财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入为1280万美元，即每股0.18美元，而2020年同期净亏损470万美元，即每股负0.07美元 [18] - 第二季度资金运营为2230万美元，即每股0.31美元，而去年同期为590万美元，即每股0.08美元 [18] - 核心FFO为1850万美元，即每股0.25美元，而去年同期分别为1310万美元，即每股0.18美元，过去12个月核心FFO增长得益于租户表现改善 [18] - 核心FFO较上一季度增长20%，即每股增加0.04美元，达到每股0.25美元，反映2021年商业房地产投资组合持续走强 [19] - 6月30日，总债务为5.98亿美元，总流动性为4.43亿美元，包括约200万美元现金和4.23亿美元信贷额度剩余额度，总流动性较上一季度增加4200万美元，较一年前增加7900万美元 [24] - 季度末，净债务与过去12个月合并调整后EBITDA之比为5.4倍，低于上一季度的6.4倍和一年前的7.1倍，债务与总市值之比为31% [26] - 董事会宣布第三季度股息为每股0.18美元，较第二季度的0.16美元增加12.5%，这是连续第二个季度增加股息 [26] - 公司将2021年核心FFO每股指引上调至0.81 - 0.87美元，此前为0.69 - 0.77美元，更新后的同店NOI指引范围为7% - 10%，此前为1% - 4% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产 - 第二季度CRE收入为4330万美元，比2020年同期增加930万美元，即27%；NOI为2850万美元，比2020年第二季度增加630万美元，即29%，主要因租金收取情况改善 [20] - 同店NOI为2780万美元，比2020年第二季度增加620万美元，即29%，较2021年第一季度增长约13% [21] - 第二季度完成59份标准租约，总面积约10.6万平方英尺，可比租约利差整体为11.5%，零售空间为14% [21] - 本季度签署16份与COVID相关的租约修改延期协议，总面积约4万平方英尺，加权平均期限为1.5年，新租约数量为32份，接近夏威夷投资组合新租约数量的最高纪录 [21] 土地运营 - 2021年第二季度土地运营业务产生收入1600万美元，EBITDA为930万美元，得益于销售和其他运营收入 [22] 材料与建筑 - 第二季度材料与建筑部门调整后EBITDA为70万美元，业绩受铺路项目开工审批延迟影响，但随着铺路活动增加，业绩有望改善 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至5月，夏威夷就业增长率几乎是全国平均水平的两倍，失业率在今年前五个月下降超过2% [10] - 6月入境旅客人数达到2019年水平的82%，尽管基本没有国际旅客，且大陆旅客疫苗豁免政策尚未实施 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正加速向纯夏威夷商业房地产公司转型，将继续积极出售非核心资产，包括潜在的大型交易，这有助于公司聚焦业务、改善资产负债表和精简组织 [16] - 公司计划完成信贷额度重铸，建立按市价发行股票计划，并保留现有股票回购授权，以确保有足够的资本市场工具实现股东价值最大化 [25] - 公司将重新聚焦商业房地产投资组合增长，目前处于建立收购项目管道的早期阶段 [9] - 公司的竞争优势在于能够利用本地关系获取非公开市场交易机会 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 夏威夷经济复苏加速，旅游业显著回升，推动公司商业房地产投资组合表现改善，预计下半年商业房地产将继续保持强劲表现 [8][11] - 公司对未来去杠杆化进程持乐观态度，随着资产变现工作推进，净债务与调整后EBITDA比率有望进一步改善 [9] - 公司董事会决定增加季度股息，反映出对夏威夷经济增长的信心增强，以及公司业绩和前景的改善 [9] 其他重要信息 - 公司Aikahi Park购物中心重建项目进展顺利，预算可控，预计回报率为8% - 9%，预计每年新增NOI 170万美元，2021年将实现部分新增NOI，2022年随着租赁完成将获得更多收入 [12][14] - 公司预计今年总G&A费用在5100万 - 5500万美元之间，净费用将远低于2019年水平，符合公司精简业务的进展 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 建立ATM和重铸信贷额度是否预示有大量交易机会 - 公司表示目前主要是为了在简化业务和摆脱非核心资产后，能够更好地使用REIT传统融资工具，并非因为有迫切投资需求，不过公司正转向增长导向，有必要准备这些工具，且预计未来几个季度将继续产生大量现金，优先用于商业房地产投资 [33][34][35] 问题2: 同店地面租赁业务NOI同比增长9.5%的原因 - 今年有两份地面租约重置，分别是位于Kapolei的36英亩HART租约和檀香山市区Kaimuki购物中心租约，这两份租约的调整反映在数据中，且地面租赁投资组合存在按市值计价或固定增长机会，未来可能还会出现类似增长 [38][40] 问题3: 从确定潜在收购资产到完成收购的时间线 - 过去18个月夏威夷投资交易和市场机会较少，公司的竞争优势是能够获取非公开市场交易，但建立项目管道需要时间，目前已确定一些潜在资产，除外部收购机会，公司还将继续寻求现有投资组合的内部增长机会 [42][43][44] 问题4: 土地销售需求在季度结束后是否有变化 - 公司表示土地销售需求持续强劲，包括零售地块、建筑地块和工业用地，夏威夷房地产市场今年一直很火热，且没有降温迹象 [47] 问题5: 同店NOI指引上调除租金递延逆转外是否还有其他因素 - 主要是租金递延逆转，此外还包括预计未来储备金减少，以及今年以来租户需求增加带来的改善 [49] 问题6: Kukui'ula项目销售加速是否意味着公司会长期持有该资产 - 公司仍致力于将该资产变现，认为目前是变现的好机会，这有助于公司简化业务和清理业务架构 [51] 问题7: Grace Pacific和Kukui'ula项目的简化进程是否有正式流程 - 公司表示相关工作正在积极进行，但尚未进行广泛公开营销 [52][53] 问题8: 收购增长进程如何，目前是否有项目在管道中 - 市场条件仍然相对紧张，机会有所减少，目前看到的大多是非公开市场机会，预计今年有一些适度投资机会，随着市场条件改善，2022年大型收购项目管道将增加 [55] 问题9: Aikahi购物中心何时开始为NOI做贡献 - 今年已开始有部分贡献，如星巴克提前开业、兽医诊所搬迁和Safeway租金增加，2022年将获得全年收益，同时一些正在进行的租赁活动也将带来租金收入 [57]