财务数据和关键指标变化 - FFO每股0.58美元，超出指引高端0.01美元，过去9个季度中有8个达到或超过指引中点 [7][10] - 预计全年同店现金NOI持平至下降2%，国防/信息技术业务预计增长50 - 100个基点，区域办公业务预计下降20% - 25% [10] - 同店入住率92.2%，符合指引范围，预计年底同店入住率在91% - 93%之间 [11] - 开发项目投入使用带来的NOI将推动增长，一季度贡献100万美元，预计全年现金NOI贡献为1500 - 1700万美元 [11] - 缩小全年FFO每股范围，中点2.34美元，较2021年调整后结果增长2.2%，反映DC - 6出售带来约2个百分点的摊薄 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 运营和开发组合租赁表现强劲，一季度完成总租赁面积87.1万平方英尺，其中开发租赁面积26.5万平方英尺，约为年度目标的40%，有望实现70万平方英尺的开发租赁目标 [8] - 一季度空置租赁面积15.7万平方英尺，比过去5年一季度平均水平高60%，几乎所有空置租赁都发生在国防/信息技术地点 [8] - 租户保留率64%，包含Transamerica未续约情况，剔除后本季度续约率78%，全年保留率指引为70% - 75% [14] - 续约现金租金下降5.7%，全年现金租金利差指引下降1% - 3% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至3月31日，投资组合出租率94%，入住率92% [6] - 活跃开发管道包含170万平方英尺位于国防/信息技术地点的项目，已出租96% [6] - 开发租赁管道有120万平方英尺的潜在定制建造和主要预租需求 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 外部增长战略以在经证实的国防/信息技术地点实现预租和低风险开发为驱动，作为满足政府安全要求的专业空间首选房东，在独特市场具有优势 [6] - 集中投资资本于支持美国国防任务的物业和关键任务资产，这些地点产生90%的年化租金收入 [5] - 2020 - 2021年完成债务再融资活动，增强投资级资产负债表，降低利息支出，延长债务期限，97%的债务为固定利率 [7] - 持续受益于2017财年开始的国防支出增长，预计2022财年国防部基础预算近6%的增长将推动投资组合需求 [8] - 近年来竞争未发生变化，2012 - 2015年马里兰州竞争较多，如今已不存在，公司凭借资质、能力、25年政府安全资产工作历史和有利土地位置，竞争态势良好 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 一季度业绩强劲，有望实现或超越2022年业务计划，空置租赁表现良好，预计二季度业绩强劲 [17] - 活跃开发项目96%已出租，将带来增量NOI，推动未来FFO增长，开发租赁管道机会多，有望实现未来开发租赁增长 [17] - 2022财年国防授权法案使国防部基础预算增加5.8%，为2018财年以来最大年度增幅，预计租赁需求在2024年前保持强劲 [18] - 过去3年实现强劲增长，预计未来几年FFO和资产净值将持续增长 [18] - 2018 - 2021年FFO每股复合增长率4.4%，2021年增长8%，2022年预计增长2.2%，2023 - 2026年预计复合增长率4%或更高 [9] 其他重要信息 - 1月完成DC - 6出售，回收2.23亿美元资金用于开发，进一步集中资本配置到国防/信息技术地点 [8] - 预计年底从现有资产中回收资金以维持保守杠杆率，可能出售数据中心外壳资产获取7500 - 8000万美元资金 [11][36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 对三个大型目标租赁项目完成的信心及时间框架 - 对所有资产本季度的活动增加感到鼓舞，有信心在未来几个季度完成租赁，但难以给出时间框架，整体活动在增加，尤其对亨茨维尔项目非常有信心 [21][23][24] 问题: 同店NOI增长指引一季度超预期但全年未上调的原因 - 一季度实际总现金NOI较指引中点增加约55万美元，增量不多；一季度受益于几份大租约免租期结束，抵消了波音和Transamerica空置的影响，二、三、四季度无此优势 [25] 问题: 三个物业的租赁情况是否包含在指引中 - 不包含 [28] 问题: 通胀对开发成本和收益率的影响 - 过去两年8000系列开发项目成本增加约22%，但租金也增长约22%，通过提高租金保持了目标开发收益率，但成本持续上升仍需应对 [30] 问题: 地缘政治紧张对关键市场政府和承包商新空间需求的影响及过往案例 - 政府通过国会增加国防支出，资金进入国防部后形成需求、签订合同，通常在国防支出法案增加后18 - 24个月租赁受益，因此对2024年前的需求有信心 [32] 问题: 2023年起4%的FFO年复合增长率的组成及区域资产出售假设，以及预测受衰退的影响程度 - 管理层对实现增长有信心，源于年初完成的5年建模流程，该流程涵盖10种不同情景并进行压力测试，包括不同资本回收方案、开发支出情景、2023年底开始的深度衰退影响及更高LIBOR利率影响 [34] 问题: 年底回收资产是否指向更多DC外壳销售 - 出售DC外壳是获取约7500 - 8000万美元资金的选项之一 [36] 问题: 区域办公物业销售的探索情况及债券收益率变动的影响 - 每季度监测巴尔的摩、北弗吉尼亚办公物业和数据中心外壳的资本市场，所有区域资产都可能在合适时机进行资本回收 [38] 问题: 投资者对资产的兴趣，以及利率上升环境下资本化率和买家群体的变化 - 数据中心外壳需求旺盛，无迹象表明资本化率上升；区域资产有销售活动，卖方对资本化率期望较高 [40][41] 问题: 利率上升、衰退担忧或经济担忧是否减缓租户租赁决策 - 未看到租赁进度放缓，一季度租赁主要在国防/信息技术板块，市场受国防预算驱动而非整体经济影响 [43] 问题: 开发资产占总资产的比例及未来趋势 - 目前开发资产占比约9% - 10%，未来占比可能会略有下降，但长期平均每年交付开发租赁面积超110万平方英尺的情况不会有重大改变 [44][46] 问题: 出租率和入住率200个基点差距的未来变化 - 未深入研究该问题，后续会跟进；上季度因Transamerica和波音的变动有空置空间，但需求良好，预计明年有增长机会 [48] 问题: 公司特定细分市场的竞争情况 - 近年来竞争未增加，2012 - 2015年马里兰州有竞争项目但未成功，公司凭借资质、能力、历史和土地位置优势，竞争态势良好 [50] 问题: 2100 L Street需求改善的原因及驱动因素和特定租户行业 - 华盛顿特区整体从疫情中恢复，2100 L是优质资产，位于热门子市场，租户回归市场追求优质资产，推动该物业需求增加 [52] 问题: 华盛顿特区需求回升是否影响其他市场 - 各市场需求无重叠，华盛顿特区市场改善对米德堡地区市场无影响，米德堡地区租赁需求强劲 [54] 问题: 资产从区域资产转移到国防/信息技术组合的变化 - 这是租户入住情况和性质演变的结果，两座位于日出谷大道的建筑吸引了更多国防和网络承包商，目前80%为国防租户，周边建筑租户也有类似变化 [56][57] 问题: 资产转移是否是集群效应 - 是 [58] 问题: 未来股息策略 - 目前维持固定股息，用剩余现金流支持开发；未来需平衡股息与应税收入，随着应税收入增长，可能会提高股息，但无明确时间 [61] 问题: 未来一年续约、扩张、不续约或并购情况 - 目前无重大并购影响；除已披露的Transamerica和波音续约情况外，预计未来两年续约情况良好，当前很多租户租赁目标与SCIF设施有关 [64] 问题: SCIF的情况 - SCIF一直很重要且难以获取，建设过程复杂、成本高，需要合同才能获得，获得后才能开展合同业务，价值极高 [66]