财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度净收入990万美元，合每股0.14美元，2020年同期净收入620万美元，合每股0.09美元 [22] - 第一季度资金运营现金流1920万美元，合每股0.26美元，上年同期为1590万美元，合每股0.22美元 [22] - 核心资金运营现金流1540万美元，合每股0.21美元，上年同期为1830万美元，合每股0.25美元，下降主要因新冠相关租户租金减免 [22] - 第一季度核心资金运营现金流与2020年第四季度的1210万美元（每股0.17美元）相比有所改善 [22] - 第一季度总租金递延590万美元，已收回超一半，多数余额年底到期；第一季度初额外租金减免递延120万美元，余额年底到期；期间收回140万美元此前预留租金 [25] - 第一季度末净债务与过去12个月合并调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为6.4倍，低于上季度的6.7倍和一年前的7.5倍 [29] - 3月31日，未偿债务总额6.55亿美元，总流动性4.01亿美元，包括320万美元现金和3.69亿美元信贷额度剩余额度 [29] - 宣布第二季度股息为每股0.16美元，较第一季度的0.15美元增长7% [30] - 将2021年核心资金运营现金流每股指导区间上调至0.69 - 0.77美元，原区间为0.67 - 0.77美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产（CRE）业务 - 收入3990万美元，比2020年同期的疫情前水平少350万美元（8.1%），但较上季度增长8.1%（300万美元） [23] - 净运营收入（NOI）2530万美元，比2020年同期的疫情前水平少360万美元（12.4%），但较2020年第四季度增长17.1%（370万美元） [24] - 第一季度完成51笔租赁，总面积约12.2万平方英尺；可比租赁组合租金差为1.5%，零售空间为3%；其中包括15笔新冠相关租赁修改延期，总面积约2.8万平方英尺，加权平均期限为6个月 [25] 土地运营业务 - 2021年第一季度收入1710万美元，本季度EBITDA为1170万美元 [26] - 本季度销售活动包括Kukui'ula合资项目的12个单元、一个大型开发商地块的批量销售以及毛伊岛约134英亩非核心土地，总现金收入约2900万美元 [26] 材料与建筑业务 - 第一季度调整后EBITDA为负140万美元，上年同期为正10万美元 [27] - 过去12个月调整后EBITDA为正480万美元，此前12个月为负310万美元 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 1月旅游业水平仅为2019年同月的26%，4月已恢复到2019年水平的63%，夏季前景更乐观 [12] - 夏威夷当地商店、餐厅和酒吧大多恢复营业，旅游限制放宽，5月11日起夏威夷居民岛内旅行有疫苗豁免政策，预计今年夏天将为大陆游客实施类似豁免 [11] - 公司邻里购物中心业绩提升，占投资组合大部分；度假村零售中心占投资组合疫情前NOI的8%，预计今年第二和第三季度市场情况将改善 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是支持租户，待经济复苏时获利，目前该策略已见成效，第一季度净运营收入环比增长17% [13] - 公司专注成为纯夏威夷商业房地产公司，本季度非核心资产变现进展良好，收到2900万美元现金收益 [13] - 材料与建筑业务有望随项目推进改善表现，2020年中标项目大多将在2021年开工 [14] - 公司在完成非核心资产出售和加强资产负债表后，将重新关注通过收购实现增长，希望今年晚些时候和明年找到机会扩大投资组合 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 夏威夷经济持续稳步复苏，旅游业显著反弹，住房需求高，当地商业恢复营业，为公司业务带来积极影响 [9][10] - 公司各业务板块本季度表现超预期，虽仍有工作要做，但开局良好 [9] - 对材料与建筑业务全年表现改善持乐观态度，4月铺路活动已显著增加 [20] - 随着租户业绩改善，预计租金收取情况将继续改善 [15] - 对租赁市场前景乐观，租赁需求增加，租赁管道强劲 [17] 其他重要信息 - 公司有完善的环境、社会和治理（ESG）计划，并在2020年8月发布了首份企业责任报告 [21] - 公司总务及行政（G&A）费用在2021年第一季度降至1220万美元，较2020年第一季度减少11.6%，预计今年总G&A费用在5300 - 5600万美元之间 [28] - Aikahi Park购物中心重建项目按计划和预算进行，预计回报率8% - 9%，年NOI增量170万美元，2021年将实现正增量NOI，项目预计年底完成 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目标资产（工业和零售）的交易市场情况，以及公司有信心获得资产的原因 - 公司此前因加强资产负债表和专注资产处置暂停收购活动，现资产负债表改善，团队更积极寻找收购机会 [36] - 市场上收购机会开始增多，公司有信心在今年找到合适资产类别、物业类型和合理价格的项目 [37] - 工业市场通常较紧，收购机会较小；零售方面可能有更多合适机会 [39] 问题2: 夏威夷经济反弹对租户需求、租户健康恢复和大陆租户入驻的影响 - 租金方面，本季度有正租金差，预计未来租金和租赁活动前景良好，租金与疫情前相比未大幅下降 [41] - 租户健康方面，租户销售数据增加，除两个度假村中心和少数租户外，整体租户表现良好，租金收取呈积极趋势 [42] - 大陆租户方面，一些大陆公司仍在关注夏威夷市场，公司已与一些快餐连锁店达成交易，还有一些中型零售商在探索机会 [42] 问题3: Grace业务今年活动情况及未来管道，铺路市场是否进入积极周期 - 2020年市场投标数量增加，公司中标率提高，中标项目利润率更有利 [45] - 第一季度未盈利是因中标到签约需要时间，目前已有合同和项目安排，对剩余时间业务更乐观 [45] - 市场有迹象显示政府层面有大量积压需求，希望今年有更多投标活动以支持明年业务，但最终取决于政府招标和签约时间 [45] 问题4: 近期2万亿美元支出计划中取消1031交换规则对公司的影响及应对措施 - 公司历史上很好地利用了1031交换规则进行税务高效交易，如2018年出售毛伊岛农业用地后将2.5亿美元收益再投资 [47] - 该规则多年来一直是华盛顿废除目标，但未成功，此次不确定是否会废除，若废除对公司有负面影响，但公司已完成大陆资产迁移和再投资，影响相对较小 [47] 问题5: 核心资金运营现金流指导中，后期有哪些因素可能拉低水平 - 第一季度核心资金运营现金流较高是因现金基础租户收款良好和2020年租户预留金转回，这些后期不一定会持续 [49] - 后期会有一些本季度未包含的费用支出，导致运营现金流水平无法维持当前水平 [49] 问题6: 第一季度预留金转回对核心资金运营现金流或每股核心资金运营现金流的影响 - 第一季度预留金转回140万美元，约合每股0.02美元 [50] 问题7: Kukui'ula销售情况、需求驱动因素及是否需要投入更多资金完成地块开发 - 夏威夷高端住宅土地和房屋需求激增，Kukui'ula销售活动飙升，原因是人们可选择居住地点且夏威夷环境安全 [52] - 销售不仅包括单个地块零售销售，还包括开发商地块销售，且与其他建筑商有相关讨论 [52] - 目前预计无需投入更多资金，销售所得可用于基础设施建设和增加库存，甚至可能未来提取资金或变现项目 [52] 问题8: Kukui'ula的1000万美元分配如何计入损益表 - 这只是现金分配，不影响损益表，会减少公司在该合资企业的投资余额 [54] 问题9: Aikahi购物中心项目完工前是否有大量租赁工作，是否会预租开业 - 大部分主力租户已预租，如Safeway续租，已将星巴克空间交付进行装修，还有一些较大租户保留 [56] - 有一些小商铺空间待租，已收到第一份意向书，对填充这些空间前景乐观 [56] 问题10: 回顾与租户积极协商租金递延策略，公司如何评价该策略及背后经济因素 - 公司认为该策略正确，既符合关注当地社区和与租户合作的理念，也有助于公司更好恢复 [58] - 保留租户可避免重新出租的空置期，团队执行该策略表现出色，早期回报良好 [58]