财务数据和关键指标变化 - 2019年Q4净利息收入较Q3减少约20万美元，主要因总利息收入减少60万美元，部分被利息支出减少40万美元抵消 [8][9] - 2019年Q4平均现金余额为6600万美元，对收益有一定拖累 [11] - 2019年Q4整体资金成本下降约18个基点，主要因发行评级证券化产品及回购信贷利率降低 [14] - 归属于普通股股东的净收入为670万美元，每股约0.313美元，正常化后约为0.38 - 0.39美元 [15] - 2019年Q4平均贷款收益率从Q3的8.7%降至8.1%，部分受60万美元贷款减值影响，部分因贷款期限延长 [27] - 资产层面债务成本从4.5%降至4.2%，预计将进一步下降 [28] - 过去12个月显著去杠杆，但公司对增加基于资产的杠杆感到舒适，预计通过证券化增加杠杆 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年Q4收购3.09亿美元合资贷款，均于12月完成，未产生显著收入 [8] - 2019年Q4直接收购RPL和NPL比例约为50 - 50，REO租赁较Q3显著减少，REO待售数量持续下降 [20] - 购买RPL的价格约为房产价值的62%和未偿还本金余额（UPB）的87.5%，购买NPL的投资金额绝对值下降 [20][21] 各个市场数据和关键指标变化 - 新税法的SALT条款对纽约、康涅狄格、新泽西和伊利诺伊四个州的高端房产价值产生重大影响，佛罗里达市场高端住宅和公寓受贸易冲突和新兴市场货币贬值影响，资金流入减少 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续从多个渠道购买贷款，扩大合资结构，利用经理的分析能力选择和定价贷款，并通过服务商提高贷款绩效 [4][5][6] - 继续购买低LTV贷款，预计3月下旬完成3.37亿美元RPL、1.05亿美元NPL和300万美元小额商业贷款的收购 [25] - 董事会宣布0.32美元股息，记录日期为3月17日，支付日期为3月27日，并批准最高2500万美元的股票回购计划 [26] - 行业中，大型银行因CECL和收益管理需求持续出售贷款，市场上存在恐慌性买卖现象，大型基金注重1亿美元以上的贷款池，小买家减少 [43][44][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年Q4是建立净资产价值的良好季度，资产市值持续增加，内在净资产价值显著增长，2020年Q1继续增长 [4] - 预计随着贷款还款表现改善，资金成本将继续下降，贷款提前还款将在2020年Q2显著增加 [12][13] - 尽管GAAP收益本季度未覆盖股息，但董事会对维持股息感到舒适，预计未来股息将上升 [41] 其他重要信息 - 公司拥有经理19.8%的股权和服务商20%的经济权益，成本基础为零，其价值未反映在账面价值中 [6][7] - 2019年11月，公司前全资子公司Gaea Real Estate Corp完成6630万美元的私募股权融资，公司持有其23.2%的所有权 [18] - 应纳税收入每股0.14美元，减少主要因出售25处REO房产和贷款还款表现改善 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请阐述应税收入的发展轨迹，以及今日美联储降息对信贷、现金流、应税收入的影响，何时应税收入会显著增长，特别是在开展更多合资企业（JVs）与表内投资的情况下 - 合资企业与直接持有贷款的应税收入差异不大，因为公司按比例持有合资企业的股权证书 应税收入主要来自常规利息支付与业务成本及利息支出的差额，以及从购买价格中获取的折扣 公司的税务基础购买价格低于GAAP基础，目前税务与GAAP的差异约为5000 - 6000万美元 预计60天后会出现大量贷款提前还款，因为当前利率环境下，公司加权平均执行贷款的票面利率较高 从2019年起，公司采用新的税务方法，可缩小税务与GAAP在执行贷款上的差距，提前还款也会缩小这一差距 [30][31][33] 问题2: 请说明美联储降息对现金流的影响 - 美联储降息会带来两方面影响 一方面，基于收益率曲线、互换利率和新的抵押贷款发起情况，预计市场会出现大量贷款提前还款，且未来利率可能更低，会加速夏季的提前还款 另一方面，高收益债券和杠杆贷款市场的信用利差显著扩大，杠杆贷款交易减少，这可能导致RPL市场的再违约情况增加，短期内会提高收益率和应税收入，但会降低相关贷款的净资产价值 [36][37][38] 问题3: 考虑到应税收入的发展轨迹，尽管本季度GAAP收益未覆盖股息，公司如何看待股息政策 - 随着时间推移，股息必然会上升，因为公司存在5000 - 6000万美元的GAAP与税务差异，内在价值表明这一差异会逐渐缩小，可能通过提前还款、出售资产或再违约等方式实现 董事会认为当前股息是下限而非上限 [40][41] 问题4: 近期市场波动对公司贷款收购管道有何影响，是否看到更多谨慎或被迫出售的情况，能否以更有吸引力的收益率获得资产 - 大型银行因CECL和收益管理需求持续出售贷款，小型银行预计今年晚些时候也会如此 市场上存在恐慌性买卖现象，一些大型基金作为恐慌买家，只关注评级机构提升水平的套利，而不关注贷款价值 同时，市场上买家总数减少，多数人缺乏公司的资金成本、分析能力和谈判关系，且大型基金主要关注1亿美元以上的贷款池，小买家减少 [42][43][44] 问题5: 如何看待杠杆趋势，合资企业投资和直接贷款投资的资本分配未来将如何发展 - 合资企业分配将比直接贷款增长更快，原因包括合资企业需求增加，以及公司通过持有经理和服务商20%的股权在合资结构中获得额外收入 合资企业和贷款都采用证券化结构，融资成本因LIBOR下降和新的证券融资设施而大幅降低，市场上贷款人更激进，公司看好这种机会 [47][48][49] 问题6: 如何看待当前股票估值与内在净资产价值（NAV）的关系，以及使用资本进行股票回购与新投资的回报机会 - 2019年Q4公司使用ATM机筹集了一些资金，以准备第一季度的流动性 目前股价下跌，公司认为回购股票是合理的，同时也可能在公开市场回购一些可转换债券，因为公司的资本成本远低于可转换债券的当前交易价格 [50][51][52]