财务数据和关键指标变化 - 第三季度NAREIT FFO为1.737亿美元，即摊薄后每股0.32美元，包含4700万美元或摊薄后每股0.08美元的合并相关费用；2020年第三季度NAREIT FFO为1.067亿美元或每股0.25美元，包含与自愿提前退休计划和提前赎回4.85亿美元无担保债券相关的总计1610万美元或每股0.04美元的费用 [19][20] - 第三季度FFO增加主要受净营业收入增加9870万美元推动，其中Weingarten合并贡献6260万美元；此外，净营业收入受益于信贷损失减少3070万美元和直线租金增加1450万美元 [20] - 第三季度约收取98%的基本租金，现金基础租户租金收取率从上个季度的77%升至80%，2021年第三季度从现金基础租户收取的前期款项总计800万美元；现金基础租户占按比例计算的年化基本租金的9.1%，若排除Weingarten现金基础租户，该比例为7.3%，低于上个季度的8.8% [21] - 因Weingarten交易的初步购买价格分配，承担的债务按公允价值入账，比面值高1.07亿美元，导致第三季度产生620万美元的公允价值摊销，减少了利息费用，也是FFO改善的一部分 [22] - 第三季度FFO还包括约600万美元或摊薄后每股0.01美元，与几个合资企业的一次性贡献和较高的租约终止费有关 [22] - 发行了新的5亿美元无担保债券，票面利率为2.25%，为公司历史上10年期无担保融资的最低票面利率；通过ATM股权计划发行350万股普通股，筹集近7700万美元净收益 [23] - 与Weingarten合并发行1.799亿股普通股，价值37亿美元，承担18亿美元债务；季度末流通在外的普通股总数为6.164亿股 [24] - 截至9月30日，按穿透基础计算的净债务与EBITDA之比为7倍，若包括Weingarten的完整季度EBITDA，该指标将为6.3倍，为开始跟踪该指标以来的最低水平 [24] - 第三季度末现金超过4.5亿美元，20亿美元循环信贷额度可全额使用 [25] - 第三季度Albertsons可交易证券投资价值攀升至超过12亿美元，增加4.57亿美元，计入净收入但不计入本季度FFO [25] - 将2021年全年NAREIT FFO每股指引范围上调至1.36 - 1.37美元，包括每股0.10美元的合并相关成本以及计入Weingarten投资组合5个月的影响；此前指引为1.29 - 1.33美元，除0.01美元的合并成本外，未包括Weingarten合并的任何影响 [26][27] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 按比例计算的美国 occupancy率上升20个基点至94.1%，主力租户 occupancy率持平于96.9%，小商铺 occupancy率较上一季度上升180个基点至87.3%，同比上升60个基点 [8] - 新租约利差为+5%，签署141份新租约，总面积60.5万平方英尺；续约和期权利差为+4.9%，第三季度末完成270份续约和期权，总面积140万平方英尺，超过第三季度报告的5年平均续约和期权数量40%，超过平均续约的总可出租面积38% [9] - 2021年第三季度综合利差为+4.9%，第三季度交易总量达到411笔，总面积205.0321万平方英尺，411份租约的执行是自2018年第一季度以来单季度报告的最多交易 [9] - 同店净营业收入增长+12.1%，其中30个基点来自重新开发项目 [9] - 截至9月30日，有超过400份已签署的租约，代表4480万美元的按比例计算的年化基本租金等待起租 [10] 投资业务 - 季度末后，以4.258亿美元的总购买价格从现有合资伙伴Jamestown手中收购了位于阳光地带的6个Publix超市为主力租户的购物中心组合的剩余70%权益 [13] - 与Blackstone Real Estate Income Trust建立合资伙伴关系，双方各持50%股权，Kimco将继续管理该投资组合 [14] - 季度末后，成功以1.34亿美元的总购买价格买断合作伙伴在加利福尼亚州2个以杂货店为主力租户的购物中心的85%权益 [14] - 完成对圣安东尼奥一个表现强劲的购物中心Alamo Ranch的2150万美元夹层融资 [16] - 本季度出售3项低增长资产，包括2个单租户盒子和一块未开发地块，总价2350万美元，资本化率为5% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 阳光地带市场人口增长持续高于其他地区，本季度签署的141份租约中，超过52%来自阳光地带市场，其中大部分来自沿海阳光地带；沿海市场需求也很高，剩余约48%的租约签署集中在沿海市场 [90] - 南加州市场竞争极其激烈，租金因COVID库存带来的机会和多种需求因素而上涨；东北地区市场通常较为成熟，入住率较高，新增供应存在自然限制，进入长岛等市场仍较困难 [91][92] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续寻找最具弹性的资产，提高运营效率，帮助租户取得成功；在高增长的阳光地带市场扩大投资组合，致力于成为租户的最后一英里解决方案 [10] - 继续推进重新开发计划，从物业层面的权利审批开始，有选择地、创造性地逐个启动项目；继续进行结构化投资计划，注重位置、人口统计、租户质量和赞助商的运营实力 [15][16] - 谨慎处置低增长资产和未开发地块，将资金重新配置到更有增长潜力的项目中 [17] 行业竞争 - 露天购物中心提供了所有资产类别中风险调整后回报最佳的投资机会之一，越来越多的新旧资本来源对优质露天零售市场充满信心，导致资本化率压缩 [12] - 公司凭借多个投资策略，在机会出现时能够积极行动，在市场过热时保持耐心 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境仍然有利，但通胀、供应链问题和劳动力市场可能会对业务产生影响，公司将继续寻找最具弹性的资产，提高运营效率，帮助租户取得成功 [10] - 公司对目前取得的进展感到满意，相信通过内部和外部增长杠杆的结合，已为Kimco的长期可持续增长做好了准备；公司团队专注于执行，处于能够利用各种机会的独特位置 [11] - 露天零售和实体零售已被证明是零售商战略中不可或缺的一部分，市场对露天购物中心的需求将持续强劲；随着COVID库存的消化，零售商的采购需求将继续保持积极，消费者也处于有利地位 [55][74] 其他重要信息 - 公司与Weingarten的战略合并已完成，整合工作进展顺利，已实现协同效应范围的上限，并预计到2022年底实现全部协同效应 [7] - 公司团队在短时间内成功完成了Weingarten的整合工作，包括入职和培训100多名新员工、进行重大系统集成和物业管理等 [7] - 公司将继续评估Albertsons的变现机会，2022年可能会有多种资本用途，包括赎回可赎回的优先股、到期债券以及进行增值投资 [25][26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前的租赁利差是否代表疫情后市场已恢复正常 - 租赁利差每个季度会因续约和执行的租户群体不同而波动，本季度小商铺交易量较大，利差在5%以下，但不代表下季度情况；过去八个季度公司一直保持正利差，利差波动反映了续约情况 [31] - 阳光地带市场租金上涨有较大定价权，预计该地区利差将继续保持强劲 [32] 问题2: 对于Albertsons的变现及资本配置有何想法 - 公司有多种选择，首先会将大量资本分配到租赁业务以推动盈利增长，其次是重新开发项目和外部增长机会，也会考虑债务偿还；公司将谨慎选择最能提升FFO增长的配置方式 [34] 问题3: 收购低于5%资本化率资产的原因及收购项目的评估策略是否改变 - 与Blackstone的合资项目涉及的6项资产位置优越，Publix是优质主力租户且销售情况良好，有短期按市值计价的机会，公司对该项目前景感到兴奋 [37] - 评估策略未改变，会考虑每个资产和空间的市场增长、人口统计等因素，确保有信心推动租金增长，只投资有超平均增长潜力的资产 [38] 问题4: 零售商对租金上涨的接受度是否提高 - 目前零售商有大量积压的采购需求，一些零售商扩大了业务范围和品牌，增加了采购目标，竞争空间的意愿增强 [42] - 疫情让零售商和消费者认识到实体零售在全渠道战略中的重要性，且新开发供应有限，主要是消化COVID库存，因此房东在租金谈判中处于有利地位，阳光地带和沿海市场租金增长明显 [42][43] 问题5: 除已实现的协同效应外，2022年是否还有额外成本节约的潜力 - 目前实现的协同效应主要与人员配置和一般及行政费用有关，合并后在专业服务、信息技术和长期合同方面有进一步整合或解散的机会，可创造额外协同效应 [46][47] - 公司一直注重效率，合并后将继续保持这一重点 [48] 问题6: 小商铺租赁市场有哪些趋势，哪些类别需求和咨询最多 - 目前几乎所有类别都有需求，杂货店是疫情的明显受益者，有资金进行扩张；折扣店、Old Navy等积极扩大业务版图 [50] - 上一季度小商铺新交易活动中，35%与餐厅和快餐休闲店有关，随着COVID焦虑缓解，餐饮服务需求增加；价值型健身和精品健身类别也吸引了小商铺 [51] - 零售商正在尝试不同的店铺形式，以提供不同的服务和满足不同客户需求 [52] 问题7: 上述需求是否可持续，未来管道是否依然强劲 - 露天和实体零售已被证明是零售商战略的重要组成部分，人们喜欢实体购物，零售商需要多种分销渠道，因此需求可持续 [55] - 公司更坚定地认为最后一英里零售是战略重点，有望受益于需求增长 [56] 问题8: 考虑到供应链和劳动力问题以及租赁签约到起租时间延长，租赁占用率利差将如何变化 - 历史上300个基点的利差接近高位，2022年初可能会进一步扩大，但随着租户开业，2022年下半年至2023年利差将压缩，正常利差预计为170个基点 [59] - 公司密切关注供应和开业情况，通过租户协调计划帮助租户解决许可和装修问题，提前预订物资以应对供应链问题 [59][60] - 公司的规模和效率优势有助于获得优质定价和合作关系，减轻供应链问题的影响 [61] 问题9: 合并Weingarten后，公司规模对与全国性租户的合作有何影响，是否有收入协同效应 - 合并前公司通常是许多零售合作伙伴的最大房东，合并后这一优势更加明显，有助于与零售商进行更积极的对话 [63] - 公司拥有超过560个站点可供展示，能满足零售商的扩张需求，双方可共同探讨创新和变革，推动业务和收入增长 [64] 问题10: 公司对类似与Blackstone的合资交易的兴趣如何，是否会涉及Albertsons股票的资金来源 - 公司认为有很大的选择空间，过去几年一直在减少合资企业的敞口，但仍与3个长期合作伙伴保持合作，也愿意与新合作伙伴合作 [66] - Weingarten合并带来了约14个新的合资伙伴，公司正在与他们进行对话，对于有变现需求的伙伴，公司准备进行谈判或行使优先购买权 [67][68] - 公司有多种资金来源，包括信贷额度、Albertsons变现机会等，将谨慎选择资金使用方向 [68] 问题11: 已签署但未起租的年化基本租金4480万美元中，2022年预计有多少会实现 - 目前预计2022年可能有2500 - 3000万美元流入，且集中在下半年，剩余部分将在2023年实现 [70] 问题12: 除报复性消费和零售商抓住机会外，当前运营环境强劲增长的原因是什么 - 零售商认识到实体零售的价值，消费者看重其实用性和便利性，COVID疫情验证了露天零售的重要性，它是最接近消费者的零售形式 [72] - 混合工作环境使人们更多地留在郊区，增加了露天零售的需求，这一趋势可能会长期持续 [73] 问题13: 公司净债务与EBITDA的长期目标是多少 - 公司希望在穿透基础上保持在6 - 6.5倍的范围内，目前按预期基础已处于该理想区间；公司将继续降低杠杆率，减少债务水平，尤其是有担保债务 [76] 问题14: 对2022年欧洲投资组合中主力租户的市场上行空间有何预期 - 公司正在制定2022年预算，主力租户的续约租约低于市场水平和历史趋势，有按市值计价的机会，随着续约或新租约的签订，预计会有净收益，但具体情况需在下次财报电话会议上提供更明确的信息 [78] 问题15: 供应链中断和劳动力短缺对租户在今年假期的影响如何，是否担心租金收取和新租赁势头受到影响 - 租金收取方面没有重大担忧，零售商通过不同方式应对供应链问题，如调整供应链、增加库存等；供应链压力可能导致促销窗口缩小，有助于提高零售商的收入 [80][81] - 劳动力短缺问题仍然存在，预计在2022年初仍会持续 [82] - 公司的客流量已达到2019年水平的105%，在供应链中断的情况下，消费者可能更倾向于在实体店购物，这一动态值得关注 [83] 问题16: 本季度发行7700万美元股权的考虑是什么，未来是否会通过股权融资进行收购 - 本季度使用ATM股权计划发行股权是为了匹配投资机会，同时优化资本结构，降低杠杆率；公司会综合考虑资本成本和投资机会，有效利用各种资金来源实现增值增长 [86][87] - 公司目前流动性强劲，资产负债表上有现金，无近期债务到期，可使用循环信贷额度，还有Albertsons投资，有能力应对未来的挑战 [88] 问题17: 未来几年需求最旺盛和较弱的地区分别在哪里，与中心类型、地理位置和人口统计因素有何关系 - 未来几年，阳光地带市场的需求将继续增长，尤其是沿海阳光地带，本季度超过52%的新租约来自该地区；沿海市场需求也较高，剩余约48%的租约签署集中在沿海地区 [90] - 南加州市场竞争激烈，租金上涨；东北地区市场成熟，入住率高，新增供应有限，进入长岛等市场较困难 [91][92] 问题18: Weingarten投资组合的表现如何，未来对整体业务的增值贡献有多大 - 收购时Weingarten的入住率低于公司，但合并时已接近公司水平；小商铺入住率增长的180个基点中，120个基点来自Weingarten投资组合，60个基点来自Kimco自身增长 [94] - Weingarten的3个混合用途项目的特许权即将到期，续约的按市值计价空间较大；其投资组合中的未来权利审批机会也令人兴奋，特别是在迈阿密、休斯顿和硅谷地区 [95] 问题19: 为什么在Jamestown投资组合有很大上行空间的情况下选择与Blackstone进行合资 - 公司非常尊重Blackstone，之前的合作很成功，认为此次合资是重新合作的好机会，可能会带来未来的合作机会，因此决定参与该合资项目 [98] 问题20: 如何考虑Albertsons资产的变现，每年最大变现金额是多少以最大化留存现金流且不支付特别股息 - 变现的主要限制因素是合规要求，根据规定，75%的总收入必须来自房地产相关项目，剩余20%可来自利息、股息和资本收益 [100] - 目前公司的总收入约为18亿美元，每年可承受约3.5 - 4亿美元的变现收益，随着总收入的增加，可变现金额也会相应增加 [101] 问题21: 2022年资产销售活动的预期如何，是否会受地理位置或