财务数据和关键指标变化 - 第三季度总营收约10亿美元，摊薄后每股收益0.83美元，在营收基数降低的情况下实现了同比更高的盈利能力，剔除库存相关费用后，营业利润率扩大180个基点至9.6% [6] - 营业利润率增长几乎完全得益于住房毛利率的扩大，该指标增至20.6%；单位运营收入增长至近3.7万美元，增幅23%；税前收入同比增长10%，超过1亿美元 [7] - 资产负债表稳健，流动性超过15亿美元，无商誉，杠杆率为40.5%，同比下降近500个基点，净杠杆率为28.6% [7] - 第三季度住房收入总计9.29亿美元，较上年同期的11.5亿美元下降，主要因交付房屋数量减少16% [19] - 尽管第三季度营收下降，但净利润和每股收益同比均实现两位数百分比增长 [20] - 第三季度末积压订单价值增至26亿美元，同比增长12%，积压房屋数量和积压订单价值均达到2007年以来第三季度的最高水平 [21] - 第三季度交付房屋的整体平均售价同比略有上涨，约为38.5万美元，预计第四季度将环比和同比改善至约41.5万美元 [22] - 第三季度房屋建筑营业收入增至8890万美元，营业利润率提高150个基点至8.9%，剔除库存相关费用后，营业利润率同比提高180个基点至9.6% [22] - 第四季度房屋建筑营业利润率（剔除库存相关费用影响）预计在9% - 9.4%之间 [23] - 第三季度住房毛利率为19.9%，较上年同期的18.5%提高140个基点，剔除库存相关费用后，毛利率同比提高170个基点至20.6%，调整后的住房毛利率为23.7% [23][24] - 预计第四季度住房毛利率在20.0% - 20.4%之间 [24] - 第三季度销售、一般和行政费用比率为11%，较2019年第三季度的11.1%略有改善 [24] - 预计第四季度销售、一般和行政费用比率在10.8% - 11.2%之间 [25] - 第三季度有效税率约为23%，预计第四季度约为24% [25] - 第三季度净利润为7840万美元，摊薄后每股收益为0.83美元，上年同期分别为6810万美元和0.73美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度每月每个社区的净订单吸收速度加快至5.9个，同比增长36%，为十多年来任何季度的最高水平 [10] - 第三季度净订单增长27%，订单价值扩大29%至16亿美元，推动积压订单价值增至26亿美元，涉及近6800套房屋 [11][15] - 第三季度取消率降至17% [12] - 千禧一代买家占订单的比例从上年同期的51%增至约56%，首次购房者比例从上年第三季度提高逾10个百分点至64%，定制房屋订单占比从上年第三季度的70%增至75% [13][14] - 合资企业KBHS Home Loans的捕获率在第三季度升至79%，为成立以来的最高水平，合资企业收入同比增长约85% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 抵押贷款利率处于历史低位，现有单户住宅库存仅为3.1个月，在许多市场尤其是公司价格区间内低于该水平 [9] - 9月前三周净订单同比增长32% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在第四季度开设30多个新社区，预计2021年开设约135个新社区，核心社区预计占明年社区总数的约95% [8] - 公司通过平衡价格和销售速度来优化每个资产并实现回报最大化，同时根据消费者趋势快速调整产品供应 [10] - 公司拥有足够的土地支持2021年的增长目标，并拥有或控制了2022年所需的土地 [7] - 公司预计2021年全年住房收入在51亿 - 55亿美元之间，年末社区数量将同比实现中到高个位数增长 [28][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度的稳健业绩感到满意，住房市场需求的复苏令人鼓舞，预计2021年市场条件将继续有利，年末积压订单将显著增加，有能力支持超过50亿美元的收入和扩大回报 [6][17] - 尽管面临疫情，但公司凭借强大的现金流生成能力和健康的资产负债表，处于有利地位，能够抓住未来机会推动增长和回报 [7] - 公司认为千禧一代和Z世代将成为购房需求的关键驱动力，定制房屋模式具有竞争优势，有望继续捕捉市场需求 [13][14] 其他重要信息 - 由于COVID - 19疫情影响，公司第二季度暂停了土地开发和样板房建设，导致第三季度仅开设19个新社区，平均社区数量下降约7% [8] - 受疫情影响，公司的周期时间从历史上的约六个月延长至约七个月，预计到2021年第一季度末恢复正常 [15] - 加利福尼亚州的野火目前对公司业务没有重大影响，但可能导致交付延迟 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 9月订单同比比较情况及是否存在季节性放缓或数据失真 - 9月同比数据可靠，9月需求强劲，目前未出现放缓，只是同比比较的时间因素导致数据波动 [33][34] 问题2: 第四季度毛利率指引环比下降的原因 - 第三季度有较高利润率交付的提前拉动，第四季度通常在固定成本上的杠杆效应在今年预计减弱，一是第四季度收入增长不如第三季度，二是为2021年交付和收入大幅增长做准备会增加一些固定成本；从同比来看，指引中点仍有提升 [36][37][38] 问题3: 积压订单中升级选项和升级支出的趋势及对第三季度的影响 - 第三季度工作室支出略有增加，新推出的家庭办公室概念预计对销售和收入有帮助，但第三季度销售的优势将在明年第一季度体现 [42][43] 问题4: 周期时间恢复正常的含义及积压订单周转率是否会回到2019年水平 - 公司有望回到更传统的2019年类型的积压订单转化率，在过去90天里，在前期准备、建造时间和最终交付到关闭等方面都取得了改善，通过虚拟和数字工具等方式提高了效率 [45][46] 问题5: 开工量的同比增长趋势及是否能匹配订单增长 - 开工量与销售增长成比例上升，虽然销售和开工之间有45 - 60天的滞后，但目前两者基本平衡，且公司与分包商有长期关系，不担心分包商产能问题 [52][55] 问题6: 过去六个月按每平方英尺计算的苹果对苹果定价涨幅 - 由于销售组合变化，难以给出准确数据，但定价活动对公司是净利好，预计能够抵消成本上升 [57][58] 问题7: 实现2021年社区数量目标所假设的吸收水平及是否有提升空间 - 目标吸收水平高于每月4个，但低于第三季度的5.9个，若市场条件保持强劲，公司有足够土地实现更高目标 [61] 问题8: 2021年社区更替对毛利率的影响 - 公司认为可以维持毛利率在20%以上，将继续关注营业利润率扩张，预计明年收入增长将带来更好的销售、一般和行政费用杠杆效应 [63][64][65] 问题9: 行业是否平衡了销售和开工，以及是否会导致劳动力成本通胀和木材价格持续上涨 - 木材价格上涨主要是供应短缺导致，随着工厂重新开工，价格已回落；公司与分包商建立了长期关系，按销售节奏开工，能避免劳动力和材料管理的高峰低谷，认为行业有能力创造更多就业机会 [68][69] 问题10: 东南部地区订单增长滞后的原因 - 主要是社区数量减少导致，但该地区第三季度吸收速度增长了26%，公司希望明年初重建社区数量 [70][72] 问题11: 第三季度订单中可能有多少是4月取消订单后重新购买的，以及是否重新定价 - 有少数人重新购买，但数量不显著，在此过程中可能获得了一些额外利润，但不是核心策略 [74][75] 问题12: 土地市场的紧张程度以及是否有更多投资选择 - 土地价格上涨，城市周边和郊区更具吸引力，推动了更偏远地区的机会，但需考虑消费者价格承受能力；公司已拥有2021年所需土地，拥有或控制了2022年所需土地，将谨慎进行土地投资 [77][78] 问题13: 未来半年直接成本的覆盖水平 - 木材价格已回落，公司在第四季度指引中已考虑约1.5%的直接成本增加，各部门采取不同的锁定策略和采购方式，通过价格调整能够覆盖成本 [81][82] 问题14: 为支持明年计划而战略性增加的成本示例及后续计划 - 建设成本方面，主要增加了施工主管和土地资源；销售、一般和行政费用方面，随着盛大开业活动增加，预计广告支出会增加，还会增加一些支持人员和资源；这些都是为支持收入增长而进行的合理投资 [84][85][86] 问题15: 9月销售节奏是否与8月相似，以及是否会持续到10月、11月 - 正常年份8月销售通常较弱，9月较好，10月和11月逐渐放缓，但今年8月和9月销售强劲，由于市场需求旺盛，10月和11月可能不会出现明显放缓 [89][90] 问题16: 第三季度每月销售节奏的具体情况 - 从6月到7月、7月到8月销售节奏逐渐改善，8月销售强劲，前两个月平均每月约5.5个，整体平均达到5.9个 [92][93] 问题17: 2021财年收入指引中平均价格增长和销量增长的预期 - 目前未提供具体数据，后续会在第四季度进一步细化2021年的详细指引 [96] 问题18: 2021年社区数量的发展情况以及是否会更侧重某个地理区域 - 未来两个季度社区数量相对平稳，明年第二季度开始净社区数量将增长，年末社区数量预计同比实现中到高个位数增长；全年平均社区数量与2020年大致持平，但趋势向好 [98][99]