财务数据和关键指标变化 - 2018年公司净资产价值增长近6%，经济收入增长超8% [7] - 2018年第四季度每股FFO和AFFO达到指引中点，分别为0.63美元和0.53美元；全年经调整后每股FFO为2.47美元，AFFO为2.16美元，均比原指引中点高0.03美元 [20] - 2018年同店收入增长3.1%，费用增长3.3%，净营业收入增长3.1% [11][21] - 2019年预计经济收入增长与2018年相似，同店收入增长率在2.8% - 3.8%，费用增长在2% - 3%，同店NOI增长率在2.7% - 4.5%，每股AFFO在2.12 - 2.22美元 [21][22] - 2019年预计处置资产约8亿美元，用于资助股票回购、再开发支出和CE投资 [58] - 2019年预计税收优惠约800万美元，未来每年变化幅度不大 [73] 各条业务线数据和关键指标变化 物业运营业务 - 2018年第四季度末入住率为96.9%，比2017年第四季度高60个基点；全年周转率为45.9%，为历史最低 [10] - 2018年第四季度同店NOI利润率为75.6%，全年为74.2%，均创历史新高 [10] - 2018年第四季度同店收入增长3.4%，费用增长3%，净营业收入增长3.6% [11] - 2018年第四季度新租约租金上涨20个基点，续约租金上涨4.3%，同店混合租约租金上涨2% [12] - 2019年1月同店混合租约租金上涨2.1%，新租约租金基本持平，续约租金上涨4.9%，平均每日入住率为97%，比2018年高100个基点 [14] 再开发与开发业务 - 2018年投资1.76亿美元，宣布启动1.22亿美元新项目，完成两个项目建设，预计为股东创造近7000万美元价值 [15] - 2019年计划将再开发和开发支出增加至2.25 - 2.75亿美元，较2018年增长40% [15] 收购业务 - 2018年第四季度收购华盛顿特区的Avery Row公寓社区，预计产生近9%的自由现金流内部收益率 [16] 各个市场数据和关键指标变化 同店市场 - 2018年第四季度，波士顿、湾区、圣地亚哥和西雅图收入增长超4%；洛杉矶、华盛顿特区、迈阿密和丹佛增长3%；亚特兰大、芝加哥、纽约和费城增长持平至2.5% [11] - 2019年预计波士顿、华盛顿特区和洛杉矶收入增长3.5% - 4.5%；湾区、费城、圣地亚哥、芝加哥、亚特兰大和西雅图增长2.5% - 3.5%；丹佛、纽约和迈阿密增长1.5% - 2.5% [13] 非同店市场 - 费城的Sterling和Park Towne Place入住率分别超97%和95%；2018年收购的五个项目运营情况符合或超预期 [13] - 洛杉矶的Palazzo、波士顿的One Canal和北加州的Indigo收入分别增长5.8%、6.6%和7.2% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过物业运营、再开发和资本配置提升投资组合质量，退出经济适用房业务，在费城和北弗吉尼亚进行增值收购 [7] - 公司实行配对交易策略，通过出售低评级物业为股票回购提供资金，预计2019年将总杠杆降低约10% [7][8] - 再开发和开发业务是公司重点发展方向，2019年计划增加相关支出 [15] - 行业竞争方面，部分市场新建筑竞争仍是挑战，但公司投资组合多元化提供重要保护 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2019年市场条件与去年相同或更好，公司有望实现稳健增长 [8] - 公司团队稳定且有凝聚力，文化得到认可，为公司发展提供支持 [8] 其他重要信息 - 公司董事会宣布特别股息，包括常规季度股息0.39美元/股和额外1.54美元/股，主要以股票形式支付，发行的新股将在除息日进行反向拆分，以确保股份数量不变 [19] - 公司出售资产产生的应税收益预计超过常规季度股息，通过特别股息将收益分配给股东，可降低公司和股东的总税负 [19][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：若公司市值与私有市场价值差距大，出售公司的意愿如何 - 公司会从股东利益出发，以受托人的身份考虑此类交易 [26] 问题2：现有回购计划是否会继续执行 - 股票回购是为股东创造价值的工具之一，公司会根据风险调整后的自由现金流内部收益率比较各类机会，选择最具增值性的方式 [28] 问题3：公司对亚特兰大市场的投资策略是什么 - 亚特兰大经济活跃，但房地产市场竞争激烈且易出现供应过剩，公司可能会将出售资产的资金重新配置到风险调整后增长更好的地区 [31] 问题4：是否有降低加州市场投资的倾向 - 加州经济规模大，但存在政治风险，公司会谨慎增加投资；若要降低投资，可能会考虑出售资产或进行合资，以保留加州物业税评估的优势 [33] 问题5：西雅图市场需求及2019年展望如何 - 公司在西雅图只有两栋建筑，虽表现良好但对整体影响较小，2019年将继续保持增长势头 [35] 问题6：迈阿密Panorama项目租赁情况及与Yard Club竞争如何 - Panorama项目租赁进度稍落后，但已开始入住；Yard Club表现良好，公司认为自身在市场中处于有利地位 [37] 问题7：2019年哪些主要市场同店收入预期范围最广，关键变量是什么 - 公司对波士顿、华盛顿特区和洛杉矶市场前景最为乐观，但未具体说明各市场的构建情况 [39] 问题8：三个在建项目的稳定收益率是多少 - Anschutz Medical Campus项目约为6.25%；Elm Creek联排别墅项目略高于7%；Park Mosaic项目在5.5% - 6%之间 [41] 问题9：这些收益率与市场优质新资产的资本化率相比如何 - 与市场资本化率相比，约有150 - 200个基点的利差 [42] 问题10：为何回购股票数量超过可吸收的应税收益，若股价下跌是否考虑以现金支付特别股息 - 公司出售资产产生应税收益，将收益通过股票股息分配给股东可降低税负；公司已确定现金和股票数量，认为股息交易将有效进行 [44] 问题11：1月混合租约租金与去年相比如何 - 与去年相比，租约租金基本相当，但入住率有明显提升 [46] 问题12：1月97%的入住率与去年相比如何 - 比去年高100个基点 [47] 问题13：如何平衡处置资产与市场规模的关系 - 处置资产可能会导致运营效率降低，但需综合考虑退出成本、资产售价等因素；公司会根据每个社区的特点制定独特的运营策略 [49][50] 问题14：伊利诺伊州废除租金管制法案是否会影响交易市场 - 公司未看到该法案对交易市场产生影响，市场更关注租金和利率 [52][53] 问题15：2019年成为净卖家的战略决策原因及指导是否会改变 - 公司认为FFO模型与指导的最大差异在于税收优惠减少，而净资产价值是更重要的财务指标；预计处置资产所得资金将用于股票回购、再开发支出和CE投资 [56][58] 问题16：股票回购的合理区间是多少，若股价高于该区间资金如何使用 - 公司会综合考虑再开发、收购和股票回购等机会，根据风险调整后的自由现金流内部收益率选择对股东最有利的方式 [61] 问题17：出售资产与保留资产的利润率和内部收益率差异如何 - 出售的资产是投资组合中排名靠后的，自由现金流内部收益率为6%或更低，而保留资产的收益率远高于此；出售资产的NOI利润率较低，保留资产的利润率较高 [64] 问题18：何时开始考虑大规模股票回购及相关机制，为何现在执行 - 公司长期关注股价与净资产价值的折扣，第四季度想出了节税的方法，因此决定现在执行 [66] 问题19：2019年处置资产的时间安排如何 - 1月已完成超1.4亿美元的处置，预计第一季度末前再完成约2.5亿美元，约一半的处置将在年初3.5个月内完成，其余分别在第二、三、四季度完成 [68] 问题20：2019年处置资产的综合资本化率预计是多少 - 预计高于整体投资组合的资本化率（约5%），目标为中5%左右 [71] 问题21：2019年后是否还有税收优惠 - 2019年预计税收优惠约800万美元，未来每年变化幅度不大 [73] 问题22：2019年NAREIT和备考FFO每股收益差异的已知因素有哪些 - 目前预计两者非常一致 [73] 问题23：FFO计算中第一季度和全年的加权平均股数假设是多少 - 公司未提供具体数据，但表示股票回购与资产出售的稀释效应大致抵消，股票股息对流通股数量无影响 [75][76] 问题24：使用股票股息并非新做法，为何现在才实施，投资者如何看待税收影响 - 此次使用反向拆分解决了以往股票股息带来的可比性问题；税收影响取决于股东的具体情况，大部分股东为免税或对税收不敏感 [79][81] 问题25：2019年资产出售的税收情况是否会在年底再次出现 - 公司会考虑所有可能性，若有类似情况可能会再次出现，否则不会 [89]