财务数据和关键指标变化 - 第三季度经可比性调整后的FFO为每股0.57美元，超出指引高端0.01美元，是过去七个季度中第六次超出预期 [6] - 公司将2021年经调整后的FFO每股全年指引中点提高至2.27美元，较原中点高出0.08美元，较2020年结果增长7.1% [6] - 前九个月房地产运营的NOI增长7%，经可比性调整后的FFO每股增长10%，AFFO较去年同期增长16% [9] - 第三季度同店物业现金NOI增长4.8%，公司将全年同店物业现金NOI增长指引上调至50 - 100个基点，中点较原指引中点高175个基点 [20] - 公司将全年同店物业入住率指引范围从90% - 92%收窄至90% - 91.5% [21] - 公司将全年FFO指引从2.24 - 2.28美元上调至2.26 - 2.28美元，中点较2020年结果增长7.1%，较原指引中点高0.08美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度实现总租赁面积100万平方英尺，其中空置租赁面积21.5万平方英尺，为两年内最高，比过去八个季度平均水平高67% [7] - 前九个月完成总租赁面积270万平方英尺，其中空置租赁面积42万平方英尺，平均租期8.6年；续约面积140万平方英尺，续约率75%；开发租赁面积91.5万平方英尺，平均初始租期14.1年 [8] - 第三季度续约面积55.3万平方英尺，续约率76%，现金租金下降0.6%，差价租金增长1%；排除一个8.9万平方英尺的续约后，现金租金和差价租金分别增长1%和5% [14] 开发业务 - 第三季度完成开发租赁面积27.4万平方英尺，均位于国防IT地点 [8] - 截至目前，开发租赁面积已超过2021年目标18%，是连续第四年实现超过100万平方英尺的开发租赁 [9] - 目前活跃开发项目总面积180万平方英尺，已出租94% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 自2016年国防开支开始反弹以来，公司季度空置租赁平均为13.2万平方英尺，第三季度空置租赁面积21.5万平方英尺，占季度初可用空间的18% [11] - 前九个月空置租赁面积42万平方英尺，是过去五年前九个月平均水平的114%，是过去五年中前九个月第二高的租赁量 [13] - 目前公司租赁活动比率为101%，自第二季度开始平均为90% [13] - 哥伦比亚网关地区的活动比率约为可用空间的125% [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司增长战略目标是在数据中心货架和关键国防IT地点拥有和开发专业办公空间 [7] - 公司投资策略受国防经济支持，与美国国防预算和国家安全需求一致，与其他办公公司不同，该策略持续带来高质量的FFO每股和现金流增长 [24][26] - 市场上与公司在国防IT业务方面竞争的开发项目很少，在NBP有一些开发项目在服务半径内进行营销，阿拉巴马州的开发主要服务于工业制造的搬迁活动，北弗吉尼亚州除公司所在的28号公路走廊外，多数子市场空置率在18% - 20% [103] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司所在市场需求持续强劲，推动了今年出色的租赁业绩，国防IT地点的需求不受居家办公等趋势影响，公司有大量租赁和开发机会以及强大的资产负债表来把握这些机会 [7][10] - 公司在疫情期间超越了业务计划，今年业务基本面进一步加强，未来业绩有望持续增长 [26] 其他重要信息 - 8月，公司发行4亿美元七年期高级无担保票据，票面利率2%，用于偿还浮动利率债务，该交易超额认购超过五倍，票面利率比七年期国债高105个基点，比初始价格指导低25 - 30个基点 [7][21] - 自2020年9月以来，公司已发行14亿美元高级票据，平均期限超过八年，用于偿还平均期限为1.8年的债务 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁积压如何转化为实际入住率的增加及时间安排 - 基于本季度的租赁情况，预计明年第二至第三季度入住率会增加，通常从签约到入住需要五到六个月 [28] 问题2: 新租赁中的让步情况及是否有缓解措施 - 本季度有一笔6.8万平方英尺的租赁因是毛坯空间，TI费用较高，为异常值；排除该交易后，季度数据为6.71美元，与五年季度平均水平相符 [30] 问题3: 巴尔的摩的租赁情况及租户兴趣 - 1月1日Transamerica将腾空14万平方英尺的空间，目前有10万平方英尺的潜在租户在洽谈；CareFirst的续约正在推进，预计很快完成 [36][37] 问题4: DC6续约的预期完成时间及明年的指导假设 - 公司不再预测完成日期，租户肯定会续约，但进度由租户决定；明年发布指导时，会明确在范围和中点中对DC6续约的假设 [39][40] 问题5: 数据中心开发能否扩大及土地储备的利用 - 公司土地有超过100万平方英尺的开发容量，预计明年会有大量租赁 [42] 问题6: 大学公园开发项目的进展 - 有两个租户正在洽谈关闭该建筑，其中一个可能在年底前签约，另一个因政府资助的网络项目的资金流程问题，可能无法在年底前完成，公司已停止向其他方营销该空间 [44] 问题7: 是否会在大学公园子市场进一步扩张 - 公司有超出当前项目的大量开发容量，预计未来几年会有一栋建筑开发，后续根据需求而定 [46] 问题8: 对大学公园土地长期持有是否放心 - 土地是与马里兰大学的合资项目，对公司来说没有成本，土地价值会在开发时计入合资方的股权平衡 [47] 问题9: 150万平方英尺开发管道中办公室和数据中心的占比及办公室的分布 - 目前约60%为数据中心外壳，40%为国防IT，40%的国防IT分布在NBP和红石网关 [50] 问题10: 霍华德县和北弗吉尼亚市场的情况 - 北弗吉尼亚Merrifield子市场有9万平方英尺的代理业务，市场速度较慢，本季度签订了一份租约，有一些潜在机会；哥伦比亚网关市场活动非常强劲，预计霍华德县的数据很快会增加 [53][54] 问题11: 红石完成建设后的额外开发容量及是否需要收购土地 - 完成现有项目后，还有约230万平方英尺的额外开发容量，公司有能力扩张，正在考虑选项，目前已使用约一半的可用容量 [57] 问题12: 第四季度同店NOI下降的驱动因素及对未来的影响 - 第四季度同店NOI下降是由于R&M项目的时间安排和一些区域办公物业的净运营费用增加；目前没有迹象表明明年会超出历史内部增长水平 [59][60] 问题13: 新开发项目的专用建筑特征及租户额外投入情况 - 公司协商市场TI津贴，租户如何使用由其决定；Skift需求非常高，预计将推动未来需求；为满足Northrop Grumman的需求，开发项目需要部分结构化停车，交付速度较慢；租户平均额外投入约为TI的50% [63][64][66] 问题14: NBP土地面积变化的原因 - 是对一块土地的假设密度进行了调整，与开发或出售土地无关，是为了考虑未来租户的使用需求 [67][69] 问题15: 长期租赁开发项目的回报及租户是否有退出或终止选项 - 租户没有退出选项，国防IT开发项目的门槛回报率为8%现金收益率，实际回报在该水平附近，有些略好 [72] 问题16: 租户签订长期租赁的原因 - 租户在新总部位置进行了大量投资，将其作为未来业务运营的中心 [74] 问题17: 第四季度和明年的处置计划 - 第四季度专注于两个数据中心外壳的处置，预计筹集超过7000万美元的股权资本；如果股价合适，明年首选通过ATM发行股票来匹配开发投资；若不可行，仍有超过7亿美元的可运营或开发中的数据中心外壳可用于筹集资金 [76] 问题18: 公司入住率是否被限制在93% - 开发管道中的项目投入使用后，将有助于提高整体入住率，目前约200万平方英尺的开发项目已出租94%，预计投入使用时将达到100% [80] 问题19: 区域办公室和核心国防IT业务的续约率差异 - 历史上两者较为一致，但明年区域办公室的续约率可能会受到Transamerica腾空空间的影响 [82] 问题20: 对DC6租户作为未来商业伙伴的看法 - 与DC6租户的关系良好，租户是优质租户，只是续约过程有些波折 [84] 问题21: 公司是否考虑提高杠杆率来为开发融资 - 虽然从业绩和信用质量来看可以提高债务水平，但公司一直采取高度规避风险的经营方式，更倾向于较低的债务水平，希望通过发展降低债务与EBITDA的比率 [87] 问题22: 明年到期的3亿美元定期贷款的处理计划 - 公司有多种选择，可以回到公开无担保市场进行再融资，也可以与银行集团进行再融资，银行贷款市场目前开放，公司有能力偿还或增加贷款 [89] 问题23: 3Q数据是否包含NBP的租赁 - 3Q数据包含该租赁，这是一笔五年期、TI为60美元的交易，虽然会提高每年的承诺成本，但租户预计将在该建筑使用超过20年 [92] 问题24: DC6续约的期限 - 已谈判两年，续约期限为三年 [95] 问题25: 商业空置空间的兴趣水平 - 最大的空置集中在巴尔的摩市中心，需求来自金融服务、法律、商业服务等行业的优质租户，他们寻求优质建筑和良好视野 [98] 问题26: Merrifield办公楼的性质 - 该空间是国防承包商因并购事件腾空的，适合需要靠近五角大楼的国防承包商，建筑通过地铁与五角大楼相连 [100] 问题27: 市场上非公司驱动的新供应情况 - 市场上与公司在国防IT业务方面竞争的新开发项目很少，NBP有一些开发项目在服务半径内进行营销，阿拉巴马州的开发主要服务于工业制造的搬迁活动，北弗吉尼亚州除公司所在的28号公路走廊外，多数子市场空置率在18% - 20% [103] 问题28: 国防和IT租赁未续约的主要原因 - 合同授予和重新竞争会导致一些租户更替，长期来看，约三分之一的未续约是由行业并购导致的 [105] 问题29: DC6的市场租金情况 - 租金已经稳定，2019 - 2020年的租金压缩是由开发商驱动的，目前市场需求和库存情况使得价格稳定 [107]