财务数据和关键指标变化 - 核心NOI未来几年将增长超4%，增量超2000万美元，由3%嵌入式增长和1%少数盈利再开发项目构成 [20] - 为实现增长，预计花费8000 - 1亿美元，截至第三季度已完成超50% [20] - 第三季度同店NOI为3.1%，街道和城市投资组合增长4.8%，郊区投资组合增长约1%；年初至今同店投资组合增长4.1%，街道和城市贡献6.6%，郊区约1% [21] - 第三季度每股收益0.34美元，高于预期；年度指引中点维持不变，范围收紧至1.40 - 1.42美元 [28] - 2019年预计从交易收入中赚取约0.10美元，预计2020年基金交易和资产管理费用将下降几美分 [29][30] - 第四季度起，预计季度非现金调整在150 - 200万美元之间 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 年初至今已宣布1.8亿美元核心收购项目，已完成或正在进行中 [13] - 第三季度签署约230万美元、超8万平方英尺新租约，较上一季度增长超20%；年初至今已执行约800万美元新租约 [24] - 租户续租方面，未来几个季度预计收回约1.2万平方英尺黄金街道位置，郊区投资组合有两家杂货店约10万平方英尺租约到期，已签署约80%到期空间新租约 [26][27] 基金业务 - 第三季度基金V收购三个物业，总计1.42亿美元，其中5500万美元与DLC合作收购 [33] - 年初至今基金V已收购3.3亿美元物业，目前已投资16% [16] - 过去几年为基金V成功整合约6.5亿美元、14个物业的投资组合，无杠杆收益率约8%，有杠杆收益率达高十几% [34] - 9月基金IV出售芝加哥林肯公园的930 West North Avenue物业 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 部分市场租金在2010 - 2015年过度增长后出现大幅下跌，目前一些街道零售租金已触底回升 [10][11] - 公司核心市场包括华盛顿特区、纽约市、波士顿、芝加哥、旧金山和洛杉矶等，团队90%的时间和精力将集中在现有市场 [72] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 专注于增加现金流，而非增加新开发项目的风险敞口；确保当前的杠杆和流动性处于理想水平；保留资金以把握新的投资机会 [7][8] - 核心投资组合通过成功租赁空置空间、合同增长和完成关键再开发项目实现内部增长，同时在合适时机收购增值物业 [9] - 基金业务通过收购稳定的郊区购物中心，利用非追索权担保融资，实现中期杠杆收益率目标 [16] 行业竞争 - 零售房地产市场仍面临挑战，但租户需求正在改善，租金在部分地区触底，卖家开始愿意交易，为公司创造了收购机会 [10][12] - 机构投资者对零售市场仍持谨慎态度，公司在收购高质量街道和城市资产方面面临的竞争相对较少 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济部分领域增长放缓，但就业市场和消费者仍保持稳定，公司认为处于经济周期后期，应谨慎行事 [7] - 公司核心投资组合和基金业务均有增长机会，预计未来将继续实现同店增长，并通过收购和基金业务实现外部增长 [19] 其他重要信息 - 公司第三季度受Forever 21破产影响，NOI下降约30个基点，全年影响约100个基点 [23] - 公司城市零售物业City Point迎来新租户，预计租金有增长空间，待周边建设完成后将进一步提升 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑同店NOI增长的各因素及2020年增长预期 - 公司将在2月提供更明确的指引，重申未来几年同店3%的增长目标不变，但目前因不确定因素较多，暂无法给出确切预期 [41][42] 问题2: Uniqlo租约对损益表的影响及租金确认时间 - 对于GAAP目的，公司在移交第二代空间时开始直线调整租金，本季度有几十万美元的直线调整；Uniqlo租金将于第四季度末开业时开始计入同店业绩 [43][45] 问题3: 洛杉矶Melrose Place五个连续店面的总面积 - 公司表示交易即将完成，完成后将提供更多细节 [46][47] 问题4: 对比洛杉矶与纽约、旧金山的街道和城市市场及公司策略 - 每个市场都不同，公司通过与零售商沟通确定市场机会；洛杉矶的特定街道为零售商提供独特机会，公司希望在能控制足够空间的地方进行投资 [48][51] 问题5: Forever 21破产对季度业绩影响的具体原因及租金和NOI是否考虑空置期 - 第三季度30个基点的影响是由于Forever 21未支付9月租金，公司为此预留了全额准备金 [54][55] 问题6: 2020年投资活动是否会加速及是否有更大规模投资组合上市 - 公司不确定投资活动是否会加速，若卖家改变想法或经济、股市出现变化，可能会暂停投资；目前市场上有更多大型投资组合出现，公司会谨慎选择 [56][60] 问题7: 基金V高收益投资策略中，资产的资本化率是否压缩及竞争情况是否变化 - 非超市锚定购物中心的交易流量不错，竞争较以往减少，机构投资者大多仍持观望态度；预计卖家类型将发生变化，公司会灵活应对市场变化 [62][65] 问题8: 公司是否会在洛杉矶进一步扩大规模及关注区域 - 公司进入新市场较为谨慎，目前将专注于Melrose Place，待证明该区域投资成功后，再考虑其他机会 [67][70] 问题9: 公司核心市场和外部增长的集中区域 - 公司团队90%的时间和精力将集中在现有市场，外部增长可能集中在核心市场和洛杉矶 [71][72] 问题10: 公司收购Melrose Place资产的收益构成与纽约资产及整体投资组合的比较 - 公司核心收购项目预计初始收益率接近5%，后续有3% - 4%的增长；公司不追逐低收益率交易，而是关注零售商需求和租金增长潜力 [74][84] 问题11: City Point资产的稳定情况及底层零售租赁预期 - 公司正在接近使City Point资产稳定，但因周边仍处于建设中，预计底层零售租赁是一项多年任务 [85][88] 问题12: 公司是否仍受益于低于预期的当前损失准备金及明年信用损失是否会增加 - 除Forever 21影响外，本季度损失准备金略高；目前预测明年信用损失还为时尚早，公司通常年初预计在100 - 150个基点之间 [90][91]