财务数据和关键指标变化 - 第四季度，公司录得归属于普通股股东的净利润100万美元，合每股0.01美元，而2019年同期为520万美元，合每股0.07美元 [23] - 2020年全年，公司录得归属于普通股股东的净利润550万美元，合每股0.08美元，而2019年为净亏损3660万美元，合每股亏损0.51美元，2019年的净亏损包括近5000万美元的非现金商誉减值 [23] - 第四季度，公司的运营资金为1070万美元，合每股0.15美元，而上年同期为1560万美元，合每股0.22美元；核心运营资金为1210万美元，合每股0.17美元，而上年同期分别为1700万美元，合每股0.23美元，下降主要是由于第四季度与新冠疫情相关的费用总计630万美元，合每股0.09美元 [24] - 2020年全年，运营资金为4510万美元，合每股0.62美元，而2019年全年为10万美元，合每股0.00美元；核心运营资金为5520万美元，合每股0.76美元，而2019年全年为6340万美元，合每股0.88美元，下降是由于公司在疫情期间给予租户租金减免以及相关费用总计2540万美元，合每股0.35美元 [24] - 2020年第四季度，公司的一般及行政费用降至1160万美元，较2019年第四季度的1380万美元下降了15.9%；2020年全年，一般及行政费用从5890万美元降至4610万美元，下降了21.7% [29] - 截至2020年12月31日，公司的未偿还债务总额为6.87亿美元，总流动性为3.95亿美元，包括570万美元现金和3.38亿美元的信贷额度剩余额度；净债务与过去12个月合并调整后息税折旧摊销前利润的比率为6.7倍，较一年前的7.4倍有所改善；债务与总市值之比为36% [30] - 公司恢复了股息，12月宣布的股息为每股0.15美元，并宣布2021年第一季度股息为每股0.15美元 [31] - 公司首次发布2021年核心运营资金每股指导区间为0.67 - 0.77美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产（CRE） - 第四季度，CRE收入较上年同期下降12.1%，即510万美元，至3690万美元；净营业收入（NOI）较去年同期下降21.4%，即590万美元，至2160万美元，主要是由于新冠疫情导致零售租金收入减少 [25] - 2020年全年，CRE收入同比下降6.6%，即1060万美元，至1.5亿美元；总投资组合NOI下降9.5%，即990万美元，至9430万美元，主要是由于新冠疫情对零售投资组合的全年影响 [25][26] - 2020年全年，公司给予租户租金递延590万美元，截至2020年底已收回240万美元，其余大部分将于2021年底到期；全年还提供了其他形式的租户减免共计640万美元 [26] - 第四季度，公司完成65笔租赁，总面积约36.8万平方英尺；全年共执行220笔租赁，总面积约91.9万平方英尺；可比租赁的租金差在投资组合层面为7.3%，零售空间为6.9% [26] - 第四季度完成的租赁中，有21笔与新冠疫情相关的租赁修改延期，涉及面积8.7万平方英尺；全年共完成56笔与新冠疫情相关的租赁修改延期，涉及面积18万平方英尺，加权平均期限为一年零八个月 [27] 土地运营 - 2020年第四季度，土地运营业务产生收入1160万美元，本季度息税折旧摊销前利润（EBITDA）为450万美元，这是由于销售和其他运营收入所致 [27] - 2020年全年，土地运营收入为4060万美元，EBITDA为1880万美元 [27] 材料与建筑（M&C） - 第四季度，M&C部门调整后的EBITDA为30万美元，而上年同期为60万美元 [28] - 2020年全年，M&C调整后的EBITDA为440万美元，而2019年为亏损610万美元，公司将全年盈利归功于运营改善 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2020年12月，夏威夷经季节性调整后的失业率从2020年5月的22.6%的高位降至9.3%，但仍远高于2019年12月的2.7%的疫情前水平 [13] - 第四季度，公司收取了85%的租金，12月是连续最强劲的月份，收取了87%的租金；这些趋势在2021年持续，1月收取了85%的租金，且98%的租户已开业 [15] - 投资组合层面的同店入住率同比实际增加了40个基点；同店零售入住率下降了120个基点，这是由于与新冠疫情相关的部分零售租约终止；同店工业入住率增加了360个基点 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正朝着成为一家专注、高效的商业房地产公司的目标迈进，拥有有吸引力的投资组合并具备战略增长能力 [9] - 公司计划加速非核心资产的销售，特别是土地资产，以推进简化业务的进程 [18][34] - 公司将继续推进环境、社会和治理（ESG）倡议，加强企业文化，并展示作为夏威夷合作伙伴的承诺 [20] - 公司将继续专注于降低杠杆率，长期目标是实现净债务与合并调整后EBITDA的比率在5 - 6倍之间 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2020年财务业绩未达疫情前预期，但公司在租户保留、非核心资产变现、业务简化以及材料与建筑业务转型方面取得的成功，使其在2021年处于有利地位 [9] - 公司对其投资组合在疫情后的重要性充满信心，认为基于社区的零售和服务需求将增长，而轻工业资产将支持零售租户的履约需求 [10] - 夏威夷的新冠疫情防控成果良好，当地经济保持开放，旅游业正在稳步复苏，这为公司出售剩余住宅和非核心土地资产创造了有利背景 [10][11] - 公司预计随着游客逐渐返回夏威夷和失业率进一步改善，其投资组合在未来几个季度有超预期复苏的潜力 [16] - 公司对材料与建筑业务在2021年恢复持续盈利充满信心，但预计第一季度业绩相对疲软，可能出现负EBITDA，随着项目推进业绩将改善 [20] 其他重要信息 - 公司在2020年庆祝成立150周年，期间发布了首份企业责任报告，突出了多项ESG成就，包括提高能源生产和效率的努力 [21] - 公司获得了两项奖项，包括国际购物中心协会（ICSC）颁发的5万平方英尺以下零售开发项目国家金奖 [21] - 公司在2020年的慈善捐赠支持了230个当地组织和非营利组织 [22] - 公司董事会增加了独立性，提高了性别和种族多样性，并将首席执行官和董事长角色分开 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司2021年核心运营资金每股指导区间为0.67 - 0.77美元，而第四季度为0.15美元，是什么因素推动增长？ - 公司预计同店增长将有所改善，预计同店NOI增长区间为0% - 4%，这将弥补差距；公司从较高的入住率水平开始新的一年，预计业绩将逐步提升 [37][39] 问题2：对于毛伊商业园，公司打算保留多少用于建设仓库配送设施，多少用于出售？ - 公司尚未确定具体保留和出售的面积，将采取更具战略性和机会主义的方式；公司认为该园区在商业和工业方面都有机会，有部分土地被视为商业投资组合的长期战略资产；公司优先考虑建设和租赁空间以获取长期收入，其次是地面租赁，最后是出售土地，但也会考虑合适的出售机会 [41][44][45] 问题3：夏威夷的住房热潮对公司有何影响，是否带来收购机会？ - 远程工作模式的增加和通勤模式的改变将有利于社区型购物中心，人们将更多时间花在社区，将增加对社区中心的服务、食品和活动的需求；夏威夷住宅需求的激增对库库伊乌拉项目最为有利，美国大陆居民对在夏威夷购买房地产的需求旺盛，这可能推动该项目今年表现更好，并加快地块销售和资产变现 [47][48] 问题4：零售租赁租金差为正的原因是什么？ - 第四季度有两笔重要的主力租户续租，山姆会员店在珍珠高地中心的续租和西夫韦在艾卡希购物中心的续租，都实现了正租金差，这对季度租金差的积极表现有较大影响；此外，与新冠疫情相关的租赁修改也为公司带来了一些额外的租期延长等好处 [51][52] 问题5：租金递延的还款结构是怎样的，预计何时偿还？ - 全年给予租户590万美元的租金递延，其中40%已在2020年偿还；约55%剩余部分将在2021年全额摊销偿还 [54] 问题6：100英亩非核心土地销售是否采用了1031或节税结构，是何种土地？ - 公司在2020年出售了约1200英亩土地，其中约1000英亩为农业和保护用地，大部分土地由应税房地产投资信托子公司持有，未采用1031结构进行再投资；部分较小地块位于毛伊岛，其余位于考艾岛 [56][57][58] 问题7：2021年是否会有更多非核心土地销售？ - 公司将全力加速业务简化，包括非核心土地资产的变现，因此2021年及以后会有更多非核心土地销售 [60] 问题8：库库伊乌拉资产的变现方式是通过向建筑商出售地块还是引入合作伙伴资本？ - 公司可能会采用两种方式，目前主要关注向建筑商出售地块，这将最快带来现金流入，并为项目带来更好的发展势头和潜在的整体投资变现机会 [62]