财务数据和关键指标变化 - 第二季度经可比性调整后的FFO每股为0.58美元，超出指引上限0.01美元，主要受同物业业绩推动 [6][15] - 本季度房地产运营的NOI同比增长8%，AFFO同比增长17% [7] - 预计全年同物业现金NOI持平或最多增长1%，中点较原指引提高150个基点 [17] - 全年FFO每股指引从2.19 - 2.25美元上调至2.24 - 2.28美元，中点较2020年结果高6.6% [18] - 第三和第四季度经可比性调整后的FFO每股指引范围分别为0.54 - 0.56美元和0.56 - 0.58美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至第二季度，完成总租赁面积170万平方英尺，包括81.5万平方英尺续租、20.5万平方英尺空置租赁和64.1万平方英尺开发租赁；第三季度已执行5.3万平方英尺开发租赁，另有25万平方英尺预计本季度完成，有信心实现全年100万平方英尺目标 [7] - 第二季度在国防IT地点租赁140万平方英尺，续租66.1万平方英尺，续租率89%；现金租金和续租租金上涨0.1%，年租金涨幅平均2.6%；上半年完成81.5万平方英尺续租租赁，续租率78%，平均租期4.3年，现金租金下降0.2% [10] - 第二季度完成11.1万平方英尺空置租赁，占期初可用空间10%；上半年完成20.5万平方英尺空置租赁；租赁活动比率105%，为疫情前以来最高水平 [12] - 第二季度开发租赁成绩为63万平方英尺，包括为云计算客户在北弗吉尼亚建造的26.5万平方英尺数据中心外壳、在红石网关与KBR Wyle的两笔主要预租共17.9万平方英尺，以及在国家商业园为一家财富100强国防承包商建造的18.3万平方英尺定制建筑 [13] 开发业务 - 本季度将19.7万平方英尺开发项目投入使用，包括为圣安东尼奥一家国防承包商建造的10.7万平方英尺专业设施Project EL，该项目比预期提前一个季度完成，预计今年晚些时候另外两个项目也将提前交付，为今年FFO每股增加近0.03美元 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 巴尔的摩市场，自市场得知100 Light即将空置后反应积极，该空置空间有12万平方英尺的潜在租户，其中8万平方英尺需要2020年入住 [46] - 北弗吉尼亚市场近期活动有所增加，活动比率很强，过去三个月表现强劲，预计会完成一些租赁活动，但时间不确定 [71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司独特投资策略是围绕美国国防设施聚集资产，支持国家安全活动，该策略持续产生强劲、高质量收益，提供每年超100万平方英尺新开发机会，以及高价值国防IT资产，有利于股东长期利益 [6][19] - 公司专注于在优先国防部任务附近集中投资，通过低风险开发创造价值，实现FFO增长并降低资本成本 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司FFO表现超业务计划，关键绩效指标达到或超过计划，对实现全年目标充满信心 [19] - 公司开发能力卓越，能按时或提前完成项目，物业运营出色，提升同物业业绩，运营组合持久、资产负债表强劲、开发计划低风险，带来明显增长 [20] - 公司有大量开发和租赁机会，资产负债表和资金获取能力支持把握这些机会 [20] 其他重要信息 - DC6大续租业务条款6月达成一致，但租户控制租赁文件准备进度，过程缓慢，公司有信心租户会继续留在大楼 [8] - 6月初，公司与黑石房地产以90:10比例成立新合资企业，出售两个数据中心外壳，获得1.07亿美元收益，资产估值1.19亿美元，利润48%；公司全资拥有10个数据中心外壳，估计代表超7.5亿美元股权价值，可用于为未来开发的股权部分提供资金 [17] - 红石网关一租户年底将 vacate RG 1200（12.1万平方英尺建筑），这是10年来首次展示该园区二代空间需求的机会，已有多家国防承包商表现出浓厚兴趣，包括两家有2022年入住需求并希望整租的公司 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 红石网关的过剩需求是否会导致新开发，以及是否已与相关承包商进行开发对话 - 公司认为会将其中一家承包商引入新开发项目；这些是突发机会，此前未计划为他们进行开发，但他们看到现有库存后认为是有吸引力的机会，会更快做出搬迁决定 [24][26] 问题2: DC6续租情况，包括租金预期、是否有提前解约条款，以及预计完成时间和租户响应情况 - 6月已达成业务条款，租赁结构与原租赁几乎相同，租金符合市场水平；原租赁有提前终止权，但需支付高额违约金；目前只能等待租户完成文件定稿，6月预计能完成但未实现，租户表面响应但未实际交付成果 [27][28][31] 问题3: 开发项目是否受建筑材料短缺影响，以及310 NBP的租赁时间更新 - 公司完成项目比预期早，获取材料和劳动力没有问题；310 NBP预计政府财年结束（9月30日）时两层楼将出租，日历年结束（12月31日）时另外两层楼将出租，该时间预期不变 [32][33] 问题4: 同店入住率目标90% - 92%的低限如何达成，以及整体入住率的底部情况和时间 - 低限考虑了一到两笔数据中心外壳销售交易的影响，每笔交易对年底同店入住率结果约有20个基点的影响；整体入住率底部可能在明年第一季度末，届时泛美将搬出，红石网关租户不续租的影响也将体现 [36][38] 问题5: 2100 L的租赁情况和资产货币化想法 - DC在疫情期间受影响较大，目前活动有所增加，有8万平方英尺空置空间，约有10万平方英尺的潜在租户，部分处于提案阶段；公司计划在实现预期价值后将该资产推向市场进行循环利用 [40][41] 问题6: 不同市场产品的资本化率价格发现情况，以及巴尔的摩办公室市场的回填空间和管道情况 - 公司有相关研究，将通过IR负责人Stephanie提供支持；巴尔的摩市场对100 Light空置空间反应积极，有12万平方英尺潜在租户，其中8万平方英尺需要2020年入住 [44][46] 问题7: 进入2022年的运营率，数据中心外壳管道情况，项目收益率敏感性，以及股息变化想法 - 第一季度两笔大的不续租交易年度收入约800万美元，按季度计算每股约0.02美元，假设无回填空间，但第四季度投入使用的项目将带来好处，可能比第四季度末运营率低0.01 - 0.02美元；公司有土地可容纳约100万平方英尺数据中心外壳，预计明年有租赁，租赁时间受关键电力供应影响；项目收益率受资本化率影响更大，成本上升时租金会相应上升，但资本化率压缩对协商收益率有压力；公司将股息视为资本分配决策，目前开发机会多，无税收结构需求增加股息，将用额外净运营现金流管理开发管道所需股权，股息支付率强，有上调空间 [50][52][54][56] 问题8: JEDI公告对国防社区的影响，以及巴尔的摩租赁租金重置的影响 - 目前对JEDI空间可见性不高，公司认为其对自身不会有重大推动，多供应商机会下潜在机会集可能更高，但仍需时间观察；巴尔的摩租赁租金将从当前租金下降约10%，自与租户续约后次月（9月1日）起生效 [59][61] 问题9: 公司对完成超过100万平方英尺开发租赁的信心，以及DC6市场租金情况和新租赁租金下降原因 - 有几个项目预计年底前能拿下，可能使开发租赁面积大幅超过100万平方英尺，但时间不确定；DC6续租率与过去6 - 12个月其他大型部署续租情况一致，新租赁租金可能低至每千瓦每月15美元；新租赁租金下降是因为投机性开发需要为资产获取收入 [63][65][67] 问题10: 租赁活动比率与前期比较，以及租赁从初始活动到执行的时间情况，北弗吉尼亚市场近期活动和近期空置租赁预期，圣安东尼奥资产扩张机会 - 租赁活动比率目前接近疫情前水平，自去年年底以来稳步上升，至少18个月内处于高位；公司未正式跟踪租赁时间，但从与团队沟通可知交易周期延长，租户选择多、决策慢；北弗吉尼亚市场近期活动增加，活动比率强，预计会完成一些租赁但时间不确定；圣安东尼奥短期内无扩张机会，已用完资产负债表上的土地，未来任务预计增长，有机会时需寻找新土地，预计未来12 - 18个月内不会有动作 [69][71][73] 问题11: 红石潜在开发租赁交易位置，以及数据中心外壳合资企业流程的最新想法 - 目前正在推进和考虑的交易都在围栏外，长期围栏内有机会；公司目前预计第三季度末再进行一次合资交易，基于当前运营组合的增量EBITDA维持整体杠杆水平，认为第四季度不需要额外交易，预计第三季度末可能对两个数据中心外壳进行合资交易 [77][79]