财务数据和关键指标变化 - 第一季度住房收入13.9亿美元，同比增长23%，主要因交付房屋整体平均售价上涨22%，交付房屋数量与去年同期基本持平 [19] - 第一季度稀释后每股收益1.47美元，同比增长44% [5] - 第一季度末积压订单价值57亿美元，同比增长55%，为15年来最高水平 [5] - 第一季度整体平均售价约48.6万美元，同比增长22%，预计第二季度约49万美元，全年在49 - 50万美元之间 [21] - 第一季度房屋建筑营业收入1.696亿美元，同比增长49%，营业利润率从10%提升至12.2%，剔除库存相关费用后，营业利润率同比增加180个基点 [21][22] - 第一季度房屋毛利率提升160个基点至22.4%，剔除库存相关费用后，毛利率从21.1%扩大130个基点 [23] - 第一季度销售、一般和行政费用率为10.2%，同比改善50个基点，预计第二季度在10% - 10.5%，全年在9.2% - 9.8% [24][25] - 第一季度所得税费用4380万美元，有效税率约25%，高于去年同期的21%，预计二季度和全年有效税率约25% [25] - 第一季度末股东权益31.3亿美元，每股账面价值同比增长18%至35.37美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 住房业务第一季度收入增长显著，四个地区均有不同程度增长，西南地区增长12%，东南部增长36% [20] - 第一季度净订单4210份，较去年略有下降，但每月净订单量环比增加，第一季度月均每个社区吸收量为6.6份，高于去年同期的6.4份 [12][14] - 第一季度平均社区数量213个，较2021年同期下降4%，季度末为208个，与去年基本持平，预计年底达到约255个开放销售社区 [26][27] - 第一季度在土地和土地开发上投资7.05亿美元，其中土地收购投资同比增长33%至3.66亿美元 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售库存仅1.7个月，供应紧张，市场需求强劲，人口结构有利，就业和工资增长持续改善，居家办公趋势也支撑需求 [12] - 西海岸地区表现良好，净订单价值增长显著，体现了公司在加州业务的强劲 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于根据建设能力调整销售与开工，确保业务可持续增长 [5] - 持续投资土地和社区开发，通过严格流程增加社区数量，以满足市场需求和提升市场份额 [14][15] - 平衡销售节奏和价格，优化资产，提高回报率 [13] - 行业面临供应链挑战，公司积极应对，寻找替代供应商、提前订购材料等，以减轻影响 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临供应链挑战、通胀压力、利率上升和疫情等变化因素，但住房市场健康且有韧性 [18] - 公司有望在2022年实现有意义的回报增长，预计收入达74亿美元，营业利润率超过16%，股本回报率超过27% [18] 其他重要信息 - 2022年1月标准普尔重申公司BBB信用评级，并将评级展望从稳定调为积极 [28] - 2月完成无担保循环信贷额度修订，借款能力增加2.9亿美元至10.9亿美元，到期日延长至2027年2月 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否预计需求放缓，会首先在哪些市场体现，是否看到可调整利率抵押贷款的增量使用 - 目前未看到需求放缓迹象，买家信用状况良好，有能力应对利率上升，暂未出现产品类型转变或借款人资格压力 [33][34] 问题2: 公司股票交易价格较账面价值有折扣，为何不大量回购股票 - 公司采取平衡的资本分配策略，首要任务是实现公司盈利增长和提高回报，同时会根据运营需求、市场情况和多余现金进行决策 [36][37] 问题3: 请分析加州市场3月的需求和流量情况 - 加州虽为价格最高、供应最紧张的市场，但需求远超供应，公司注重价格而非速度，沿海和内陆地区销售情况均良好 [40][41] 问题4: 社区层面订单与开工的节奏，以及开工后成本锁定的时长 - 通常在买家签订合同后30 - 60天开工，开工时或不久后成本锁定，大部分积压订单成本已锁定 [44] 问题5: 公司在积压订单和全年利润率展望中是否考虑为犹豫买家承担成交成本 - 公司成交成本同比下降，业务模式中很少使用激励措施，买家首付较高，成交成本影响不大，目前未听说市场上有通过成交成本促进销售的情况 [47][48] 问题6: 对当前积压订单中买家受利率上升影响的最新分析 - 买家信用状况良好，目前仍以固定利率贷款为主，若利率上升，买家可能会增加首付、选择可调整利率抵押贷款或调整购房选择，公司认为市场需求强劲，即使有买家不符合资格，也会有其他买家补上，若利率逐步上升，预计影响较小 [50][51][52] 问题7: 毛利率上升的驱动因素 - 主要是售价上涨超过成本上升，新社区表现良好，利息摊销持续改善，预计第二季度至年底毛利率将继续提升 [55][56] 问题8: 目前业主自住型购买和投资者购买的比例 - 公司不鼓励投资者活动，未向单户出租运营商销售，从运营和区域团队情况看，投资者购买比例为低个位数，绝大多数为业主自住 [58][59] 问题9: 本季度收购土地中通过期权和公开市场购买的比例，以及目前拥有土地中2020年初至年中定价的比例 - 大部分土地最终通过期权获得，但季度滚动期权收购比例较低，2020年部分土地交易延迟，部分交付土地价格在2020年锁定，目前土地组合状况良好，毛利率呈上升趋势 [62][63][64] 问题10: 如何平衡公司增长和利用市场对股票的错误定价进行回购 - 公司首要目标是为股东创造长期价值，增长是重要因素，同时也会关注市场错位并适时进行机会性回购，但不会在公开电话会议上讨论具体时机 [70][71] 问题11: 在高利率情景下，公司产品方面有哪些前瞻性措施 - 公司会关注家庭收入和市场供需及 affordability，已推出一些较小户型产品，若利率上升可快速调整产品和定价，同时买家在购房时有多种选择，具有较大灵活性 [74][75] 问题12: 从退出率角度看，第四季度毛利率是否能超过200万美元，以及下半年毛利率节奏 - 预计第三季度毛利率超过26%，第四季度约27%，全年平均约25.9%，积压订单支持这些利润率水平，公司对毛利率趋势有较强的可预测性 [77][78] 问题13: 去年春季木材价格峰值对本季度毛利率的影响，以及后续季度的情况 - 去年第四季度木材价格峰值对本季度毛利率有影响，第一季度仍有部分影响，第二和第三季度将有所缓解，同时售价上涨有助于抵消成本上升 [80][81] 问题14: 第一季度劳动力限制情况，以及3月的情况 - 第四季度至1月中旬约100名员工受疫情影响，1月中旬至2月初超过500名员工受影响，对运营产生较大影响，3月受影响员工降至25名，目前内外部劳动力可用性较上季度后半段有所改善 [83][84][85] 问题15: SG&A费用是否有继续改善的潜力，以及如何维持相关优势 - 预计随着住房收入增加，SG&A费用将继续改善，特别是下半年，公司目前处于增长阶段，投资增加，但预计全年SG&A费用率将达到个位数，并有望进一步降低 [88] 问题16: 在利率和房价上升环境下，如何平衡土地收购的可负担性、地理位置和风险，行业在土地方面是否过度激进 - 公司注重选择更理想的子市场，避免为追求低价而进入偏远地区，认为行业在土地收购方面较为谨慎 [90]