财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为630万美元，摊薄后每股0.09美元；FFO为1530万美元，摊薄后每股0.21美元；核心FFO为1890万美元，摊薄后每股0.26美元。储备金转回的收益减少，本季度仅贡献40万美元，去年同期为60万美元。年初至今，净收入为2080万美元，摊薄后每股0.29美元；FFO为4820万美元，摊薄后每股0.66美元；核心FFO为6000万美元，摊薄后每股0.82美元 [17] - 公司将2022年全年核心FFO每股指引上调至1.07 - 1.11美元，此前为1.05 - 1.11美元。预计CRE同店NOI增长率在4.5% - 6.5%，此前为4% - 6%；剔除上年储备金转回后，CRE同店NOI增长率提高到4% - 6%，此前为3.5% - 5.5% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产（CRE） - 第三季度CRE收入同比增长5%，即220万美元，达到4620万美元；NOI增长3.3%，即90万美元，达到2900万美元 [18] - 第三季度末整体租赁入住率和同店租赁入住率均为94.6%，与12个月前持平；同店零售租赁入住率上升10个基点至93.3%，同店工业租赁入住率为97.9%，较2021年第三季度下降10个基点；经济入住率为93.1%，较12个月前上升110个基点；零售经济入住率上升100个基点至91.3%，工业经济入住率上升20个基点至97.6% [13] - 第三季度执行了50份租约，约10.5万平方英尺，新租约租金差为6.4%，续约租约租金差为3.9% [14] 土地运营业务 - 2022年第三季度调整后EBITDA亏损220万美元，同比业绩下滑部分归因于2022年第二季度出售约1.89万英亩非核心土地和可再生能源资产后，经常性收入流减少 [18] 材料与建筑业务 - 第三季度营业利润为180万美元，去年同期营业亏损30万美元；调整后EBITDA为270万美元，高于2021年第三季度的220万美元 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年1 - 10月，夏威夷国内游客抵达量超过疫情前水平，同比2019年增长超11%；国际游客抵达量也在增加；即将到来的假日季总预订量虽未达疫情前水平，但持续反弹，预计超过去年 [9] - 截至2022年，游客消费同比2019年增长近8%；2022年9月，夏威夷州失业率降至3.5%，较一年前改善310个基点，与全国失业率持平 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正推进出售Grace Pacific的营销流程，已有多个意向，正进入下一阶段，这是战略简化的最后一步 [8][11] - 投资团队在寻找与现有投资组合互补的收购机会，同时追求内部增长机会，如开发或再开发项目 [15] - 公司将继续专注于夏威夷商业房地产市场，通过战略投资扩大投资组合，同时利用股票回购作为资本配置工具 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管全国和夏威夷存在通胀压力和经济不确定性，但公司凭借高质量、基于需求的投资组合，处于有利地位，该投资组合已证明具有韧性 [10] - 公司认为市场混乱历史上有利于自身优势发挥，未来有望实现可预测和稳定的运营结果及增长 [24][27] 其他重要信息 - 公司在Pearl Highlands完成了1.3兆瓦太阳能电视安装，并确定Kakaako Commerce Center为屋顶光伏项目的下一个目标物业；8月发布了第三份年度企业责任报告，强调了在所有ESG事项上的努力和进展 [11] - 首席财务官Brett Brown将离职，Clayton Chun将于12月1日接任 [24] - 董事会计划在12月宣布第四季度股息，并于2023年1月支付 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何平衡资本使用，是否继续回购股票、进行收购和开发？ - 公司优先进行战略投资以扩大商业房地产投资组合，同时会评估所有投资机会。股票回购是一种战术投资，不影响对商业房地产投资的信心 [29] - 资本分配基于风险调整和机会菜单，当前收购市场具有挑战性，公司更关注内部增长机会，如Manoa Marketplace和Pearl Highlands项目，同时在股价有吸引力时进行股票回购 [30] 问题2: 非核心业务（土地销售、材料与建筑）未来如何发展？ - 公司希望投资者尽量少关注非核心业务，出售Grace后将成为纯粹的商业房地产公司。目前仍有少量非核心土地资产，未来会逐步出售，但规模较小，不会对财务产生重大影响，出售所得资金将重新投入商业房地产投资 [32] 问题3: 如何平衡提高入住率和提高租金，何时可以提高租金？ - 公司对投资组合的入住率表现满意，认为投资组合中存在一些战略空置空间，特别是在邻岛的较大空间，目前有交易活动正在进行，这既提供了提高入住率的机会，也提供了提高租金的机会 [34] - 短期内，入住率增长将继续推动增长，而非提高租金 [35] 问题4: G&A费用未来如何变化？ - 公司未提供2023年指导，但目前G&A费用按季度跟踪符合预期，预计全年至少低于去年。出售Grace将对G&A费用产生重大影响 [36] 问题5: 公司目前杠杆水平较低，目标净债务与EBITDA比率是多少？ - 公司目标是净债务与调整后EBITDA比率在5 - 6倍之间，目前资产负债表状况良好，能够为增长机会提供资金 [38]