财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入400万美元，摊薄后每股0.05美元；FFO为1320万美元，摊薄后每股0.18美元；核心FFO为2030万美元，摊薄后每股0.28美元。2022年各指标受益于准备金转回约180万美元，即每股0.02美元，而2021年第二季度为160万美元，每股0.02美元 [18] - 年初至今，净收入1450万美元，摊薄后每股0.20美元；FFO为3290万美元，摊薄后每股0.45美元；核心FFO为4110万美元，摊薄后每股0.56美元。2022年各指标受益于准备金转回约380万美元，即每股0.05美元，而2021年上半年为280万美元，每股0.04美元 [18] - 2022年第二季度，商业房地产收入同比增长5.8%，即2500万美元，达到4580万美元；NOI增长4.5%，即130万美元，达到2980万美元 [19] - 第二季度同店NOI同比增长4.4%，即130万美元，达到2970万美元 [19] - 土地运营业务在2022年第二季度产生调整后EBITDA 5280万美元，资产处置收益5400万美元 [20] - 材料和建筑部门第二季度运营亏损60万美元，调整后EBITDA为70万美元，而2021年第二季度运营亏损190万美元，调整后EBITDA为70万美元 [21] - 2022年第二季度，一般行政费用为1320万美元，2021年第二季度为1240万美元，与预算相符 [22] - 截至2022年6月30日，总债务近4.76亿美元，总流动性超5.32亿美元，包括超330万美元现金和5亿美元信贷额度的全部额度 [22] - 季度末，净债务与过去12个月合并调整后EBITDA之比为2.4倍；排除一次性非核心资产变现和MNC减值影响，净债务与合并调整后EBITDA之比为5倍；债务与总市值之比为26.7% [23] - 第二季度发生税前结算费用7370万美元，相关所得税收益1830万美元，现金出资2000 - 2900万美元 [24] - 董事会宣布2022年第三季度股息为每股0.22美元，较上季度增加10%，即每股0.02美元，将于2022年10月5日支付给9月19日收盘时登记在册的股东 [24] - 公司第二次上调2022年全年核心FFO每股指引至1.05 - 1.11美元，此前为1.01 - 1.07美元；预计商业房地产同店NOI增长在4% - 6%之间，此前为2% - 4%；排除上年准备金转回，同店NOI增长预计在3.5% - 5.5%之间，此前为3% - 5% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产 - 第二季度收入增长5.8%，NOI增长4.5%，同店NOI增长4.4% [9][19] - 季度末租赁入住率为94.6%，接近疫情前水平；工业组合租赁入住率为98.4%，较去年同期上升60个基点；零售组合入住率为93.1%，较去年上升80个基点 [9] - 第二季度签署76份租约，约17.4万平方英尺可租赁面积，可比租约混合租金价差为6.2% [9] 土地运营 - 第二季度出售约1.89万英亩非核心土地及相关业务，产生调整后EBITDA 5280万美元，资产处置收益5400万美元 [20] - 出售后每年将损失约300 - 400万美元运营利润，但该收入预计近期将减少 [20] 材料和建筑 - 第二季度运营亏损60万美元，调整后EBITDA为70万美元 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年前六个月，夏威夷国内游客抵达量超过疫情前水平，年初至今较2019年增长超11%；国际游客抵达量也在增加 [9] - 2022年6月，夏威夷州失业率降至4.3%，较近两年前的峰值改善超18个百分点 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正战略转型为纯商业房地产公司，已出售约1.89万英亩非核心土地，董事会授权出售Grace Pacific [8][12] - 继续在目标市场追求零售、工业和地面租赁等核心领域的收购机会，同时关注内部开发或再开发项目 [11][15] - 注重ESG，9月将在商业组合中开始可再生能源发电，分析其他物业的TV扩展机会并推进环境和社会倡议 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 通胀压力和经济不确定性是潜在担忧，但公司业务未受显著影响，投资组合表现因租赁活动良好而保持强劲 [10] - 夏威夷旅游业复苏对经济有广泛益处，公司投资组合虽非严重依赖旅游活动，但也从中受益 [10] - 市场收购环境紧张，但公司凭借强大资产负债表和本地市场优势，有望利用市场错位机会 [11] - 材料和建筑部门虽本季度业绩低于预期，但后期铺路业务进展良好，为全年剩余时间奠定基础 [12] 其他重要信息 - 公司电话会议中的非历史事实陈述为前瞻性陈述，受多种风险和不确定性影响，公司不承担更新义务 [4][5] - 管理层在电话会议中提及非GAAP财务指标，相关说明和调整在演示文稿附录中 [7] - 公司第三份年度企业责任报告将于8月发布，突出ESG方面的努力和进展 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 出售Grace Pacific后资金回收及FFO影响，以及重新部署资金的时间 - 初始资金用于偿还债务，短期内将部署到零售、工业、土地和地面租赁等核心领域及内部增长机会 [32] - 土地运营部门短期运营利润损失约300 - 400万美元，债务偿还每年节省约120万美元；希望能在2023年看到重新部署资金的积极影响 [36] 问题2: 如何衡量ESG对公司的经济回报，以及如何平衡社会期望和经济可行性 - 公司认为对社区和员工采取ESG友好措施有经济回报，如疫情期间对租户的耐心处理有助于租金回收，对员工的ESG措施可降低人员流动成本 [39][41] - 珍珠高地1.3兆瓦太阳能屋顶安装项目预计增加约30万美元NOI，随着电价上涨，经济收益可能更好 [43] 问题3: 土地出售中保护地和农业用地的比例，是否卖给同一买家，剩余非核心土地数量及出售是否有税收损失 - 约三分之二为保护地，三分之一为农业用地，卖给了与购买Kaka'ako项目相同的买家 [46][47] - 剩余约5300英亩非核心土地，出售无税收损失，可利用现有税收属性 [50] 问题4: 债务成本上升对收购目标达成概率的影响 - 市场目前处于观望状态，公司凭借关系和资产负债表优势，有望抓住机会 [52] 问题5: 补充材料中Grace Pacific的工业收购情况 - 这是Grace Pacific运营中的一座工业建筑，本季度已转入商业房地产投资组合 [54] 问题6: 如果出售Grace，是否会将该工业建筑租回 - 是的，该建筑将保留并租回 [55] 问题7: 投资者应如何看待股息政策，是否有目标派息率 - 公司目前试图在当前环境下支付约100%的应税收入作为股息 [56] 问题8: 补充材料中2022年的地面租赁重置是否已计入第二季度结果，下半年是否会有提升 - 有一项合同重置将在今年晚些时候体现，另一项公平市场价值重置正在与租户协商，预计今年会有影响，但不确定对2022年NOI的影响程度，2023年将完全体现 [58]