第四季度RevPAR与内部预期的对比情况 - 年度市场份额下降约0.7%，第四季度增长20个基点；第四季度表现优于竞争对手，但年度出现份额下降，主要原因是收入优化团队负责人变动；第四季度受华盛顿特区中期选举、酒店翻新以及部分市场因飓风业务导致的高基数影响 [31][32] 问题2: 纽约市中城曼哈顿希尔顿逸林酒店的潜在上行空间，以及对该市场劳动力和管理费用的预期 - 纽约市是长期增长市场，2018年高档连锁酒店RevPAR增长6.4%，整体市场增长3.4%，需求增长持续超过供应增长；该酒店是曼哈顿唯一的希尔顿逸林酒店，位置优越，设施齐全，融资条件和ERP资金具有吸引力，目前运营情况良好，具有较大的运营上行空间 [34][35][36] 问题3: 公司如何平衡当前杠杆水平与目标杠杆水平，以及如何使用剩余的ERP资金 - 公司在收购方面保持谨慎，目前已使用约81%的ERP资金，剩余约900万美元的收购额度；公司会综合考虑股价、资产负债表现金和杠杆水平等因素，目前会更加谨慎地进行收购活动；公司目前杠杆水平略高于目标，但由于收购机会具有吸引力且到期债务安排合理，因此较为舒适，未来不太倾向于进一步增加杠杆 [39][40][41] 问题4: 除纽约酒店外，其他三笔近期收购的资产在今年或明年是否有重大的资本支出计划 - 这些资产近期已进行过一些资本支出，预计未来的资本支出相对较小，可以通过托管账户资金满足 [43][44] 问题5: 公司对精选服务资产的处置想法，以及投资组合交易与单项资产销售市场的变化 - 去年酒店交易市场整体活跃，交易量和价格均有所上涨；公司会从整体上评估投资组合，机会性地进行资产出售，以提升投资组合的表现和现金流 [46] 问题6: 公司对高档四星酒店市场的看法，以及与同行策略不同的原因 - 公司认为该市场在RevPAR、初始收益率和增值机会之间取得了平衡，且有更多的交易机会可供选择；公司可以通过第三方管理增加物业价值，因此对该市场持积极态度 [48][49][50] 问题7: 公司精选服务酒店的竞争供应情况，以及对2019年和2020年供应的展望 - 过去12个月，公司酒店市场按收入加权计算吸收了约2.8% - 3%的新供应，未来两年这一数字将降至约2%；供应情况因市场而异，部分市场需求强劲，能够消化新增供应 [52] 问题8: 万豪集团降低佣金对公司业务的影响，以及对2019年团体业务健康状况和增长速度的看法 - 公司未受到万豪降低佣金的重大影响，2019年团体业务预订量增长3%，代表了全年预订量的近70%；2020年团体业务预订量增长更为强劲，但目前预订量较少 [54] 问题9: 公司在交易方面的谨慎态度是否意味着暂时不会扩大与Ashford Inc.的回报计划 - 公司会先完成剩余约900万美元的ERP交易，再考虑是否扩大回报计划 [56]