财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度净亏损4980万美元，合每股亏损0.69美元，而2018年同期净利润为1480万美元，合每股盈利0.20美元；2019年前9个月净亏损4160万美元，合每股亏损0.58美元，2018年同期净利润为6460万美元，合每股盈利0.89美元。2019年净亏损包含4970万美元非现金商誉减值影响，2018年净收入包含4980万美元商业房地产物业出售收益影响 [23] - 2019年第三季度销售和一般及行政费用降至1330万美元，较2018年第三季度的1460万美元下降8.9% [26] - 公司宣布第四季度每股股息为0.19美元，2019年全年将每股派息0.69美元，第四季度派息率意味着全年股息为每股0.76美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产板块 - 第三季度收入同比增长18.9%，即680万美元；现金净营业收入（NOI）增加530万美元，增幅24.4%；年初至今收入增加1370万美元，增幅13.1%，至1.186亿美元；现金投资组合NOI增加1210万美元，增幅18.7%，至7670万美元 [24] - 第三季度同店现金NOI增加40万美元，增幅2.2%，至1930万美元；年初至今同店现金NOI增加300万美元，增幅5.3%，至5920万美元 [24] 土地运营板块 - 2019年第三季度产生收入850万美元，本季度息税折旧摊销前利润（EBITDA）为320万美元，年初至今为1710万美元 [25] 材料与建筑板块 - 第三季度Grace Pacific子公司产生4970万美元非现金减值费用；调整后EBITDA为负440万美元，而去年第三季度为正560万美元 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至季度末，公司商业房地产总投资组合出租率达95%，为过去十年夏威夷季度末最高出租率；第三季度末同店投资组合出租率为94.2%，较一年前提高240个基点 [8] - 第三季度签署55份租约，涉及约11.4万平方英尺可出租面积（GLA）；对于签署的7.73万平方英尺可比租约，平均租赁价差为6% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 聚焦夏威夷商业房地产，简化业务模式，包括增加夏威夷商业房地产投资组合的NOI、变现非商业房地产资产、组织架构精简和关注环境、社会和治理（ESG）事项 [7] 各战略举措进展 - 增加夏威夷商业房地产投资组合的NOI：通过收购、有效租赁和增值再开发等方式实现增长，如收购推动NOI同比增长24%，珍珠高地中心租赁活动强劲，Aikahi公园购物中心计划投资1800万美元进行再开发等 [8][10] - 变现非商业房地产资产：持续推进土地和开发项目销售，如毛伊商业园、Kukui'ula等项目有销售进展；积极探索出售Grace Pacific，已有众多潜在买家签署保密协议并收到资料 [15][17] - 组织架构精简：冻结确定福利计划的最后部分，降低Grace和A&B的一般及行政费用，预计2020年取得显著进展 [19][20] - 关注ESG事项：专注能源效率、气候变化适应能力、与租户和社区的互动以及公司文化等领域 [22] 行业竞争 - 公司在夏威夷杂货锚定物业市场占有率约22%，工业产品市场占有率约2%，认为这两个资产类别仍有增长空间，将继续关注相关收购机会 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场环境健康，有利于资产变现，公司将继续释放增量资本推动战略转型 [30] - 尽管仍面临挑战，但团队有能力适应和发展新业务，对2020年及未来的机会感到兴奋 [31] 其他重要信息 - 公司与ICR合作，借助其对房地产投资信托（REIT）行业的深入了解和专业知识，推动公司转型和成本合理化 [7] - 公司作为伞形合伙REIT，认为未来有机会利用运营合伙单位（OP units）进行收购 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Kukui'ula项目改善指标的驱动因素、终端买家来源以及长期计划是否改变 - 驱动因素包括经济乐观、考艾岛南岸吸引力增加以及项目各价位库存充足；终端买家主要是自住需求者；长期仍希望变现该非核心资产，但目前不主动营销，若有机会提取股权会考虑 [33][35] 问题2：毛伊商业园项目土地销售与开发自持的组合情况 - 近期销售活动增加得益于资源和关注的转移；长期平衡取决于租户需求，预计会有更多垂直开发，但比例难以预测；该项目具有战略意义，公司有将土地转化为创收资产的经验 [37][39] 问题3：Grace Pacific的销售进程和账面价值 - 已发出销售备忘录，数十家感兴趣的方签署保密协议并收到资料，等待11月的初步回复；截至9月30日，Grace Pacific整体账面价值约为2.17亿美元 [42][44] 问题4：Grace Pacific的2.08亿美元账面价值是否经过充分评估，市场出售净收益预期 - 目前处于销售早期，无法推测市场估值，该账面价值是基于季度末的评估，公司业绩受市场条件和管理团队清理积压工作影响，希望在营销过程中获得良好价值 [45][47] 问题5：Kukui'ula项目是否全部属于机会区 - 整个项目位于机会区内，但大部分项目是面向自住购房者，不符合机会区投资项目，部分地块适合开发创收资产 [49] 问题6：公司考虑转换为以基金营运现金流（FFO）为报告指标的考虑因素 - 由于存在非商业房地产业务，目前认为FFO指标可能会产生误导，随着业务简化计划更清晰，未来将能够报告FFO指标 [51][52] 问题7：公司是否考虑进入其他REIT资产类别以实现多元化 - 公司认为目前专注于夏威夷零售和工业领域有足够的增长机会，短期内无需进入其他资产类别 [55] 问题8：Grace Pacific本季度业绩问题的性质及未来趋势 - 本季度承担了一些必要的一次性痛苦，如处理以前年度的无利可图项目；团队在改善成本结构和投标流程方面取得积极进展，但盈利能力的显著扭转仍依赖于投标环境的改善 [57][59] 问题9：土地运营项目的现金流与运营利润差异原因 - 差异与项目生命周期和完成百分比有关，如毛伊商业园项目完成度高，利润确认更多；Kukui'ula项目完成度低，部分利润未完全确认，且该项目为合资企业，公司未持有100%股权 [62] 问题10：可开发土地的分类及转化为商业房地产的可能性 - 表格上半部分的城市土地大多位于应税REIT子公司，用于出售开发；下半部分土地倾向于位于REIT，历史上用于农业用途，部分已出租，不用于出售开发 [65] 问题11：Lau Hala Shops的出租率和租户支付全额现金租金的时间 - 目前已100%出租，预计最后一个租户11月下旬开业并开始支付全额租金 [67] 问题12：Lau Hala Shops的投资回报率 - 投资回报率为11% [68] 问题13：珍珠高地中心再开发的投资回报率 - 最终实现的增量支出或增量NOI回报率为10% [73] 问题14：加速非核心土地销售是否包括农业土地销售及税收效率再投资可能性 - 可能包括农业土地销售，未来可能有一些适度的农业土地销售并进行1031交换，也有可能进行低至中8位数的较大交易 [75]