财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后资金营运现金流（AFFO）为每股0.55美元，比指引中点高出0.02美元 [19] - 第一季度末公司现金为1.98亿美元，循环信贷额度可借款7.23亿美元；4月1日公司按面值提前偿还1.68亿美元2019年到期债务，使无抵押资产池增加7.4亿美元，达到33亿美元 [18] - 公司董事会宣布2019年第一季度每股现金股息为0.39美元，较2018年季度股息增长3% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 物业运营业务 - 第一季度平均每日入住率为97%，比2018年第一季度提高90个基点；过去12个月周转率为44%，比上一季度改善50个基点，为历史最低 [10] - 同店收入增长4.2%，净营业收入增长5.5%，利润率为73.2%，比去年提高90个基点 [11] - 新租约租金上涨80个基点，续租租金上涨5.2%，同店混合租约租金上涨2.9% [12] 重建与开发业务 - 第一季度在重建和开发项目上投资4500万美元，全年目标投资范围为2.25 - 2.75亿美元 [13] - 开始对北加州707 Leahy社区进行重建，预计投资2400万美元，产生约9%的自由现金流内部收益率（IRR） [14] 收购业务 - 4月以6500万美元收购One Ardmore，目前已预租约20%，预计稳定后收益率将超过6% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 同店收入增长超过4.5%的市场有华盛顿特区、湾区、波士顿、洛杉矶和费城，占同店收入贡献的65%；圣地亚哥、西雅图和芝加哥增长3%；纽约市、丹佛、亚特兰大和迈阿密增长超过1.5% [11] - 4月同店混合租约租金上涨3.4%，新租约租金上涨1.6%，续租租金上涨5%，平均每日入住率保持在97%，比2018年高60个基点 [12] - 租赁旺季开始，湾区和华盛顿特区市场表现强劲 [67] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是通过卓越运营、增值重建、严格的资本配置创造每股净资产价值 [7] - 公司注重自由现金流收益率和自由现金流内部收益率，进行了杠杆中性配对交易，提高了自由现金流收益率和内部收益率 [17] - 公司在收购方面寻求风险调整后最高的自由现金流IRR，且杠杆中性，关注有特定增长机会的资产 [79] - 行业面临租金控制和经济适用房倡议等政治因素影响，公司将合理配置资本应对 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济健康，公司受益于强劲的消费者需求和投资者兴趣，2019年前景光明 [8] - 租赁活动仅完成全年的三分之一，目前维持全年指引范围，后续将根据业务进展更新 [25] 其他重要信息 - 1月1日起公司采用新会计标准，间接租赁成本立即费用化，重述2018年备考资金从营运所得（FFO）以保持与2019年会计要求一致，对报告的AFFO无影响 [20] - 公司开始按过去12个月计算周转率，认为该指标更有意义 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 同店收入和净营业收入增长高于2019年指引中点，为何不提高指引，在什么情况下公司只能达到指引低端？ - 公司认为目前仅完成全年租赁活动的三分之一，随着业务推进将更新指引 [25] 问题2: 如何看待全国范围内的租金控制和经济适用房倡议？ - 这是令人担忧的问题，不同地区情况不同，公司将合理配置资本应对 [27] 问题3: 707 Leahy社区重建项目的范围，与北加州市场重置成本相比如何，现金回报率是多少？ - 项目是全面重新定位，全成本约为每单元50万美元，略低于重置成本，预计收益率约为5% [31][33] 问题4: 剩余4亿美元处置资产的质量、资本化率和时间安排如何？ - 具体自由现金流资本化率可能会有所变化，但预计与第一季度的5%相差不大；时间安排大致为第二季度1亿美元，第三季度1亿美元，第四季度2亿美元 [35] 问题5: 周转率降低150个基点对净营业收入的积极影响有多大，续租率高于新租约率的情况下具体金额是多少？ - 续租租约比新租约盈利高20% - 30%，该比例包含空置损失和相关运营费用 [38][39] 问题6: 不同等级物业（A、B、C）同店表现是否有差异，维持16%的C级物业权重的理由是什么？ - 本季度B级物业新租约价格表现优于A级约90个基点，但因市场和物业而异；C级物业主要作为未来重建的土地储备 [41][43] 问题7: 高入住率下的租赁时长趋势，以及是否有新的租赁策略来推动不同租赁时长？ - 租赁时长呈上升趋势，反映了周转率下降和客户满意度提高；公司致力于为居民创造特殊体验以提高入住率 [48][49] 问题8: 洛杉矶市场表现强劲，但当地就业增长较弱，如何看待该市场？ - 公司位于洛杉矶西区Mid - Wilshire的物业表现出色，入住率超过97% [51] 问题9: 同店单元数量环比增长8%，对第一季度同店收入增长有何影响？ - 年初更新同店池，增加11个社区，减少8个社区，对同店收入和净营业收入增长率的影响约为10个基点 [53] 问题10: 回购完成后，对配对交易执行情况的评价，以及如果股票继续折价交易，是否有更多回购意愿？ - 公司对首次回购执行情况满意，投资者反馈积极；如果价格合适，公司会再次回购 [55][56] 问题11: 新租约增长率提高的主要原因是什么，是公司特定因素还是市场因素？ - 是多种因素的综合结果，包括入住率提高、季节因素、经济形势好以及公司运营改善等 [59][60] 问题12: 处置资产的资本化率是多少，为何过去一年物业等级比例未变？ - 第一季度处置资产的净营业收入资本化率为5.6%，自由现金流资本化率为5%；C级物业等级由市场决定，很多C级物业是为未来重建保留 [62][63] 问题13: B级物业是否会在一年内降为C级？ - 随着时间推移，物业等级可能从A变为B再变为C [64] 问题14: 4月各市场租赁趋势如何，哪些市场表现出色或滞后？ - 目前处于早期阶段，湾区和华盛顿特区市场表现强劲 [67] 问题15: 处置资产是按组合还是单个交易，资本化率在不同资产间的差异，以及资产的年龄和质量情况？ - 资产按单个交易出售，主要是较旧的花园式社区，资本化率较为接近 [69] 问题16: 高入住率下，进入租赁旺季是否会降低入住率以提高租金？ - 大部分租约在第二和第三季度到期，会有摩擦性空置，公司会综合运用各种杠杆来实现总收入目标 [71] 问题17: 公司有哪些独特之处可以进一步改进，2020年有哪些边际改进措施？ - 公司注重文化建设，运营、重建、资产负债表和投资组合管理等方面都有改进空间，如提高运营效率、扩大无抵押资产池、寻找市场异常机会等 [74][75] 问题18: 收购前景如何，关注哪些特定市场或资产类型？ - 公司寻求风险调整后最高的自由现金流IRR且杠杆中性的资产，不局限于特定资产类别，关注有特定增长机会的资产 [79] 问题19: 如何看待加州参议院法案50，对公司未来5 - 10年的供需背景有何影响？ - 该法案有助于放松加州开发活动的监管，对加州经济和公司在该州的投资有积极影响 [85] 问题20: 去年1亿美元资本增强支出对2019年同店收入增长的提升有多少？ - 资本增强支出包含多种类型，部分用于未来收入增长，部分用于降低运营成本；由于支出与去年相似，已计入运营费率，对2019年结果无明显提升 [87] 问题21: 如果过去几年未进行此类资本支出，运营费率会降低多少？ - 公司避免进行此类假设性回答 [89] 问题22: 未来3 - 5年一般及行政费用（G&A）运营费率，通胀是否是合适参考，是否有削减空间？ - G&A与公司业务活动和团队贡献相关，可能会随业务发展而增加；公司有节俭的文化目标，需平衡两者关系 [91]