财务数据和关键指标变化 - 2019年同店净营业收入（NOI）增长4.3%，比一年前的指引高出70个基点，全年调整后运营资金（AFFO）每股比年初指引中点高出0.03美元 [18] - 2019年第四季度AFFO增长12%，预计2020年AFFO在每股2.34 - 2.44美元之间，中点增长0.19美元或9% [18][19] - 2020年同店收入预计增长3% - 3.8%，同店费用预计增长1.6 - 2.4%，可控运营费用预计增长50个基点或更少 [20][21] - 2019年全年利润率为73.7%，较2018年提高40个基点，第四季度利润率为74.8% [11] - 董事会宣布2020年季度现金股息为每股0.41美元，较2019年常规季度股息增长5% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 物业运营业务 - 第四季度客户满意度达4.3星（满分5星），租户周转率降至43.2%，同比改善150个基点 [9] - 平均每日入住率达97.4%，创公司新高，较2018年提高40个基点，第四季度从10月的97.1%加速至12月的97.9% [10] - 第四季度收入增长3.3%，新租约租金上涨70个基点，续租租金上涨5%，同店混合租约租金上涨2.4%，比2018年高30个基点 [10][12] - 2019年可控运营费用持平，第四季度因营销和周转成本降低但社区投资增加而上涨2.1%，全年总费用上涨2.4%，第四季度上涨4.4% [11] 重建和开发业务 - 2019年投资2.3亿美元用于重建和开发项目，同比增长30%，交付335套新房或翻新房屋，超80%已出租且租金高于预期 [15] - 2020年预计投资2.5 - 3亿美元用于重建和开发，创造约1亿美元股东价值，计划完成约500套房屋建设，稳定后年营收贡献1750万美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第四季度收入增长超4.5%的市场有丹佛、费城、华盛顿特区和波士顿；增长超1.5%的市场有圣地亚哥、洛杉矶、亚特兰大、湾区和迈阿密；利润率增长50个基点至1%的市场有纽约、芝加哥和西雅图 [10] - 2020年预计收入增长3.5% - 5%的市场有费城、西雅图、波士顿、华盛顿特区、圣地亚哥和迈阿密；增长2.5% - 3.5%的市场有亚特兰大、丹佛、洛杉矶和湾区；增长1.5% - 2.5%的市场有纽约和芝加哥 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续采用配对交易策略，将资本从低租金增长市场和低运营利润率且无增值再投资机会的物业重新分配到高增长市场，如迈阿密、丹佛、剑桥和旧金山 [14] - 寻求现有投资组合外的增值机会，通过卓越运营和价值创造型重建获取超额回报，新投资将通过出售低预测自由现金流内部收益率的社区以保持杠杆中性 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年是公司的丰收年，对2020年及以后的前景充满信心，预计达到或超越去年秋季制定的2020年预测，并在2021年及以后实现进一步增长 [7] - 公司拥有世界级的物业运营、增值重建、房地产增值投资、长期低成本无追索权物业债务和高绩效团队等优势 [7] 其他重要信息 - 2019年7月出售资产管理业务对前三季度AFFO同比增长有影响，第四季度已消除该稀释效应 [18] - 2020年1月初步数据显示，混合租约租金上涨2.5%，新租约上涨1%，续租上涨5.6%，平均每日入住率达97.8%，比去年高80个基点 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产出售延迟的原因及当时所处阶段 - 公司有多个物业在市场上，为寻求最佳定价和最低资本成本，部分交易延迟，市场深度和流动性好，今年有望获得理想价格 [24] 问题2: 资产出售时间安排的假设 - 预计全年出售9.5亿美元物业，首批销售预计在第一季度末或第二季度初进行，后续将持续推进，待更多交易签订合同并支付定金后会提供更精确时间 [28] 问题3: 中心城和中威尔希尔市场的影响及何时体现 - 中威尔希尔项目位置较好，受新增供应影响较小；中心城费城自2016年以来新增供应水平持续下降，2020年预计为过去五年最低，公司该区域资产过往表现良好，2020年将是强劲市场之一 [31][32] 问题4: 东88街重建项目进展和产品情况 - 项目在积极推进中，是一个长期持有的高土地价值物业，时机合适时可释放价值，目前处于前期工作阶段，将是高密度开发项目，后续会公布细节 [34] 问题5: 同店指导范围扩大但中点不变的原因 - 公司历史做法是运营指标有100个基点左右的范围，盈利指标（FFO和AFFO）有0.1美元左右的范围，此次指导符合该惯例 [37] 问题6: 投资组合组合和资本增强指导下降是否影响范围扩大 - 2020年同店投资组合与初步展望一致；资本增强支出下降是因为2018 - 2019年在智能租金和相关智能技术上的大量投资已完成 [39] 问题7: 处置延迟的资产是否集中在单一市场及是否为上季度已签约资产 - 延迟处置的资产不在上季度签约范围内，分布在多个市场，无单一买家 [42] 问题8: 对Partner Set的夹层投资资金情况及第二阶段启动时间和限制 - 夹层投资于11月下旬一次性完成；第二阶段取决于第一阶段进展，目前正在重新招标第一阶段A和B的设计方案，预计后续将推进开发 [44] 问题9: 第四季度夹层投资收入年化未达预期的抵消项目 - 夹层投资收入反映了按10%合同利率应计的利息，减去了贷款发起时不可递延的某些成本 [46] 问题10: 2020年市场中哪些市场同店收入增长结果差异最大及驱动因素 - 从2019 - 2020年平均每日入住率提升来看，没有特定市场的变化或前景驱动差异 [49] 问题11: 考虑处置、开发和收购后A、B、C+投资组合组合变化 - 目前A类占比52 - 54%，略高于预期；重建项目常将A位置B租金的社区提升至A价格点，增加A类占比；未来希望增加B类占比，2020年出售资产将是各类别的混合，长期会降低A类占比 [51] 问题12: 10亿美元处置资产主要是B类和C类吗 - 处置资产是各类别的混合，具体比例取决于定价，公司对交易机会有信心 [53] 问题13: 短期内A类占比会超过60%吗 - 不会 [54] 问题14: 如何考虑Parkmerced项目的风险和回报及投资者担忧 - 公司认为该项目风险回报平衡，下行风险有限，基于评估和租金管制组合的现金流性质；旧金山6000个无租金管制的授权单元有巨大上行空间 [57] 问题15: 若五年后仍有现金流缺口是否有强制出售机制 - 贷款协议中有明确的强制出售权和止赎权，若五年到期未偿还贷款将产生多种后果 [61] 问题16: Brickell项目有何更新 - 运营资产表现超预期，暂无新进展，公司看好其选择权，有新情况会更新 [63] 问题17: 未来夹层投资成本计入节奏 - 2020年AFFO贡献为0.06美元，已扣除资金成本；未来预计能收取10%的票面利率（2.75亿美元），有少量可递延成本会略有抵消 [65][66] 问题18: 第四季度同店收入较第三季度下降的原因 - 同店收入环比持平，净租金收入季度环比增长1%，但交易收入（如搬出搬入费、申请费等）因租户留存率提高而减少，抵消了租金增长 [70] 问题19: 复杂交易是否会成为公司未来趋势 - 公司专注于现金、价值创造和选择权，在竞争激烈的市场中会寻找有额外选择权的交易；运营费用（除税收外）十多年来保持持平，公司文化和纪律确保不会偏离目标 [73][74] 问题20: Parkmerced项目初期入住率、租金达成情况及稳定收益率预期变化 - Parc Mosaic项目定价好于预期，市场就业增长快；目前三座楼交付，接近60%预租，超50%入住，第四座楼即将交付，租金符合或略高于预期，旺季表现有望更好；稳定收益率预计在5.5 - 6%，目前尚不确定 [77][78] 问题21: 其他开发项目预期收益率情况 - 开发项目早期收益率一般比市场资本化率高150 - 200个基点以上，不同市场有差异；整体项目预期自由现金流内部收益率在9% - 11% [80][81] 问题22: 债务到期日程中今年提前偿还未来年份债务的情况 - 指导假设中预计2021年到期的2.2亿美元债务可在2020年按面值偿还，其他提前偿还将根据与贷款人的沟通和净现值情况进行机会性操作 [84] 问题23: 洛杉矶地铁市场2020年收入增长预算 - 该市场收入增长预计在2.5% - 3.5%范围内 [86] 问题24: 洛杉矶市场需求、客流量和优惠活动情况 - 文图拉投资组合供应和担忧较少；中威尔希尔地区第四季度至1月入住率上升，需求充足，基本面良好 [88] 问题25: 如何降低公司风险以避免在市场低迷时落后于同行 - 公司对当前杠杆水平和降低杠杆目标有信心，业务运营自然会使杠杆降至中低5%水平；公司并非追求低贝塔，业务有低贝塔和增值机会并存的部分，如1001 Brickell项目稳定且有土地价值增值潜力 [90][92]