财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO每股0.59美元，达到指引上限，过去10个季度中有9个达到或超过指引中点，因此提高全年指引中点并缩窄范围 [8] - 预计全年同店现金NOI持平至下降2%，假设国防/信息技术地点持平至增长2%，区域办公组合预计下降超20% [12][13] - 收紧全年同店入住率指引范围，并将预期中点提高50个基点至92.5% [14] - 预计2022年已完工开发项目将带来1500万至1700万美元的现金NOI，中点水平下100%的NOI有合同保障 [14] - 缩窄FFO每股指引范围，从2.31 - 2.37美元调整为2.33 - 2.37美元，提高后的中点2.35美元/股意味着较2021年FFO每股结果增长2.6% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度完成55.8万平方英尺的总租赁，其中续约租赁22.8万平方英尺，续约率58%，现金租金下降8.10%，直线租金增长7.8% [8][18][19] - 预计全年续约量将达到历史平均的200万平方英尺，提高续约率指引中点至75% [19] - 预计2023 - 2024年续约率超95%，2023 - 2024年有21份超5万平方英尺的租约到期，总面积240万平方英尺 [19] - 第二季度空置租赁量12万平方英尺，与5年平均水平持平，年初至今27.7万平方英尺，比5年平均水平高23% [20] - 开发租赁本季度总计21.1万平方英尺，年初至今47.6万平方英尺，完成全年70万平方英尺目标的68% [9][21] 开发业务 - 活跃开发管道包含190万平方英尺项目，均位于国防/信息技术地点，91%已出租，项目将于2022 - 2024年交付，投入使用后将产生4700万美元的增量年化NOI [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 国防/信息技术地点市场需求受国家安全支出驱动，与整体经济状况相关性低，公司该地区租赁收入占年化租赁收入的90% [6] - 区域办公市场竞争压力大，如巴尔的摩100 Light Street和华盛顿特区2100 L Street的租赁执行速度预计较慢 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 外部增长战略由已预租和低风险开发项目驱动，专注于国防/信息技术地点，公司在满足政府安全要求的专业空间租赁市场具有优势 [7] - 明智保护资产负债表，2020 - 2021年完成18亿美元再融资，为未来增长奠定基础 [7][8] - 应对通胀，通过谈判租金维持历史开发收益率 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济环境不确定，但公司投资组合表现出优势和韧性，预计租赁需求至少在2024年前保持强劲 [6][10][11] - 2022财年国防授权法案基础预算增长5.8%，预计2023年中期至后期租赁管道将体现该预算需求 [9][10] - 2023 - 2026年FFO预计以4%或更高的速度复合增长 [11] 其他重要信息 - 截至季度末，86%的债务为固定利率，另外11%的可变利率债务通过互换在年底前转为固定利率 [14] - 去年发行14亿美元固定利率债券，平均利率2.6%，加权平均发行期限近10年，将首次债券到期日推迟至2026年第一季度 [15] - 今年约25%的开发投资将由运营现金流提供资金，其余来自DC - 6出售所得和现有资产回收 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 100 Light和2100 L需求相对上季度减少的原因 - 100 Light有一个州租户因另一栋楼租金更低而选择放弃；2100 L有一个租户选择续租原楼 [26][27] 问题2: 选举季若出现分裂政府，国防支出是否会放缓及对业务的影响 - 公司对2023年国防授权法案大幅增加有信心，参众两院军事委员会寻求的资金远超总统请求，可能还有补充资金应对通胀，但通过时间可能推迟 [29] 问题3: 同店NOI上半年表现好却未提高全年指引的原因 - 第二季度差异主要是时间因素，第一季度差异是永久性的但影响在指引范围内；入住率变化主要在第四季度，对今年同店现金NOI无贡献，明年将受益 [32] 问题4: 数据中心项目是否受北弗吉尼亚电力供应问题影响 - 公司开发场地由已建成的电力组件提供服务，客户有电力供应承诺，不影响租赁执行时间 [34] 问题5: 通胀对开发成本和收益率的影响 - 材料成本同比增长18%，公司在NBP和Redstone Gateway通过提高租金保持了历史收益率，但每个开发项目面临不同市场条件 [36] 问题6: 能否在已投入使用的资产组合中提高租金 - 在NBP能成功锁定接近新开发项目的租金；Redstone Gateway的二代空间租赁中，到期租金有显著提升 [39] 问题7: 2023年预算增长的预期强度 - 有信息显示总体增长10%，预计基础预算增长至少5% - 7%，甚至更高 [41] 问题8: 2023 - 2024年预计无法续约的10%租约情况 - 可能是一个国防承包商大楼返还小部分面积，以及一个区域办公租约可能缩减至50% [43][45] 问题9: 年底出售资产的类型和预计资本化率 - 预计出售两个数据中心外壳，产生约8000万美元收益，此类资产资本化率与去年6月执行水平相近 [48] 问题10: 三个数据中心外壳租约情况 - 三个数据中心外壳在合资企业中，2024年到期 [49] 问题11: NBP需求回升的原因及未来趋势 - 主要受网络安全支出推动，预计短期内不会改变，网络防御和战争环境的挑战将使支出持续强劲 [51][53] 问题12: NBP近期大空间需求增加的驱动因素 - 可能受美国网络司令部支出增加支持，但国防承包商业务保密，难以确定 [55] 问题13: NBP需求是否会持续 - 网络承包商租赁需求无减弱迹象，自美国网络司令部成立以来一直是增长和扩张的稳定来源 [57] 问题14: 三个数据中心外壳续约情况预期 - 还有几年到期，预计租金会因土地价值至少增长两倍而增加 [59] 问题15: 市场混乱和租赁延迟是否改变出售区域办公资产的想法 - 会关注市场机会，若能为股东创造价值会考虑出售，但目前市场条件不够强 [62] 问题16: 区域办公资产资本化率的增长情况 - 中央商务区投资资本稀缺，除华盛顿特区1900以4.5%的资本化率出售外无其他可比案例，买家期望资本化率比六个月前高100个基点或更多 [64]