财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入1050万美元，即每股0.14美元；FFO为1970万美元，即每股0.27美元；核心FFO为2080万美元，即每股0.29美元 [19] - 2022年第一季度各项指标受益于约200万美元或每股0.03美元的准备金转回，而2021年第一季度为140万美元或每股0.02美元 [20] - 2022年3月31日，总债务为5.22亿美元，总流动性为4.83亿美元，包括约340万美元现金和4.49亿美元信贷额度剩余额度 [23] - 季度末净债务与过去12个月合并调整后EBITDA的比率为3.4倍，排除一次性非核心资产变现和M&C减值影响后，该比率在5倍左右 [23] - 季度末债务与总市值之比为23.7% [23] - 董事会宣布2022年第二季度股息为每股0.20美元，较第一季度增长0.01美元或5.3% [24] - 公司将2022年核心FFO每股指引上调至1.01 - 1.07美元，此前为0.94 - 1美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产（CRE） - 第一季度CRE收入增长近15.5%，即620万美元，达到4610万美元；NOI增长17.8%，即450万美元，达到2980万美元 [20] - 第一季度同店NOI增长17%，即430万美元，达到2960万美元 [21] - 季度末租赁入住率为94.5%，较去年同期提高70个基点；同店租赁入住率为94.4%，较2021年第一季度提高60个基点 [12][16] - 第一季度执行74份租约，约36.9万平方英尺，新租约利差为8.8%，续租约利差为2.9% [15] 土地运营 - 第一季度土地运营业务收入为1290万美元，调整后EBITDA为280万美元 [21] 材料与建筑 - 第一季度材料与建筑部门运营利润为320万美元，调整后EBITDA为410万美元，而2021年第一季度亏损400万美元和负140万美元 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年前三个月，夏威夷国内游客抵达量超过疫情前水平，较2019年增长约8%；年初以来，国际游客抵达量呈上升趋势 [12] - 2022年3月，夏威夷州失业率降至4.1%，较近两年前的峰值22.4%改善超过18个百分点 [13] - 夏威夷州商业经济发展与旅游部将2022年经济增长预测从3%上调至3.2% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2021年大量土地出售和资产负债表去杠杆后发生重大转变，虽仍有非核心资产待售，但不影响核心业务和增长战略 [10][11] - 公司积极耐心地建立收购管道，主要关注现有资产类别，如邻里零售和工业地产，凭借在夏威夷的关系和市场知识寻找机会 [10][14] - 公司计划在夏末进行Grace业务的营销流程，具体决策将在下次财报电话会议前做出 [11][14] - 公司在目标市场积极开展业务，计划每年投入5000 - 7000万美元或更多用于增长 [16] - 收购市场竞争激烈，但公司凭借深厚的市场知识和长期关系，有信心找到合适的交易 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年第一季度公司各业务表现出色，商业房地产表现超预期，土地销售强劲，材料与建筑部门取得1.5年来最佳季度业绩 [8][9] - 夏威夷经济复苏快于预期，为公司商业房地产和非核心土地销售提供支持 [12][13] - 公司对Grace业务的发展势头感到满意，预计其EBITDA将在今年剩余时间持续增长 [14] - 公司对收购市场持乐观态度，认为利率上升和经济变化可能带来更多机会 [45][46] 其他重要信息 - 公司开展多项环境和社会倡议，上月启动新的员工主导的环境和社会委员会 [26] - 公司在珍珠高地中心启动1.3兆瓦屋顶太阳能安装项目，符合ESG承诺和可持续发展目标 [17][26] - 预计第二季度将产生8100 - 9500万美元的税前养老金计划结算费用，现金贡献预计在3400 - 4800万美元之间 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于扩大的收购管道，主要关注哪些物业类型？ - 公司收购主要集中在零售、工业和地面租赁物业。收购市场竞争激烈，但公司对今年晚些时候找到合适交易有信心 [30] 问题2: 指导上调主要是由于第一季度表现出色，还是也包括对今年剩余时间的更乐观展望？ - 主要是第一季度表现出色推动的，由于年初较早，难以对后续季度发表更多评论 [32] 问题3: 请再次说明养老金计划对第二季度收益的影响？ - 预计第二季度将产生8100 - 9500万美元的税前结算费用，现金贡献为3400 - 4800万美元 [34] 问题4: 当前宏观经济因素是否会影响公司的重建计划？ - 通货膨胀和供应链问题对公司有一定影响，如材料采购延迟和价格上涨，但不会对项目的承保或推进意愿产生重大影响，公司对完成项目仍有信心 [37][38] 问题5: 关于疫情期间提供的租金延期，目前的租金收取情况如何？ - 公司整体租金收取情况良好，基本达到疫情前水平，超过90%，租户已从疫情中恢复，公司受益于现金收取 [40] 问题6: 请谈谈对美国大陆游客的看法，以及目前前往夏威夷是否有新冠限制？ - 夏威夷目前游客众多，基本恢复到疫情前的容量水平，但游客结构有所不同，对部分依赖亚洲游客的零售商和目的地有一定负面影响。公司的物业受影响较小，经济驱动因素基本恢复到疫情前水平 [42][43] 问题7: 利率上升是否会有助于扩大公司的买家群体，提高收购成功率？ - 公司认为利率上升和经济变化可能带来收购机会，公司凭借强大的资产负债表和偿债能力，有望在市场中受益 [45][46] 问题8: 请评论毛伊商业园和其他非核心土地销售的价格，以及今年是否预计有更多土地销售活动？ - 公司对非核心土地销售情况感到满意，毛伊商业园的买家兴趣持续，同时也收到工业租户的定制建设咨询。公司有多个交易处于不同阶段，对继续变现非核心土地持乐观态度 [48][49] 问题9: 请说明Grace业务表现改善的驱动因素，以及有多少是一次性因素？业绩改善是否有助于推动出售进程？ - Grace业务的190万美元EBITDA没有一次性因素驱动，一个项目的延迟启动预计会在后续弥补。另外220万美元与合资投资的一次性会计收益有关，可能不会重复。公司对Grace业务的发展势头感到满意，其业绩改善有助于在未来6 - 12个月内进行出售，但具体时间取决于市场情况 [52][53][54] 问题10: 太阳能项目的资本投资、回报情况如何，是否有潜力推广到其他物业？ - 公司与当地银行合作，第一年实际投资相对较少。预计系统启动后每年可产生约30万美元的NOI，公司有权在租赁后期购买系统，并将部分节省的费用转嫁给租户 [56]