财务数据和关键指标变化 - 调整后FFO为每股0.29美元，本季度来自对Albertsons投资的已实现收益约为650万美元，即每股0.07美元 [23] - 本季度与队列相关的信贷损失为0.10美元，相当于940万美元，其中直线租金准备金为270万美元，当期账单准备金为670万美元 [25] - 截至6月30日，按比例计算的核心直线租金余额约为3500万美元，已预留约30%即1000万美元 [25] - 对建筑补助和回收款项预留了670万美元准备金，其中600万美元与核心投资组合相关，约占未收余额的40% [26] - 第二季度核心租金和回收款项在预留600万美元准备金之前略低于5000万美元，已收取超过80%的现金及良好的延期付款协议 [27] - 同店NOI本季度下降近19%，若不考虑疫情影响，同店NOI结果原本应在2%的范围内 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 核心投资组合 - 核心投资组合约占公司收益的90%，其中约40%的NOI来自街头零售，20%来自城市，40%来自郊区 [11][12] - 城市购物中心以Target、Whole Foods等租户为主，收款率最强 [12] - 郊区投资组合在超市锚定和社区中心两部分的短期收款和业绩表现相似，超市锚定物业的卫星空间占NOI可达50%，其结果更依赖经济重启和复苏；社区中心信用租户占比较高 [13] - 街头零售约一半是低密度或更注重社区的零售，受益于郊区消费模式转变，另一半位于关键门户市场的重要街道，依赖门户城市的重新开放 [14] 基金平台 - 基金平台约占公司收益的10%，为公司提供现金流多元化 [11] - 自2016年以来，为基金V成功整合了约6.5亿美元的14个露天郊区购物中心投资组合，收购时未杠杆收益率约为8%，获得2/3杠杆，混合利率为3.7% [37] - 疫情前，基金V的当前杠杆收益率约为17%，过去几个月收款率与核心投资组合基本一致，5月恢复向基金投资者的月度运营现金流分配 [38] - 若假设基金V的NOI明年恢复到疫情前水平的90%，杠杆基础上仍将实现中两位数的当前回报 [38] - 基金II仍持有Albertsons约1%的权益，自成立以来已获得1.12亿美元的分红，实现了4.8倍的投资股权倍数，内部收益率超过250%，目前仍持有约400万股，按昨日收盘价计算，预计还将获得6400万美元现金，预计股权倍数将增至近7.5倍 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月收款率为50%，5月为56%，6月超过70%，7月为74%，8月呈现类似的上升趋势，有望短期内达到80% [7][84][85] - 健身房收款率约为20%，占ABR不到3%；餐厅整体收款率约为45%，其中全服务餐厅占ABR不到2%，收款率约为29% [78][79] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 短期核心投资组合的重点是让店铺重新开业，使收款率恢复到更正常的水平，长期则专注于执行租赁管道 [19] - 基金平台将继续保持适当的纪律，等待合适的投资机会，关注房地产嵌入零售商的投资，以及收购被低估的高收益资产 [20][21] 行业竞争 - 零售行业受到疫情冲击，市场存在不确定性，但公司凭借多元化的投资组合、基金平台的机会以及疫情后的潜在增长，有望在竞争中生存并发展 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计未来一年左右NOI将受到约10%的影响，但认为这一影响小于公开市场的定价预期，且之后有望反弹 [11] - 虽然疫情带来了挑战，但公司对其投资组合的人口统计质量、位置质量和信用质量有信心，认为80%的收入较为稳固 [8][9] - 对于剩余20%的收入，约一半是与信用租户的租赁问题尚未解决，另一半是当地租户未完全重新开业或高度依赖疫情后条件的租户，以及处于观察名单的租户 [9] - 公司认为疫情后大城市的重要街道有望提供不对称的上行空间，历史上这些街道在反弹时通常会重新测试先前的峰值 [15][17] - 公司对租赁管道感到鼓舞，认为零售商预计公司的位置将受益于零售商精简运营、零售渠道转变和全渠道的持续增长等趋势 [19] 其他重要信息 - 公司在第二季度对Albertsons的投资实现了收益，调整后FFO仅反映已实现收益，未实现的按市值计价调整将在基础股票出售前排除 [23][24] - 公司对可能受到疫情长期影响的租户（如健身房、剧院和全服务餐厅）的敞口相对可控，分别占ABR不到5%和不到2% [26] - 公司有足够的流动性，超过1亿美元，包括手头的按比例现金以及核心和基金设施的剩余额度 [35] - 公司在当前收款率下保留资本，有税收覆盖，能够在维持REIT要求的同时继续这样做至年底 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司执行的25份新租约和续约租约的租金情况，以及即将到期租约的租金价差 - 租赁管道中的租金与疫情前预期一致，新闻稿中提到的新租约和续约租约仅为续约，分布在整个投资组合中 [45] - 一些零售商认为自己有能力在疫情后进攻市场，对公司的位置表现出兴趣，包括城市资产 [46][47] 问题2: 基金V何时开始看到投资机会，以及目标收购的资产类型 - 无法准确预测，因为资本是完全可自由支配的，但市场存在很多干扰，公司看到房地产嵌入零售商的投资很有吸引力，也关注其他核心业务领域的机会 [49][50] 问题3: 10%的NOI减值中，空置损失和现有租金调整的影响如何 - 大部分NOI减值将来自租户离开后重新填充的空置，而不是租金大幅下降，公司在租金方面有较好的基础，且与Target等租户的长期租约提供了一定的稳定性 [52][53] 问题4: 如何利用房地产嵌入零售商的投资机会 - 公司过去曾参与过类似的投资，如Mervyns和Albertsons，目前收购团队正在与银行家、经纪人和业主进行相关对话，但需要合适的机会出现 [55][56] 问题5: 10%的NOI减少在郊区、街头和城市投资组合中的分布情况 - 城市投资组合的收款率最强，NOI最稳定，但增长来自于密度增加；街头投资组合中位于主要市场的部分短期内面临最大挑战，但零售商都期待重新开业 [59][60][61] 问题6: 600万美元NOI的租赁管道的实现时间，以及是针对新空间还是重新租赁现有空间 - 大部分租赁管道与10%的NOI损失相关，一些空间是观察名单上的租户，需要先收回空间；其他是过去一两年讨论过的优质空置位置，零售商希望在安全的情况下重新开业，预计未来几个季度会有进展 [63][64][65] 问题7: 投资组合中对破产租户的ABR敞口有多少 - 包括Ascena在内，对破产租户的ABR敞口约为3% - 4%，观察名单上的租户约占5% [67] 问题8: 目前对街道租金的可见性如何 - 可见性很差，因为租金基于销售，而市场关闭使得零售商难以确定收入，但他们可以根据在线销售数据和客户订单情况来判断 [69][70] 问题9: 未来资本部署是否会与过去三年相似 - 现在判断还为时过早，需要先看到私人市场和公共市场的复苏和协调，然后根据零售商的需求和市场变化来确定最佳的增长机会 [72][73] 问题10: 10%的NOI冲击后，恢复到2019年水平的速度如何，金融危机是否有参考价值 - 难以预测恢复的速度和形状，因为部分取决于政府的支持和健康危机的解决情况，需要密切关注各种趋势 [75][76] 问题11: 餐厅和健身房的收款率是多少 - 健身房收款率约为20%，占ABR不到3%；餐厅整体收款率约为45%，其中全服务餐厅占ABR不到2%，收款率约为29% [78][79] 问题12: 关闭的店铺和ABR中，强制关闭和自愿关闭的比例是多少 - 绝大多数关闭的店铺是强制关闭的，少数是为了员工的健康和安全而关闭 [82] 问题13: 8月的收款趋势如何 - 8月收款呈现类似的上升趋势，但由于还处于月初，暂不提供具体百分比，预计短期内将趋向80% [85] 问题14: 街头投资组合中开业租户的销售趋势如何，是否存在地域差异 - 销售存在地域差异，有强大数字全渠道业务的零售商销售反弹强劲，而没有强大数字业务的零售商在城市重新开业前销售较为冷清 [88][89] 问题15: 是否可以量化街头零售的平均销售额 - 目前还太早，公司没有官方的月度销售报告，需要在劳动节后再进行讨论 [91] 问题16: 镇中心交易和转换的背景是什么 - 这是一项税务交易，公司在过去几年中将与合伙企业股权挂钩的票据转换为对该物业的完全所有权 [93] 问题17: 镇中心交易的价格是否预先协商，是否可作为谈判交易的参考 - 价格是几年前预先协商的，不能作为疫情后交易的参考 [95]