财务数据和关键指标变化 - 第二季度AFFO每股0.51美元，备考FFO每股0.60美元，均比指引区间中点高出0.01美元 [22] - 上调全年同店指引，与年初指引相比，收入增长率提高40个基点至3.7%，费用增长率提高20个基点至2.3%，NOI增长率提高60个基点至4.2%，备考FFO和AFFO每股预期在中点提高0.02美元 [22] - 2019年上半年，备考FFO每股1.21美元，同比增加0.01美元；预计第四季度同比增长将加速至约5% [23] - 董事会宣布2019年第二季度每股现金股息0.39美元，较2018年季度股息增长3% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 物业运营业务 - 第二季度12个月滚动周转率为45.4%，连续六个季度低于46%；日均入住率96.9%，比2018年第二季度高60个基点；收入增长3.8% [10] - 第二季度费用增长1.8%，净营业收入增长4.6%，利润率扩大至73.3%，比去年高50个基点 [11] - 本季度新租约租金上涨2%，续约租金上涨5%，同店混合租约租金上涨3.6% [11] - 7月初步数据显示，第三季度开局良好，混合租约租金上涨3.9%，新租约租金上涨2.6%，续约租金上涨4.8%，日均入住率96.6%，比2018年高50个基点 [12] 再开发业务 - 第二季度在再开发和开发项目上共投资5200万美元 [13] - 博尔德的Parc Mosaic项目预计总投资1.23亿美元，首日入住需求强劲，首栋楼80%已预租，租金高于承保水平 [13] - 伊利诺伊州埃尔姆赫斯特和奥罗拉安舒茨医学园区的新建项目按计划进行 [13] - 迈阿密海滩Flamingo Point项目进入下一阶段再开发，预计投资2.8亿美元，增量投资的自由现金流内部收益率约为10% [15] 收购业务 - 以1.57亿美元收购迈阿密Brickell的一处近2英亩海滨物业95%的权益，预计该投资2019年将增厚收益 [16][17] - 以7000万美元收购剑桥一处在建公寓楼，预计稳定后自由现金流内部收益率超9%，NOI收益率接近6% [18] 出售业务 - 第二季度以7900万美元出售芝加哥郊区一处物业，预计年底前或明年上半年完成更多出售以实现杠杆中性配对交易计划 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 收入增长超4%的市场有华盛顿特区、波士顿、湾区、费城和西雅图；增长超2.5%的有洛杉矶、圣地亚哥、丹佛、芝加哥和迈阿密；增长超1%的有纽约和亚特兰大，这两个市场占同店收入不到4% [10] - 新租约租金增长最强劲的是费城、波士顿和西雅图，芝加哥和纽约的新租约租金压力最大 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续将资本重新分配到高增长子市场的增值机会，如增加在佛罗里达州尤其是迈阿密的投资 [7] - 利用当前利率降低杠杆成本，通过定期对杠杆进行重新定价，降低加权平均杠杆成本 [20] - 执行杠杆中性配对交易策略，通过资产出售为再开发和潜在收购活动提供资金 [52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 物业运营第二季度表现强劲，全年剩余时间前景乐观，将继续提高入住率和租金 [10] - 佛罗里达州因其温和的气候、国际化的文化、有效的政府、良好的教育、现代的基础设施和低税收，吸引了来自东北部和世界各地的人们，迈阿密的实际人均GDP增长率在大西洋沿岸城市中领先 [8] - 预计第四季度公寓运营盈利能力的提升将在同比比较中显现 [23] 其他重要信息 - 公司被湾区新闻集团评为湾区最佳工作场所，连续7年被《丹佛邮报》评为科罗拉多州最佳工作场所 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 同店收入增长下半年减速的假设依据 - 主要受入住率影响，上半年入住率提高了80个基点，下半年同比仍有望提高，但幅度不如上半年 [24][25] 问题2: 资产负债表杠杆回到长期目标的路径 - 公司目标是将杠杆与EBITDA比率保持在7倍以下，总杠杆约为38亿美元，目前高于目标水平；完成剩余的配对交易后，将回到杠杆目标 [26][27] 问题3: 1001 Brickell Drive办公楼的租赁计划 - 考虑以短期租约（4年）出租该建筑，并包含相关条款，以便在需要再开发时能够使用该建筑；现有租约平均期限远低于5年 [29][30] 问题4: 1001 Brickell Drive办公楼相邻土地的开发情况 - 办公楼目前占据了大部分场地 [31][32] 问题5: 再开发项目单位成本较高的原因及预期租金提升 - 目前再开发项目更侧重于新建项目，707 Leahy项目和Flamingo北塔的再开发项目较为全面，投资较大，但相对租金增长和增值机会，公司对此感到满意 [33][35] 问题6: 新增待售资产的决策及目前待售资产规模 - 目前市场上约有7亿美元的资产待售；增加芝加哥资产是因为该市场增长乏力和伊利诺伊州的政治因素；增加加州资产The Bluffs at Pacifica是为了平衡公司在加州的资产组合 [36][37] 问题7: Parc Mosaic项目的收益率预期及租金增长对其他开发项目承保的影响 - 目标收益率范围为5.5% - 6%，目前处于项目早期，随着年底前完成租赁，将确定最终收益率；该项目的租金增长对其他开发项目的承保没有影响 [38][39][40] 问题8: 周转率本季度同比上升的原因及趋势 - 本季度周转率略有上升，但45%的周转率符合公司计划，且在同行中领先；公司认为未来将继续保持类似水平，并争取每季度有所改善 [41][42] 问题9: 如何平衡续约租金和入住率，以及预租季剩余时间的情况 - 续约是公司关注的重点，目的是留住客户，因为长期租户更有利可图；公司通过综合考虑新租约、续约和入住率来实现总收入目标 [44][45] 问题10: 剑桥收购项目的具体情况、卖家及出售原因 - 该开发项目与公司几年前购买的Vivo大楼类似，卖家是Alexandria Real Estate Equities，公司将支付剩余的建设成本直至项目完工 [46][47] 问题11: 2020年开发和再开发支出的趋势 - 预计2020年再开发投资水平将与今年持平或更高，具体取决于项目启动时间，公司将在年底制定计划时提供更准确信息 [49][50] 问题12: 如何为2020年可能更高的再开发支出提供资金 - 公司将继续执行杠杆中性配对交易策略，通过资产出售为再开发和潜在收购活动提供资金 [51][52] 问题13: 下半年费用隐含增长至超过3%的驱动因素 - 下半年将在技术方面进行投资，以提升客户体验，特别是在销售流程方面；年初至今可控运营费用下降了20个基点，预计全年接近5%或略有增长 [53][54][55] 问题14: 技术投资的规模 - 公司无法提供具体规模，重点是提升客户体验和让团队成员受益 [56][57] 问题15: 技术投资是一次性费用还是持续支出 - 技术投资包含软件部分，将进行资本化并在预期使用寿命内摊销，是一次性和持续性支出的混合，但变动不大 [58][59] 问题16: 对当前投资组合市场敞口的看法及五年后的期望 - 公司对当前的市场敞口感到满意，希望五年后投资组合会更好；公司对佛罗里达州感兴趣，并已进行了相关投资，未来将寻找有上行潜力的特定物业和支持性市场 [61][62][64] 问题17: 费城市场的趋势及表现 - 费城市场上半年表现强劲，符合公司计划；年初至今平均每日入住率为97.5%，Park Towne Place项目表现出色，市场反响良好 [65][66] 问题18: Flamingo项目是否会进行品牌重塑 - 作为再开发的一部分，公司计划对Flamingo项目进行品牌重塑，以吸引年龄稍大、支付能力更强的居民 [67][68] 问题19: 纽约新租金管制法律对公司资产运营的影响及长期持有意愿 - 公司在纽约市受租金管制的单位较少，总投资不大；即使拆除这些建筑，土地价值也高于账面价值；该法律对运营影响有限，且可能为再开发提供机会 [69][70] 问题20: 如何看待加州的相关措施及对加州资产配置的看法 - 公司喜欢在加州的市场敞口，但担心可能出台的租金管制立法；目前看来，可能出台的立法对公司影响不大，但仍需观望 [71][72] 问题21: 公司未来是否会接近同行组的高端水平，以及是否有其他因素拖累盈利增长 - 过去12个月FFO增长受资产管理业务出售的影响最大，该出售体现了公司对净资产价值创造的关注，即使会导致短期盈利稀释；随着时间推移，FFO和净资产价值将同步增长，但FFO可能会滞后 [73][74][75] 问题22: 配对交易的处置量和市场前景，是否接近尾声 - 配对交易可能刚刚开始另一个周期，公司关注的不仅是子市场，还有在这些子市场获得高于平均回报的机会 [76][77] 问题23: 今年7月混合租约租金与去年相比的情况 - 去年7月混合租约租金为3.8%，今年为3.9% [78][79] 问题24: 下半年入住率是否会回升，是否受同店池变化的影响 - 预计下半年入住率将高于去年下半年的96.6%，但增长率不如上半年；这并非受其他因素影响，只是正常的比较情况 [80][81]