财务数据和关键指标变化 - 第一季度住房收入同比增长34%至11亿美元，交付房屋数量增加28%，整体平均售价上涨5% [19] - 本季度房屋建筑营业收入为6020万美元，同比增长92%，营业利润率上升170个基点至5.6% [20] - 住房毛利率提高30个基点至17.4%，排除库存相关费用影响后，本季度毛利率为17.9%，上年同期为17.6% [20] - 销售、一般和行政费用比率为11.8%，较去年第一季度改善160个基点 [21] - 本季度净收入同比增长99%至5970万美元，摊薄后每股收益超过两倍，达到0.63美元 [21] - 第一季度末股东权益超过24亿美元，每股账面价值为27美元 [22] - 第一季度末杠杆率为41.7%，较2019财年末改善60个基点，净债务与资本比率略高于35% [23] - 2020年1月，标准普尔将公司信用评级从BB - 上调至BB，评级展望从正面变为稳定 [24] - 第一季度末现金为4.3亿美元，总流动性超过12亿美元，循环信贷安排下无未偿还借款，高级票据在2021年12月前无到期 [24] - 第一季度投资4.05亿美元用于土地和土地开发后，仅使用1000万美元净运营现金，自2015年以来每年持续产生正净运营现金流 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度净订单在3月前两周同比增长7%，但随着疫情影响，截至季度末累计同比下降5% [11] - 截至季度末取消率为17%，处于健康水平 [12] - 第一季度末积压订单同比增加至5821套房屋，价值21亿美元，同比增长28% [13] - 第一季度首次购房者交付比例升至57% [62] 各个市场数据和关键指标变化 - 3月至今公司网站访问量同比增长近50%，转化为销售线索的比例同比增长超20% [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司实施以回报为重点的增长计划，注重土地收购纪律，减少闲置库存，优化资产组合 [10] - 采用按订单建造的商业模式，根据销售节奏调整业务，降低库存风险，同时扩大产品选择以提高可负担性 [13] - 面对疫情，公司暂时关闭销售中心、样板房和设计工作室，转向仅预约模式，并利用虚拟销售工具与客户互动 [7][8] - 公司将企业和部门办公室职能转为远程工作，密切关注市场情况，遵循疾控中心和地方当局的指导 [9] - 公司削减土地收购和开发支出，与土地卖家和开发商合作，争取延长交易日期，调整土地开发阶段以适应销售节奏 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情带来前所未有的挑战，公司首要任务是保障员工、客户和业务合作伙伴及其家人的健康和福祉 [6] - 公司第一季度业绩出色，市场需求在第二季度初保持韧性，尽管当前市场不确定，但公司凭借坚实的资产负债表、强大的流动性和经验丰富的领导团队，有能力应对挑战 [16] - 住房是基本需求，疫情使购房者对自有住房的需求更加强烈，公司有望在市场恢复正常后抓住机会 [10][16] 其他重要信息 - 公司在疫情期间积极参与行业活动，员工和贸易伙伴为医护人员捐赠防护用品 [17] - 公司预计随着生产周期推进，由于社交距离要求，建造时间会有所延长 [31] - 公司认为疫情可能导致二手房市场房源短缺，未来新房市场需求有望增强 [57] - 公司供应链目前未受明显影响，部分材料供应因中国需求下降而更充足 [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 积压订单中预计下一季度交付的比例，以及针对积压订单买家的措施和未开工房屋的处理方式 - 积压订单通常是5 - 5.5个月的交付量，部分处于未开工状态，其余分布在从基础施工到完工的不同阶段 公司继续完成房屋建设，3月交房量超过去年 由于社交距离要求，施工人员减少，预计建造时间会延长，公司优先处理3月1日时30天内可完工的房屋，后续根据积压订单情况和实际条件安排未开工房屋的开工 [30][31] 问题2: 抵押贷款市场对公司购房者获得贷款的影响 - 目前公司房屋交付未受抵押贷款市场影响，虽有一些小要求出现，但不构成重大影响 美联储积极购买抵押贷款支持证券，市场流动性充足 [34] 问题3: 过去几周客流量的同比趋势，以及能否区分线下和线上客流量 - 由于上周关闭了销售办公室，无法进行同比比较，目前客流量和潜在客户线索均来自互联网和预约 难以区分线下和线上客流量 [37] 问题4: 公司减少土地支出的方式 - 公司目前的重点是争取时间，暂停了权利金支出，在土地搜索方面保持谨慎，与土地卖家和开发商合作暂停交易，等待市场情况在未来60天内稳定 [40][41] 问题5: 新销售的预约流程和设计中心阶段的情况 - 销售办公室关闭了线下客流量，销售顾问通过虚拟工具远程工作 若买家表达参观样板房的兴趣，且销售团队认为安全并符合疾控中心协议，会安排私人参观 设计中心方面，很多买家愿意在线上进行选择，公司也与供应商合作提供便利服务 [45][46] 问题6: shelter - in - place 命令对建筑施工豁免情况的变化 - 相关命令解释存在差异，部分地区最初豁免建筑施工，但后续可能有变化 如西雅图周五已停止建筑施工，奥斯汀存在规定不明确的情况，除公司提及的这两个地区外，其他地区目前运营正常 [48][49][50] 问题7: 公司在社区层面的定价策略 - 短期内，公司认为有积压订单可产生收入，且库存价值较高，暂无调整价格的紧迫性 未来将根据市场情况重新评估，除非疫情持续时间很长，否则预计不会有重大价格变动 [54] 问题8: 二手房市场价格变化对新房市场的影响 - 预计二手房市场房源会减少，未来市场会更紧张 公司将维护基础设施和分包商基础，为市场恢复后的需求做好准备 [57] 问题9: 供应链是否会对房屋交付节奏产生干扰 - 目前供应链未出现干扰，公司与供应商合作了解产品供应情况，多数供应商有超过一年的产品库存 中国需求下降可能有助于美国市场的产品供应，如木材市场库存增加 [60] 问题10: 入门级社区在危机初期的表现 - 第一季度首次购房者交付比例有所上升，达到57%，这可能是3月销售保持稳定的原因之一，预计未来会有更多租房者希望购买自有住房 [62] 问题11: 是否考虑建造更多样板房 - 目前公司坚持按订单建造的商业模式，该模式利润率更高，但不排除在某些社区有合适情况时进行调整 [65] 问题12: 社区开业是否有积压情况 - 公司继续推进社区开业，但不举办大型促销活动 会完成样板房建设、布置和人员配备，通过虚拟销售和预约方式开放销售 [67][68] 问题13: 典型购房者的首付情况及退款政策 - 若购房者未通过贷款审批且房屋未开工，公司会退还定金 定金金额因城市而异 若房屋已完工且贷款获批，但购房者不想购买，公司会提供30 - 60天的缓冲期 [71] 问题14: 基于毛利率，项目定价达到何种程度会触发土地减值 - 宏观经济形势、土地投资组合质量和社区层面表现是影响土地减值的因素 公司认为目前宏观环境较好，土地投资组合质量提高，过去12个月毛利率约为19%，有一定缓冲空间 公司还有调整房屋尺寸、成本节约等其他策略，预计不会出现大幅市场定价波动 [73][74][75] 问题15: 是否对积压订单中受就业趋势影响较大的部分采取措施及相关比例 - 公司通过与购房者和抵押贷款合作伙伴的沟通，能及时了解购房者就业情况变化 目前未发现明显问题，但如果失业率长期维持在高位，取消率可能上升 [78][79] 问题16: 公司在人员管理方面的考虑 - 公司首要考虑员工的安全和保障，同时希望维持现有组织架构 若疫情短期结束，将保持人员稳定；若持续数月且销售大幅下滑，公司将采取措施保护盈利能力和组织架构，但目前判断还为时过早 [82] 问题17: 拉斯维加斯社区的情况及市场看法 - 拉斯维加斯是公司表现出色的市场，3月销售良好，积压订单相对稳定 该地区行业多元化，虽有潜在裁员风险，但公司团队会根据市场情况做出反应 [85] 问题18: 公司营销战略和方法的变化 - 公司几乎完全转向基于互联网的广告，减少了在广播、报纸、杂志等传统渠道的投入 不断优化在线营销支出，根据有效渠道和买家画像进行精准推广 [87]