财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度净收入610万美元，每股0.08美元；FFO为1300万美元，每股0.18美元；核心FFO为1750万美元，每股0.24美元 [21] - 2021年全年净收入3510万美元，每股0.48美元；FFO为7000万美元，每股0.96美元；核心FFO为6940万美元，每股0.96美元 [21] - 2021年第四季度和全年各指标受益于准备金转回，分别约为90万美元（每股0.01美元）和430万美元（每股0.06美元） [21] - 2021年全年G&A为5190万美元，处于预期范围低端且低于2019年的5890万美元；第四季度G&A为1470万美元，高于2020年同期的1160万美元 [24] - 2021年底总债务5.33亿美元，总流动性5.19亿美元，包括约700万美元现金和4.49亿美元信贷额度剩余额度 [24] - 2021年底净债务与过去12个月合并调整后EBITDA之比为3.3倍，低于一年前的6.7倍；排除一次性非核心变现收入和M&C减值影响，该比率在5倍的低至中区间；债务与总市值之比为22.6% [25] - 董事会宣布2021年第四季度股息为每股0.18美元，2022年第一季度股息为每股0.19美元，较上季度增长5.6% [25] - 公司提供2022年核心FFO每股指导范围为0.94 - 1美元，基于同店NOI增长0% - 2%；排除COVID相关准备金转回，同店NOI增长为2% - 4% [26] - 预计2022年将产生8000 - 9500万美元与养老金计划终止相关的非现金结算费用，以及3400 - 4800万美元的额外现金缴款 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产（CRE） - 2021年全年CRE收入增长超15%，总CRE投资组合NOI和同店NOI均增长超17%，核心FFO增长超26% [9] - 2021年第四季度CRE收入同比增长近25%（910万美元）至4600万美元，NOI增长33%（720万美元）至2880万美元，同店NOI增长33%（690万美元）至2800万美元 [22] - 2021年零售板块同店NOI改善近24%，工业和地面租赁板块同店NOI增长超8% [9] - 2021年全年签约超270份租约，面积超65万平方英尺，可比租赁价差为4.6%；第四季度签约65份租约，面积约16.2万平方英尺，新租约平均价差10.1%，续租约价差4.8% [11][16] - 2021年底整体租赁入住率为94.3%，与2019年底和2020年底持平；同店租赁入住率为94.2%，2020年底为94.3% [11][16] 土地运营 - 2021年第四季度土地运营业务收入4140万美元，EBITDA为3340万美元；全年收入近8000万美元，EBITDA为5650万美元 [23] 材料与建筑（M&C） - 2021年第四季度M&C业务因商誉和长期资产非现金减值2900万美元，以及一项权益法投资一次性非现金费用350万美元，调整后EBITDA为负270万美元，2020年同期为正70万美元 [23] - 2021年全年调整后EBITDA为负110万美元，2020年为正630万美元 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年夏威夷夏季和冬季旅游旺季旅客抵达量分别约为2019年水平的89%和80%，失业率从年初的10.3%降至年底的5.7% [10] - 2021年夏威夷旅游业仍基本无国际旅客，2019年国际旅客约占游客总数的28% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年公司将加大对商业房地产增长的关注，完成业务简化，退出材料与建筑业务 [8][14] - 投资团队重新转向收购业务，2021年第四季度完成自2019年年中以来的首次收购，团队正积极寻找更多机会，计划每年投入5000 - 7500万美元或更多用于收购 [12][17] - 2021年推进多个再开发项目，总投资约1700万美元，预计回报率在高个位数至低两位数之间；2022年预计再投资1500 - 2000万美元用于再开发项目 [11] - 2021年成功变现超2亿美元非核心土地，包括出售Kukui'ula合资企业等，所得款项用于加强资产负债表 [13] - 材料与建筑业务团队重新定位业务，预计2022年盈利改善，并计划在春季开展营销工作 [14][15] - 公司将继续致力于夏威夷地区的ESG原则，2022年将扩大相关承诺，设立员工委员会 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年公司表现强劲，随着夏威夷经济复苏加速，优质房地产投资组合展现出优势，预计随着COVID病例数下降，旅游限制将继续减少 [8][10] - 尽管市场竞争激烈，但公司凭借对夏威夷市场的深入了解和长期关系，有信心在商业房地产收购、开发等方面取得成功 [30] - 材料与建筑业务虽在2021年面临挑战，但2022年订单大多已有合同保障，预计表现将改善，且基础设施法案将带来有利背景 [39] 其他重要信息 - 电话会议中涉及的非历史事实陈述为前瞻性陈述，存在风险和不确定性，公司不承担更新义务 [5][6] - 管理层在电话会议中会提及非GAAP财务指标，相关说明和调整在演示文稿附录中，演示文稿可在公司网站下载 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2022年指导范围是否包含土地销售再投资 - 2021年大部分土地销售资产在TRS，无大量1031交换资本，少量1031收益已再投资于第四季度收购的资产；指导范围主要基于核心业务表现和增长 [33][34] 问题2：Grace业务第四季度减值情况及与基础设施法案的关系 - 2021年因失去一个已获授的重大项目导致业绩不佳；2022年大部分工作已有合同保障，预计表现改善；减值主要是由于缩短Grace持有期限并计划近期出售，导致长期资产账面价值减少 [38][39][42] 问题3：2022年非核心项目中除养老金计划外另一项费用及是否还有其他费用 - 两项费用均与养老金有关，分别是非现金结算费用和现金缴款，且两者不叠加；目前无其他额外费用，公司正清理遗留义务，其他事项大多已在资产负债表中充分预留 [44][45] 问题4：2021年同店NOI增长中准备金转回的影响及2022年指导范围中是否还有准备金转回 - 2021年第四季度准备金转回约90万美元，全年为430万美元；预计2022年可收回金额减少，指导范围中点约为200万美元 [48] 问题5：NAREIT定义的FFO是否受Grace 2900万美元非现金减值影响及350万美元费用的具体内容 - FFO受2900万美元非现金减值全额影响；350万美元是材料合资企业的库存和设备减值 [51] 问题6：Grace业务在账面上的价值及是否为公允价值 - 截至年底Grace的账面价值为1.032亿美元，不反映公允价值，公司将通过营销过程确定其价值 [53] 问题7：收购管道情况及是否偏向工业 - 公司积极寻求收购机会，市场条件紧张，主要评估非上市交易；关注现有资产类别（零售、工业、地面租赁），也考虑互补资产类别；同时也关注内部增长投资机会 [55][56] 问题8：除Grace外还有哪些非核心资产可变现 - 剩余农业用地（通过可再生能源资产和农场租赁产生收入）以及毛伊岛和考艾岛的小型开发地块（适合住宅开发） [58] 问题9：公司物业是否适合太阳能项目 - 珍珠高地中心是首个太阳能项目，因其有较大屋顶空间；公司正积极评估在更多物业中推广太阳能项目 [60]