财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度NAREIT FFO为2.464亿美元，即摊薄后每股0.40美元，2021年第二季度为1.488亿美元，即摊薄后每股0.34美元，包含与Weingarten合并相关的320万美元费用或摊薄后每股0.01美元 [21] - FFO摊薄后每股同比增长17.6%，若排除合并相关成本则增长14.3%，主要因合并后净营业收入增加9710万美元，包括Weingarten收购带来的8730万美元、其他物业收购带来的470万美元和核心投资组合增长带来的660万美元 [21] - 合资企业FFO贡献比去年同期增加930万美元，包括新收购的Weingarten合资企业带来的820万美元和其他合资企业信贷损失的改善，但被970万美元的利息支出增加和320万美元的G&A增加所抵消 [22] - 运营投资组合实现同店净营业收入3.4%的正增长，包括来自重建项目的30个基点的收益，最低租金部分贡献470个基点，减免减少70个基点，但被信贷损失变化所抵消 [22] - 现金基础租户的ABR降至疫情前的4.3%，2022年第二季度收取了到期金额的76%以上 [23] - 穿透式净债务与EBITDA比率为6.4倍，为十多年来披露该指标以来的最佳水平，不包括变现Albertsons投资的潜在收益，其当前市值超过10亿美元 [24] - 2022年第二季度，公司通过ATM计划发行45万股普通股，加权平均每股价格为25.3美元，筹集1130万美元；回购2023年6月到期的3 - 38票据3610万美元、2022年10月到期的3 - 3/8票据1100万美元和360万美元的优先股；偿还3000万美元的合并抵押贷款债务，2022年剩余的合并债务到期为2.9亿美元债券 [25] - 超过99%的未偿还合并债务为固定利率，加权平均到期期限近9年 [25] - 基于2022年上半年的强劲业绩和对全年的预期，公司将2022年NAREIT FFO每股指引范围提高至1.54 - 1.57美元，此前为1.50 - 1.53美元 [26] - 董事会连续第三个季度提高季度现金股息至每股0.22美元，较之前的0.20美元增长10%，较一年前的0.17美元增长29.4% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 按比例计算的入住率季度环比上升40个基点至95.1%，同比上升120个基点；主力租户入住率季度环比上升30个基点至97.6%，同比上升70个基点；小商铺入住率季度环比上升80个基点至89.2%，同比上升370个基点，为十多年来最大同比增幅 [10] - 本季度签署150份新租约，总面积71.1万平方英尺，新租约利差为16.6%，医疗、折扣、美容和沙龙服务是显著的积极驱动因素 [10] - 本季度完成348份续约和期权，总面积160万平方英尺，续约和期权利差为5.6%，其中期权为6.4%，续约为5% [10] - 第二季度总交易数量为498笔，总面积230万平方英尺，综合租赁利差为7.1% [11] - 本季度执行2份新的总租约，使来自以杂货店为锚定的物业的年度基本租金占比提前达到80%的里程碑，公司继续朝着2025年达到85%的目标前进 [11] - 第二季度投资组合GLA保留率为93%，主力租户和小商铺均比各自五年平均保留率高10%，本季度仅有91处空置，总面积22.3万平方英尺，为过去十年单季度最低 [12] - 96%的续约和期权租金利差为正 [12] 投资业务 - 收购长期机构合资企业KIR partnership额外3.6%的权益，使公司在该基金的所有权比例增至52.1%，净支付约5500万美元 [16] - 本季度完成3笔夹层贷款，约5000万美元，提供两位数回报，相关资产包括弗吉尼亚州费尔法克斯的Safeway锚定区域中心、达拉斯高收入超级邮编区的混合用途行人友好型购物中心和洛杉矶105号高速公路沿线的独特不可替代中心 [17] - 季度末后，从Cedar Realty收购2处优质杂货店锚定中心，位于纽约马萨佩奎和宾夕法尼亚州费城；还对宾夕法尼亚州的3处杂货店锚定中心进行2200万美元的参与贷款 [18] - 季度末后，以2120万美元收购马里兰州罗克维尔一处前Weingarten场地的产权，此前公司在此处拥有剩余37年的租赁权，该交易使公司将租赁权转换为产权，创造大量净资产价值 [19] - 出售约1亿美元Kimco份额的非核心资产，包括一些合资企业资产 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售建设同比下降约56%，上一季度仅完成略超300万平方英尺的新零售建设 [31] - 与2021年相比，公司中心的客流量增长超过10%，与2019年疫情前水平基本持平 [53] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 专注于租赁业务，加快租户开业，为资产争取未来密度机会的权利，保持强大的资产负债表流动性，并耐心寻找Kimco有独特优势增加价值的投资机会 [13] - 继续执行交易策略的三个要素，即收购合资伙伴权益、通过结构化投资计划提供夹层和优先股融资以及直接收购提供价值创造机会的优质购物中心 [16] 行业竞争 - 尽管市场交易方面变得有些不稳定，买卖双方的出价差距开始扩大，随着利率和通胀上升，贷款人变得更加保守，但核心杂货店锚定产品仍有健康需求，与其他资产类别相比，公司物业类型的定价相对稳定 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对过去一个季度的业绩持谨慎乐观态度，尽管宏观经济存在问题，但公司产品与消费者产生共鸣，消费者优先考虑价值和便利，公司位于主要大都市市场第一环郊区的投资组合，就业和消费能力强劲，消费者目前仍有韧性 [8][9] - 公司认为如果继续提高最后一英里门店的价值，长期来看，保留率将继续提高，入住率将上升，租户更替和资本支出将减少，从而使投资组合实现更高的长期增长率 [13] - 尽管未来两个季度同店净营业收入增长将面临挑战，但预计全年仍将实现正增长 [23] - 公司对未来机会持谨慎乐观态度，若宏观经济条件出现挑战导致市场错位，公司凭借强大的资产负债表和流动性状况，有能力迅速抓住机会，但会保持投资纪律 [35][48] 其他重要信息 - 公司在租赁、物业管理、人力资本、ESG、社区拓展、技术、数据分析和权利等方面的投资产生了积极回报，为所有利益相关者创造了价值 [8] - 公司消费者居住在主要大都市市场的第一环郊区，就业和消费能力强劲，公司投资组合专注于必需品和服务，使其能够更好地应对不断变化的环境 [9] - 公司认为最后一英里位置的积极交通模式是租赁需求的关键驱动因素，目前该位置的交通流量相对于去年同期为101.3% [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 强劲的新需求和定价能力是来自以杂货店/必需品为基础的购物中心，还是2022年已完成租赁的积极表现？ - 公司认为以杂货店为锚定的优质房地产是基础，尽管当前环境存在挑战，但零售商仍有长期定位其房地产投资组合的需求，且零售建设供应不足，这些因素共同使公司处于有利地位 [30][31] 问题: 管理层使用“谨慎乐观”表述的原因是什么？ - 公司产品与消费者产生共鸣，消费者优先考虑价值和便利，公司位于主要大都市市场第一环郊区的投资组合，就业和消费能力强劲，消费者目前仍有韧性，公司中心客流量持续增加，租赁需求和定价能力较强，但公司也对通胀环境下消费者的未来状况持谨慎态度 [34][35] 问题: 延长Albertsons股票锁定期的驱动因素是什么？ - 公司认为作为持有大量股票的财团成员，为了股东的最大利益，应确保有组织的执行以实现长期价值最大化，Albertsons管理层正在努力实现价值最大化，因此公司决定与财团一起延长锁定期 [38] 问题: 公司在进行投资时的回报门槛是多少，以及如何为收购活动融资？ - 公司在评估潜在投资时会考虑多种指标，重点是创造价值和实现增值增长，通过收购合资伙伴权益、选择性收购核心资产和结构化投资等策略的结合来实现回报；在资金方面，公司有超过2亿美元的自由现金流、资产负债表上的现金、适度的资产处置回收资金以及未来Albertsons投资的变现资金，有多种方式为交易提供资金 [40][41] 问题: 公司2022年下半年的指导范围与上半年FFO的差异原因是什么？ - 第二季度的0.40美元中有约0.01美元是一次性项目，包括一些长期协议和合资企业的和解，以及400万美元的信贷损失相关收益，但下半年预计不会有同样水平的信贷损失收益，且预计有100 - 600万美元的信贷损失，这些因素导致指导范围上限对应第三和第四季度约为0.39美元 [44] 问题: 公司基于资产负债表实力和流动性，目前看到了哪些机会，潜在机会何时出现？ - 公司目前尚未看到困境情况，但已做好准备，一旦宏观经济条件导致市场错位，公司将迅速采取行动，但会保持投资纪律；在结构化投资方面，公司看到了一些机会，虽然目前资本支出不大，但可能为未来更大的交易提供管道 [48][50] 问题: 公司租户的消费者是否有减少，购物者动态是否有变化？ - 与2021年相比，公司中心的客流量增长超过10%，与2019年疫情前水平基本持平；消费者仍有重新参与社会和社区活动、消费服务、餐饮和娱乐的需求，这扩大了客户基础；同时，由于价格通胀，消费者可能会进行价值交易，但活动量总体上升，消费者仍有韧性；此外，公司还受益于郊区化、在家工作和最后一英里配送等疫情带来的趋势 [53][56] 问题: 当消费者支出减少时，多久会影响租赁讨论和公司财务状况？ - 每个市场周期不同，目前零售商仍在考虑长期战略，对新交易的需求并未放缓，因为他们需要确保获得满足其不断发展的履行战略所需的房地产；但在高端市场可能会出现一些回调，而价值导向的必需品和日常零售商的需求仍然强劲；公司认为其房地产位于顶级市场且嵌入社区，租户组合以必需品为基础，这些因素使其具有一定的优势 [59][61] 问题: 随着费用上升，租赁结构的组合以及是否会对净营业收入产生压力？ - 公司的利润率季度环比有所改善，租赁经济利差从310个基点压缩至390个基点，更多零售商开业有助于运营费用的回收；公司的固定CAM计划是一个多年计划，考虑了通胀因素，且其中一些经常性服务签订了多年合同，不受近期通胀压力的直接影响；此外，公司还利用规模优势降低成本，确保在交易区域内具有最低的三重净成本 [64][66] 问题: 公司的回报预期自年初以来有何变化，在收购时的承保中是否考虑更高的资本化率或增长预期？ - 随着资本成本上升，公司的门槛率也随之提高，在承保交易时会考虑通胀费用上升等因素，采取保守的租赁假设；资本化率的变化因资产和位置而异，一些资产的交易仍以历史低位的资本化率进行，但对于某些商品型购物中心，借款成本的上升会直接影响资本化率 [71][72] 问题: 5500万美元的年度递增投资是否包括假设债务，该购买的隐含资本化率是多少？ - 5500万美元是净支付金额，已考虑合资企业中的所有现金负债和债务；该交易是与合作伙伴直接协商的结果，基于双方对资产价值的共同看法和少数股权的考虑，其资本化率高于目前这些资产在公开市场上的出售价格 [74] 问题: 电子商务玩家向线下零售的转变对公司是积极还是消极影响？ - 零售行业是全渠道的，电子商务和实体零售需要结合，两者的销售都会有波动，但只要整体市场增长，实体零售就有其用途；纯电子商务玩家在控制客户获取成本方面面临困难，而实体零售的整合可以提高客户获取成本的回报和利润率，因此对公司是净利好；此外，公司的房地产可以作为履行点，受益于线上线下的融合 [77][79] 问题: 公司如何考虑开发业务，如何平衡新开发项目的启动时间和资产负债表？ - 公司目前没有长期的大型开发项目资本承诺，对现有项目的定价感到满意；公司拥有数千个已获授权的单位，正在根据资产负债表、资本计划、资金用途和机会来评估如何激活这些授权，考虑自行开发、合资或地面租赁等方式，并根据情况决定合适的时间；公司将继续关注FFO增长路径，谨慎激活项目以增强FFO增长 [82][84] 问题: 公司优质空间的潜在租户数量与几个季度前相比有何变化，交易完成时间是否变长？ - 由于优质房地产库存稀缺，公司的优质空间仍有多个潜在租户竞争，这有助于谈判；零售商不断调整其房地产战略，创造了对公司房地产的需求；双方都希望尽快完成交易，因为都有开店和增长目标，目前正在共同努力寻找更好的解决方案，以加快谈判和交易执行 [86][87] 问题: 公司提高指导范围的增量因素是什么？ - 公司预计全年同店净营业收入将保持正增长，尽管第三和第四季度的比较基数较高；入住率在过去一年有所提高，更多最低租金将上线；此外，Ross提到的一些投资并非最初计划的一部分，使用资产负债表上的现金进行投资，其回报相对于投资银行账户的利息收入较为可观 [90] 问题: 延长Albertsons锁定期后，公司对其收益的使用有何不同考虑？ - 公司尚未改变想法，9月时将评估机会，可能的用途包括投资公司独特的投资机会、偿还即将到期的债券、赎回优先股等；公司认为Albertsons投资的股息收益率较高，无论用于偿还债务还是其他投资，都将是增值的 [92][93] 问题: 从Kimco的角度来看，Albertsons潜在的变现选择是否有变化，以及如何看待KIR合资企业的未来计划？ - Albertsons潜在的变现选择没有改变，公司过去曾进行过售后回租交易，未来仍可继续利用这一策略；对于Albertsons的市场证券，公司将进行变现并将收益重新分配到最佳投资工具中，售后回租情况将单独处理；对于KIR合资企业，这是公司历史最悠久的合资企业，公司希望拥有更多权益，但会继续与现有合作伙伴保持良好关系，目前不打算引入新合作伙伴 [96][100] 问题: 2022年同店净营业收入的指导范围（不包括前期调整和GAAP基础）是多少，第二季度的前期租金是多少？ - 公司预计全年同店净营业收入将为正，但由于仍存在不确定性且第三和第四季度的比较基数较高，目前不提供具体范围；第二季度从现金基础租户收取的前期租金约为500万美元，未收取的部分也约为500万美元，两者基本相互抵消 [103]