财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度净亏损470万美元，合每股0.07美元，2019年同期净亏损80万美元，合每股0.01美元，净亏损主要因新冠疫情下商业房地产租户应收账款可收回性相关的880万美元费用，以及材料与建筑部门出售Grace子公司产生的560万美元费用，部分被720万美元的一般及行政费用减少所抵消 [26] - 2020年第二季度资金运营现金流（FFO）为590万美元，合每股0.08美元，2019年同期为830万美元，合每股0.11美元；核心FFO为1310万美元，合每股0.18美元，2019年同期为1560万美元，合每股0.22美元，FFO和核心FFO下降主要受新冠疫情影响 [27] - 2020年第二季度一般及行政费用降至900万美元，较2019年同期的1620万美元减少44%，主要因人员和行政相关成本降低，预计下半年费用将略高于上半年 [30] - 截至2020年6月30日，总债务约为7.69亿美元，总流动性为3.64亿美元，包括960万美元现金和2.68亿美元信贷额度剩余额度；季度末，净债务与过去12个月合并调整后EBITDA之比为7.1倍，总债务与总资本之比为47% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产 - 收入同比下降13%，即510万美元；总投资组合净营业收入（NOI）下降310万美元，降幅12.2%；同店NOI下降16.8%，主要因新冠疫情导致租户账单可收回性降低而记录的费用 [28] - 季度末出租率为94.6%，较去年同期仅略有下降，但预计由于市场经济挑战和考艾岛怀普奥利镇中心一家食品店即将关闭，出租率将呈下降趋势 [29] 土地运营 - 2020年第二季度产生收入980万美元，EBITDA为510万美元，该季度完成了毛伊商业园1.4英亩土地、库库伊乌拉合资项目7个单元以及毛伊岛一块10英亩非核心土地的销售 [29] 材料与建筑 - 2020年第二季度调整后EBITDA为60万美元，2019年同期亏损90万美元，反映了公司改善运营和降低成本的努力 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷目前失业率为13.9%，1月份为2.7%，当地经济受新冠疫情影响放缓，多数租户业务受到负面影响 [19] - 第二季度平均每月租金收取率为70%，7月至今为77%，公司认为这些数据与购物中心同行大致一致 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 利用夏威夷土地市场强劲的机会，简化运营模式并产生现金 [33] - 利用Grace的基本性质及其不断改善的市场前景，使其恢复盈利，并改善长期变现选择 [33] - 预测商业房地产市场趋势，并制定相应策略以从中获利 [33] - 确保建立正确的治理和管理模式，以实现长期价值创造 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情对公司业务产生了影响，但公司成功应对了挑战，并为长期成功做好了准备 [9] - 尽管近期夏威夷新冠病例激增，但通过适度措施有望控制疫情，且若游客能在9月或10月返回，年底前可能实现强劲复苏，但疫情发展仍具有不确定性 [42][43] - 随着租户重新开业，租金收取情况有所改善，预计未来将继续改善，但经济环境仍存在许多未知因素，部分租户经营仍面临困难 [20] - 对材料与建筑业务的前景感到乐观，预计随着时间推移EBITDA将有所改善，但预测取决于州政府工作订单的范围和及时发布以及员工的健康状况 [17][18] 其他重要信息 - 本周发布了首份企业责任报告，概述了公司在可持续发展、社会倡议和治理原则方面的工作 [20] - 董事会宣布了一些关键变更，董事长Stan Kuriyama将于9月30日退休，Eric Yeaman将接任董事长，John Leong将作为独立董事加入董事会，这些变更符合公司对环境、社会和治理（ESG）原则的承诺 [22][23][24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租户应收账款核销比例、按ABR计算的租金递延、减免比例以及仍在协商的租户比例 - 相关数据在幻灯片27中有按月份列出的百分比形式的收款情况、递延情况以及未解决的金额 [37] 问题2: 零售（核心运营房地产）和地面租赁的收款情况是否有细分 - 幻灯片中包含了基于此的收款细分情况 [39] 问题3: 经济和旅游业情况如何，如何看待今年剩余时间的发展，以及未解决的15%租户租金问题在经济低迷情况下的解决情况 - 目前难以预测疫情发展，但如果病例数下降且游客能在9月或10月返回，年底前可能实现强劲复苏 [42][43] - 有两个购物中心存在旅游相关风险和未解决的租金问题，公司将与租户合作，采取创造性措施，从长远角度解决问题 [44] 问题4: 租金递延的还款期限一般是多久 - 截至7月，已递延约9.8%的总账单；约32%在今年年底前偿还，约62%在2021年偿还，其余6%在之后偿还 [46] 问题5: 艾卡希购物中心电影院撤出和重新利用空间的机会如何 - 该项目总投资约1800万美元，已花费约240万美元，剩余约1600万美元，预计明年完成，稳定后收益率在8% - 9%之间 [49] 问题6: 下半年毛伊商业园和库库伊乌拉可能有多少单元处于托管状态 - 公司在多个领域的资产变现工作进展顺利，买家未因经济和疫情取消交易，对下半年各方面的进展持乐观态度 [51][52] - 毛伊商业园7月完成一笔交易，还有一笔即将完成，另有一些托管交易尚需时日；库库伊乌拉买家受旅行限制影响较大，但如果限制放宽，预计项目将有持续发展动力 [53][54] 问题7: 出售的Grace子公司是什么，材料与建筑部门的减记是否与该子公司出售有关 - 出售的是一家预应力混凝土业务子公司，该业务受建筑周期影响，近年来市场萎缩，经营困难 [56] - 减记金额大致相当于该业务的商誉，交易在第二季度末完成，减记发生在确定出售时 [57][59] 问题8: 排除减记因素，Grace距离盈利还有多远，下半年前景如何 - 公司业务表现逐步改善，但需要将积压订单转化为合同；近期州和县政府将在年底前支出拨款资金，相关项目将在第三和第四季度产生收入；今年赢得的投标预计明年转化为合同；联邦刺激资金可能在2021 - 2022年产生影响；预计下半年EBITDA为正，业务呈积极发展态势 [62][63][64] 问题9: 本季度可比租赁利差改善的时间分布情况如何 - 本季度租赁活动表现良好，数量和质量都令人满意；部分租赁条款开始反映新冠疫情下的当前情况，但总体上仍延续了第一季度的租赁活动 [67][68] 问题10: 同店工业物业出租率上升350个基点是否与疫情有关 - 出租率上升是因为科莫哈纳工业园区约36000平方英尺的空置空间在疫情前就已达成租赁协议；夏威夷工业活动活跃，全州和瓦胡岛的空置率都很低，难以判断疫情对该市场的影响 [70] 问题11: 商业房地产收入下降13%是否包含租金递延，递延收入情况如何 - 租金递延仍包含在收益和NOI中；公司计提了约660万美元的坏账准备，这是对本季度原记录收入可收回性的调整；此外，直线租金影响了220万美元的收入，总计因新冠疫情产生了880万美元的费用 [72][73][74] 问题12: 上述调整未来是否会继续发生 - 公司将在每个季度末对租户应收账款进行评估，并持续监测调整情况，但目前难以确定调整幅度 [76] 问题13: 除租金递延外，公司正在探索的其他租户支持选项有哪些，哪些更受欢迎 - 最受欢迎的选项是租金递延，此外公司还在考虑租金减免、一段时间内的百分比租金等；在与租户讨论租金减免时，公司会谨慎考虑其他机会，如延长租期或改善现有合同条件 [78]